上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3756号上诉人（原审原告、反诉被告）王振静，女，1983年3月19日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区建设街83号。委托代理人祝宇陆，上海元竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海松江科技园区置业公司，住所地上海市松江科技园区平原街223号。法定代表人张银华，总经理。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。原审第三人上海杉欣建筑工程有限公司，住所地上海市松江区大港镇新港路18号。法定代表人沈寿铨，董事长。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。
上诉人王振静因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审
经审理查明，2011年8月29日，王振静、上海松江科技园区置业有限公司（以下简称园区置业公司）签订《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》。该合同第一条载明，王振静向园区置业公司购买的本市文翔路5218弄1号楼C409室，该房据上海市房屋土地局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为60.01平方米。第二条约定，该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币（下同）5，370元，购买房屋的总价为322，253.70元。第三条约定，王振静在签订合同时付清房屋全部价款322，253.70元。第四条约定，园区置业公司在收到王振静全部房款后，并且王振静已付清其他费用：1、维修基金25.90元／平方米；2、有线电视初装费500元每户；3、分时电表100元每户；园区置业公司应于2011年8月31日前与王振静办理该房屋交接手续。合同第九条约定，园区置业公司出售的该房屋仅作住宅使用，王振静在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。合同第十条约定，该房屋现无产证，此房屋使用期限按国家商品房规定使用期限。合同第十一条约定，以后如需办理产证，王振静应付给园区置业公司500元／平方米的土地补偿金。该合同尾部载明园区置业公司账号信息。同日，王振静同上海杉欣建筑工程有限公司（以下简称杉欣公司）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》。合同第一条约定，工程地址为系争房屋，施工面积60.01平方米（参照王振静购房合同面积）。承包方式包工包料。装饰面积60.01平方米（以王振静购房面积为准，合计总价款168，028元）。工期从2010年8月18日至2011年4月30日。合同第二条约定，所有装饰的主材、辅材由杉欣公司提供并负责施工安装。合同第四条约定，王振静在签订房屋定金合同后15日内付清全款，王振静付款杉欣公司应开具同等金额的建筑业统一发票。同日，王振静向园区置业公司账户支付324，407.70元，向杉欣公司账户支付168，028元。园区置业公司开具322，253.70元的购房款发票并出具2，154元的维修基金、电表、有线电视初装费收据。杉欣公司开具168，028元的装饰装修工程款发票。同日，园区置业公司向王振静交付系争房屋并签订房屋交接确认单，该确认单载明：“业主王振静，您所购买的文翔商厦酒店公寓C409室房屋。经销售商和您对上述商品房的清点、验收和交接，您已确认商品房内的水、电及相关配套设备等一应完善，商品房内的装饰、设备等均符合双方约定标准，对此商品房的装修质量、布局无任何异议。根据您所签订的《购房协议》，除国家规定对商品房的保修义务外，您确认销售商已全面、适当地履行完毕合同所约定的义务，并无任何不当之处，今后将不得以任何方式提出异议。交接清单如下：……。以上这些经您的签字确认，以后所发生的任何问题（除国家规定的对此商品房的保修义务外）与本销售商和开发商无关。”原审另查明，系争房屋所涉土地为工业用地。园区置业公司向不特定公众销售小昆山镇文翔路5218弄1号楼中的酒店式公寓，园区置业公司并无房地产开发经营资质，亦未取得系争房屋出售的商品房预售许可证。原审审理中，王振静请求判令：1、解除王振静、园区置业公司签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》和《上海市家庭居室装饰装修施工合同》；2、园区置业公司按退一赔一原则双倍向王振静支付退房款984，871.40元（含房款324，407.70元和装修款168，028元）；3、园区置业公司支付王振静自2011年8月29日至实际退款之日的利息损失（以492，435.70元为本金，从2011年8月29日起算至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。