云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第897号上诉人（原审被告）张叶明，男，汉族，1975年10月7日出生。委托代理人陈强，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）晋宁县晋城镇富有村民委员会。住所地：云南省昆明市晋宁县晋城镇富有村。法定代表人李未丽，系晋宁县晋城镇富有村民委员会副主任。委托代理人段安平、马玲芬，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）富有村委会老年协会。住所地：云南省昆明市晋宁县晋城镇富有村民委员会。负责人阿兴义，该协会会长。上诉人张叶明因与被上诉人晋宁县晋城镇富有村民委员会（以下简称“富有村委会”）、富有村委会老年协会（以下简称“老年协会”）确认合同无效纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2015）晋法民初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2013年7月3日，富有村委会召集村两委委员、小组长、分支书记就老年协会办公用房出租等问题召开村组干部会议，讨论决定将原老年协会办公用房以一定条件对外出租。富有村委会安排老年协会办理出租事项，老年协会就出租该房屋事项两次对外粘贴出租广告。2013年10月15日，老年协会与富有村村民张叶明签订《租房协议》，约定将老年协会的办公用房出租给张叶明，租期为15年，自2013年12月1日起至2028年11月30日止；租金前五年（2013年12月1日至2018年11月30日）为每年15000元，并在签订合同时一次性付清五年租金，第二个五年每年租金20000元，于2018年12月1日前一次性支付该五年租金，第三个五年每年租金25000元，于2023年12月1日前一次性支付该五年租金。同时，富有村委会以监证机关名义在《租房协议》上加盖公章及有当时的村委会主任李加明签字确认。合同签订后，张叶明于同日按约向富有村委会支付前五年租金75000元，该租金并未存入富有村委会，而存入老年协会的账户。另查明，涉案房屋是老年协会所用，该房屋的产权属富有村委会集体所有。富有村委会出租涉案房屋一事未严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定程序讨论决定。后富有村委会诉至一审法院，请求：
一、确认张叶明与老年协会于2013年10月15日签订的《租房协议》无效；
二、张叶明限期归还《租房协议》项下的属晋宁县晋城镇富有村委会的房屋；
三、本案诉讼费由张叶明承担。一审法院认为：本案争议的焦点为：
一、老年协会与富有村委会是否就本案房屋出租事宜形成委托代理关系；
二、老年协会在本案中签订《租房协议》行为如何认定；
三、本案《租房协议》是否有效。对争议焦点一，一审法院认为民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。老年协会与富有村委会虽就本案房屋出租事宜未形成书面委托形式，但根据富有村委会提交的原富有村委会主任李加明询问笔录内容及老年协会提交的村组干部会议记录、证明，可以确定富有村委会授权老年协会办理涉案房屋的出租事宜，富有村委会与老年协会以口头形式就出租房屋事宜形成委托代理关系。对争议焦点二，老年协会以出租方身份与张叶明签订《租房协议》，富有村委会以监证机关名义在《租房协议》上加盖公章并有当时的村委会主任李加明签字，且结合老年协会出具的富有村村组干部会议记录等证据，富有村委会对产权属晋宁县晋城镇富有村民委员会集体所有、老年协会办公用的涉案房屋对外出租的事实是明知的，对老年协会与张叶明签订的《租房协议》是明知且认可的，且张叶明第一期的租金75000元也是由富有村委会收取，虽该笔费用最终存入老年协会账户，但费用的支出亦应由村委会审核批准，故可以认定，老年协会在本案中签订《租房协议》的行为系在富有村委会授权范围内，代表村委会签订，虽形式上是以老年协会的名义与张叶明签订《租房协议》，但富有村委会应对老年协会的代理行为，即与张叶明签订《租房协议》的行为承担民事责任。对争议焦点三，老年协会于2013年10月15日与张叶明签订的《租房协议》是否有效。老年协会与张叶明签订的《租房协议》，应视为老年协会经富有村委会授权，代表富有村委会并以老年协会的名义与张叶明签订。《租房协议》是否有效，关于农村集体资产的处分相关法律均有明确的规定和限制。《中华人民共和国物权法》第五十九条：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：…（五）法律规定的其他事项。”《中华人民共和国物权法》第八条:“其他相关法律对物权另有规定的，依照其规定”；《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：…（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；…”之规定，涉案房屋属村集体财产，且涉及以租赁方式处分村集体财产，故租赁涉案房屋事宜应按上述法律规定经村民会议讨论决定方可办理。
经审理查明，本案仅就将老年协会办公用的房屋出租、如何出租等召开村组干部会议，并未就涉案房屋是否出租、出租期限、租金、范围等事宜召开村民会议讨论决定。且涉案房屋出租后，根据富有村第五届村民代表第二次会议记录，在2014年11月23日召开村民代表会议时，村民代表会议并未就村委会的出租行为和合同效力进行追认。一审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条所确定的涉及村民利益的事项需经村民会议讨论决定方可办理的这一程序规定，是村民自治中村民行使民主权利、维护村民自身利益的重要制度，对于制约村委会不作为或滥作为发挥着重要作用。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定来看，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的法律规定虽然未明确规定违反这些民主议事规范后将导致合同无效或者不成立，但结合《中华人民共和国物权法》第五十九条的规定来分析，并从上述法律的内在逻辑关系看，违反上述法律的强制性规定应当确认合同无效。如果违反了这些民主议事的禁止性规范后仍然确认合同继续有效，那将可能导致村委会或村委会个别成员假借集体名义，损害集体或村民的利益，同时亦无法彰显农村集体所有制的本质，无法充分保障村民的合法权益，也将使村民自治的法律规定难以落实。故村委会在办理涉及村民利益的事项时，应充分反映村民意见和要求，在涉及办理《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的事项时，更应严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，经村民会议讨论方可办理。综上，本案涉及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的需经村民会议讨论决定的事项，富有村委会违反法律规定，在未召开村民会议讨论的情况下就委托老年协会与张叶明签订了《租房协议》，该《租房协议》应当属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的”之情形，该《租房协议》应认定为无效。因《租房协议》无效，故因该《租房协议》取得的财产，应当予以返还，富有村委会要求张叶明限期归还涉案房屋的请求，于法有据，应予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十八条之规定，判决:“一、被告富有村委会老年协会与被告张叶明于2013年10月15日签订的《租房协议》无效；
二、被告张叶明于本判决生效后三十日内向原告晋宁县晋城镇富有村民委员会归还本案《租房协议》项下的属晋宁县晋城镇富有村委会的房屋。”案件受理费100元，由张叶明承担。一审判决宣判后，张叶明不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回富有村委会的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：
一、一审判决认定事实不清。一审中上诉人提到了召开村民代表大会的签到表，其中载明了有部分人提前离场，并且签到表也存在瑕疵，打印的时间是2014年11月23日，但是手写落款的时间是2014年11月3日，故上诉人对该签到表的真实性有异议，上诉人也不清楚富有村委会是否真实召开了村民会议。
二、一审判决适用法律错误。首先，根据富有村委会起诉的理由，其应当行使撤销权，但富有村委会并未在法定的除斥期间内行使，故其不再享有撤销涉案合同的权利。其次，一审判决认定了老年协会与富有村委会系委托代理关系，《租房协议》虽系老年协会签订，若富有村委会不予认可该协议，其未在法定的期限内行使撤销权，应认定富有村委会同意老年协会签订《租房协议》，其无权再请求确认合同无效。第三，一审法院适用《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国村民委员会组织法》错误。召开村民会议讨论决定事务的义务属于富有村委会，虽然涉案房屋的出租未经民主议定程序讨论，但根据本案的证据可以证实富有村委会已经召开了部分干部参加会议讨论决定，并且富有村委会是经过公开招租及在富有村委会的辖区内张贴公告的形式对外招租，当时所有村民都是知晓招租事宜且无人反对。被上诉人也不可能知晓上诉人通过民主议定程序准许涉案房屋的对外出租。《中华人民共和国村民委员会组织法》并非是效力性的强制性规定，故不能简单的就认定该合同无效。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人富有村委会答辩称：
一、富有村委会当时在签订《租房协议》时是作为监证人，该《租房协议》的签订未通过民主议定程序就由其主任李加明以老年协会的名义与上诉人签订，违反了《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应属无效。
二、虽然一审判决认定富有村委会委托老年协会出租涉案房屋，但并不影响本案《租房协议》无效。
三、对于2014年11月23日签到表，手写的时间为2014年11月3日系笔误，但根据其他的证据能够证实召开会议的时间就是2014年11月23日。离开会场是指部分村民小组的组长提前离场，而并非是村民代表离开，故该村民代表大会的召开符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人老年协会答辩称：
一、涉案房屋的权属由富有村委会所有，该房屋系富有村委会交由老年协会管理，在老年协会管理使用期间都是正常使用；
二、富有村委会委托老年协会出租涉案房屋并未作过具体约定。富有村委会的部分干部经过讨论决定后，就通知了老年协会将涉案房屋出租，出租的手续由老年协会办理，由老年协会收取租金，但老年协会并未使用过租金，老年协会要使用租金需要经过富有村委会的批准。本案的相应法律后果应由富有村委会承担，与老年协会并无任何法律关系。
三、《租房协议》应为有效，一审法院虽作出了《租房协议》无效的判决，但富有村委会应当承担相应的法律责任。各方当事人二审中均未向本院提交新证据。对于一审判决认定的事实，上诉人补充以下事实：富有村委会委托老年协会出租涉案房屋已经召开了村组干部会议讨论决定。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。针对上诉人补充的事实，本院将在
本院认为部分予以评述。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：涉案的《租房协议》是否有效？
本院认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，富有村委会委托老年协会办理出租涉案房屋事宜，因涉案房屋系建盖在集体所有的涉案土地之上，为土地的附着物，具有不可分离性，房屋的转让也将与房屋不可分割的土地使用权一并转让。因此，上诉人在承租涉案房屋后也必然取得涉案房屋的土地使用权，本案应适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定进行调整。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”上诉人自认其承租涉案房屋后的用途为仓库，已违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，故本案的《租房协议》应为无效，一审法院以富有村委会出租涉案房屋未经召开村民代表大会讨论违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条的规定为由，判决《租房协议》无效系适用法律不当，本院予以纠正，故上诉人所提补充事实与本案无关，本院不予确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现上诉人与富有村委会所签订的《租房协议》无效，故上诉人应向富有村委会返还涉案房屋。对于尚未实际使用期限所支付的租金退还，上诉人可另案主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但所作判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张叶明承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑会利
代理
审判员 符圆圆
代理
审判员 邓林春
二〇一六年二月十三日
书 记 员 吴 帅 来自：