经原审法院释明王振静、园区置业公司之间合同效力及三当事人之间合同关系后，王振静变更诉讼请求为：1、确认王振静、园区置业公司签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》无效；2、园区置业公司向王振静双倍返还购房款648，815.40元；3、园区置业公司向王振静支付装修款168，028元；4、园区置业公司赔偿王振静款利息损失（以房款和装修款的总和492，435.70元为本金，从2011年8月29日计算至实际支付赔偿款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。园区置业公司辩称，其与王振静签订的是住宅房销售合同，系争房屋并非商品房，合同签订前其已详细告知王振静系争房屋的性质、地点、内容，王振静系在充分了解系争房屋的客观情况后同园区置业公司签订合同，该合同也明确写明系争房屋没有产权证，因此出售合同系双方真实意思表示。合同签订后，园区置业公司已经将房屋交付王振静使用至今，园区置业公司不存在任何过错和违约，因此王振静要求解除出售合同无事实和法律依据。就装修合同而言，系王振静同杉欣公司签订，同园区置业公司无关。故不同意王振静的全部诉讼请求。杉欣公司陈述，装饰装修合同为王振静和杉欣公司签订，杉欣公司已经履行了相关合同，王振静也支付了相应装修款，杉欣公司不同意解除该合同。园区置业公司并提起反诉称，双方之间的房屋买卖合同经法院释明无效，故请求判令：1、王振静返还园区置业公司上海市松江区文翔路5218弄1号楼C409室房屋；2、王振静支付园区置业公司系争房屋的占有使用费（从2011年8月30日起计算至实际返还之日止，按每月1，900元计算）。王振静针对园区置业公司的反诉请求辩称，园区置业公司应当支付其赔偿款，其才能返还房屋。由于双方签订的购房合同无效系园区置业公司所致，故园区置业公司无权要求王振静支付相应租金。不同意园区置业公司的全部反诉请求。杉欣公司就园区置业公司的反诉请求未陈述意见。原审庭审中，经园区置业公司申请，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内形成附合的装饰装修现值进行司法鉴定。鉴定单位于2015年9月17日出具司法鉴定报告，载明系争房屋装修造价112，894元，司法鉴定时已经使用了44个月，故目前残留价值（即装修现值）为79，778.43元。原审认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》中包含了购房面积、单价和王振静与园区置业公司转让房屋用于住宅使用的意思表示，该合同系商品房买卖合同性质。而涉案房屋土地用途为工业用地，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。园区置业公司未取得房地产开发经营资质证书，对于系争房屋亦未取得合法销售手续，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，因此王振静、园区置业公司就系争房屋签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。王振静、园区置业公司之间关于系争房屋的买卖合同无效，王振静需返还园区置业公司系争房屋，园区置业公司亦应返还王振静已付房款、维修基金等费用324，407.70元。就王振静的房款损失问题。王振静主张园区置业公司存在故意欺诈行为，并要求园区置业公司按退一赔一原则进行赔偿。鉴于王振静无证据证明园区置业公司实施了故意隐瞒或者欺诈行为，且出售合同中明确系争房屋尚无产权证，因此对于王振静认为园区置业公司欺诈的主张不予认可，王振静要求按退一赔一原则进行赔偿的诉请，无法支持。另综合王振静、园区置业公司的过错程度，并结合园区置业公司长期占有和使用王振静已付房款和维修基金等费用324，407.70元的事实，对王振静要求园区置业公司支付上述款项自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失的主张，予以支持。就王振静主张的装修费用，原审认为，王振静和杉欣公司签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，尽管该装饰装修合同中约定的装修期限在前，但该合同系王振静和杉欣公司就系争房屋装饰装修达成的一致意见，即使该合同中的装修单位系园区置业公司指定，亦不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同，王振静也依约向园区置业公司交付装修款，装修工程也如期交付王振静并由杉欣公司向王振静出具装修发票，该合同双方已经履行完毕。王振静和杉欣公司间发生的装饰装修为系争房屋的添附，无法独立于系争房屋存在，王振静与园区置业公司之间的买卖合同无效，王振静无法继续使用系争房屋和房屋内的装饰装修，园区置业公司应当对王振静造成的装修损失进行赔偿。原审法院依法委托鉴定单位对系争房屋装饰装修现值进行审计，审计单位出具的鉴定报告明确，系争房屋内的装饰装修已经使用了44个月，根据造价112，894元计算目前残值为79，778.43元。综合王振静、园区置业公司在本案中的过错程度，确认双方对于上述损失按2：8的原则承担，故园区置业公司应当赔偿王振静装饰装修损失63，822.74元。就王振静提出的其余装饰装修费用和利息主张，于法无据，不予支持。就园区置业公司主张的房屋占有使用费。鉴于王振静从2011年8月29日开始居住系争房屋，因此合同无效后，王振静在返还房屋之前实际占有系争房屋，应当向园区置业公司支付占有期间的使用费。原审法院以系争房屋租金标准1，600元／月计算，根据王振静、园区置业公司过错承担原则，王振静应支付园区置业公司系争房屋占有使用费按每月1，280元计算。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，于
二○一五年十一月十日作出判决：
一、确认王振静与上海松江科技园区置业公司于2011年8月29日签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》无效；
二、王振静于判决生效之日起十日内返还上海松江科技园区置业公司上海市松江区文翔路5218弄1号楼C409室房屋；
三、上海松江科技园区置业公司于判决生效之日起十日内返还王振静房款、维修基金等费用合计324，407.70元，并支付上述款项的利息损失（以324，407.70元为本金，从2011年8月29日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、上海松江科技园区置业公司于判决生效之日起十日内赔偿王振静装饰装修损失63，822.74元；
五、王振静于判决生效之日起十日内支付上海松江科技园区置业公司房屋使用费（从2011年8月30日起算至实际返还房屋之日止，按每月1，280元计算）；
六、驳回王振静其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12，048元，减半收取6，024元，反诉案件受理费969元，合计诉讼费用6，993元，由王振静负担3，197.50元，上海松江科技园区置业公司负担3，795.50元；司法鉴定费5，041元，由上海松江科技园区置业公司负担。判决后，王振静不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决遗漏认定事实。原审法院仅认定系争房屋所涉土地为工业用地，但并没有认定园区置业公司建设房屋的性质及用途。2、原审法院自身遗漏关键证据却将不予支持王振静退一赔一诉请归咎于王振静没有证据，完全是强盗逻辑。3、王振静在本案中完全不存在过错，故所有损失均应由园区置业公司负担。4、即使双方都存在过错，原审法院判决双方在装饰装修费和房屋占有使用费的过错分担比例上也存在不一致的情况。5、杉欣公司系园区置业公司指定的装修单位，且装修时间早于王振静签订购房合同的时间，因此装修合同价与审计造价之间的差额理应由园区置业公司承担赔偿责任。故请求二审法院依法撤销原判第四、第五项，改判园区置业公司赔偿王振静装饰装修损失134，912.43元并支付王振静一倍房屋赔偿款324，407.70元。
被上诉人园区置业公司、原审第三人杉欣公司共同辩称：王振静在购房时对房屋所有状况及性质进行了全面了解，园区置业公司对此不存在欺诈行为。装修合同系王振静与杉欣公司签订，杉欣公司已经履行了合同义务，鉴于王振静已经居住使用系争房屋，故原审法院按照双方的过错责任判令园区置业公司赔偿王振静装修损失，并无不当。即使合同无效，王振静也应该承担系争房屋的使用费。原审判决正确，请求依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就导致系争房屋买卖合同无效的过错责任，原审法院根据本案事实及合同约定，认定园区置业公司并不存在欺诈行为，双方对合同无效均有过错，园区置业公司应承担主要责任，王振静应承担次要责任，该认定并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。由此，对王振静要求园区置业公司支付房价款一倍的赔偿款之上诉诉请，本院不予支持。对王振静就装修赔偿费用所持异议，原审法院根据审计结论及双方的过错责任，判令园区置业公司赔偿王振静装修损失款63，822.74元，亦无不当。王振静上诉要求园区置业公司承担装修合同价与审计造价之间的差额，缺乏依据，本院对此亦不予支持。因原审法院已判令园区置业公司返还王振静房款等并承担相应利息损失，故原审根据过错责任判令王振静支付园区置业公司实际占用系争房屋期间的使用费，亦属合理。由此，王振静的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8，190元，由上诉人王振静负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年二月十八日
书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”