宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁05民终898号
上诉人（原审被告）：韩建军，男，生于1969年1月7日，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：陈继胜，宁夏兴业律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被
上诉人（原审原告）：贾建华，男，生于1963年9月6日，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：王振华，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原审
被告：宁夏银基房地产开发有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人：韩建华，该公司董事长。
原审
被告：蒋玉华，女，生于1968年9月2日，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系韩建军之妻。
上诉人韩建军因与被上诉人贾建华及原审被告宁夏银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）、蒋玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人韩建军的委托诉讼代理人陈继胜，被上诉人贾建华的委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。原审被告银基公司、蒋玉华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩建军上诉请求：l.撤销原判；2.发回重审或改判驳回贾建华所有诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由贾建华承担。事实和理由：确认合同无效纠纷和继续履行合同纠纷所涉及的民事主体及法律关系不同，一审将确认合同无效纠纷和房屋买卖合同纠纷两个涉及不同民事主体的诉讼集合审理显属不当。一审认定案外人雍桦占有的房屋就是本案中诉争的房屋错误。收据只是财务收款凭证，不是双方房屋买卖法律关系确立的合同。一审认定财务凭证即收据系房屋买卖合同显属不当。贾建华要求继续履行合同已过诉讼时效。贾建华辩称，一审审判程序合法。确认韩建军与银基公司的合同无效后，因房屋被韩建军占用，因此要求银基公司继续履行合同，必然存在韩建军与银基公司共同交付的义务。一审认定事实清楚，雍桦一案所涉房屋就是本案所争议的房屋。财务凭据虽小，但其内容已具备合同主要条款，包括标的物、合同双方当事人、价款、面积、交付时间等内容。合同已经生效，房屋买卖并没有要求必须签订固定格式的要式合同。本案不存在诉讼时效争议，贾建华购买房屋后，一直在主张权利。原审被告银基公司、蒋玉华经传票传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。贾建华向一审法院起诉请求：1.依法确认银基公司中卫分公司与韩建军、蒋玉华签订的关于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧银基1号综合楼1幢302号、113号和213号的《房屋买卖合同》无效；2.依法判决银基公司继续履行与贾建华签订的位于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧银基1号综合楼1幢302、113号和213号的《房屋买卖合同》；3.本案诉讼费由银基公司、韩建军、蒋玉华承担。一审法院认定事实：2003年9月2日，银基公司设立中卫分公司，银基公司中卫分公司的负责人为韩建军。贾建华欲购买银基公司在中卫开发的银基1号综合楼的三套营业房，分别为银基1号综合楼1幢113号、213号、302号，房屋总面积为620平方米。经贾建华与银基公司中卫分公司商定，涉案房屋售价每平米2800元，总价款1736672元。贾建华向银基公司中卫分公司交纳了50万元的涉案房屋预付款，并约定银基公司中卫分公司于2个月内交房。银基公司中卫分公司于2013年3月22日向贾建华出具收据1张，内容为”今收到贾建华（单价2800元/㎡，总价1736672元......款，2个月内交房）交来购房预交款（中卫市鼓楼南街西侧1号综合楼一连三层建筑面积620.24㎡）人民币伍拾万元整”，交款人为贾建华，收款人为秦彩兰，收款单位处加盖了银基公司中卫分公司的公章和韩建军个人的印章。2013年7月31日，银基公司中卫分公司为出售涉案房屋，将当时涉案房屋的占用人雍桦诉至一审法院。一审法院以（2013）沙民初字第1019号民事判决书判令雍桦于判决生效后4个月内向银基中卫分公司返还银基1号楼一连三层13号营业房（建筑面积620.55㎡）并支付租赁费。雍桦不服一审判决于2013年12月4日上诉至中卫市中级人民法院，二审法院审理后以（2013）卫民终字第314号民事判决书驳回上诉，维持原判。2014年6月4日，韩建军作为银基公司的委托代理人与韩建军本人签订两份《商品房买卖合同》，将涉案的银基1号综合楼1幢3层2号房（建筑面积487.35㎡）、1连2层13号房（建筑面积132.89㎡）出售给韩建军本人，合同出卖人处加盖的是银基房地产公司中卫分公司的印章，买受人为韩建军。随后韩建军办理了涉案房屋所有权证书，并将其妻子蒋玉华列为房屋共有人。2014年8月25日，银基公司中卫分公司注销。贾建华交纳的50万元预付款至今未退还。一审法院认为，本诉审理的焦点为：1.银基公司与韩建军签订的两份《房屋买卖合同》是否属于无效合同。2.银基公司中卫分公司向贾建华出具的收据是否能被认定为《房屋买卖合同》。3.贾建华诉请银基公司按照收据履行约定的权利义务能否得到支持，以及蒋玉华能否作为被告参加诉讼并承担责任。针对第一个焦点，合同依法成立，即具有法律效力。依法成立的含义，不仅包括合同订立的过程符合法律规定，而且包括已经成立的合同应当符合法律规定的生效要件。凡不符合法律规定生效要件的合同，就不能产生合同的法律效力，从而属于无效合同。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依据庭审查明，贾建华向银基公司中卫分公司交纳涉案房屋预付款后，银基公司中卫分公司的负责人韩建军向贾建华出具了收据。但2014年6月4日，韩建军作为银基公司的委托代理人又与韩建军本人签订两份《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给韩建军本人，并办理了房屋所有权证书，韩建军的妻子蒋玉华成为涉案房屋共有人。贾建华交纳的50万元预付款也至今未退还。韩建军作为银基公司中卫分公司的负责人，收取贾建华的购房预付款后，向贾建华出具收据的行为，可认定其是完全知道就涉案房屋已确定出售给贾建华，双方准备进一步履行交房、付款义务的事实。现韩建军又将自己列为银基公司的委托代理人，且在未向贾建华退还预付款的情况下将涉案房屋出售给自己的行为，完全符合无效合同中恶意串通，损害第三人即贾建华利益的法律规定。故银基公司与韩建军签订的两份《商品房买卖合同》已实际侵害到贾建华的利益，属无效合同，不具有法律约束力。故贾建华要求依法确认银基公司中卫分公司与韩建军签订的关于中卫市沙坡头区鼓楼南街西侧银基1号综合楼1幢302号、113号和213号房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。蒋玉华虽未与银基公司签订涉案合同，不是该合同的相对人，但其依据该合同取得了涉案房屋的所有权，成为该房屋的共有人，事实上侵害了贾建华的合法利益，故蒋玉华能够作为本案被告参加诉讼。针对第二个焦点，合同法第十二条第一款规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。经查明，银基公司中卫分公司欲出售涉案房屋，贾建华向该公司交纳50万元预付款后，银基公司中卫分公司向贾建华出具的收据中对涉案房屋的位置、楼层、单价、面积、总价、履行方式均做了明确约定。故银基公司中卫分公司向贾建华出具的收据已经具备了合同的基本要件，属于房屋买卖合同。合同法第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。银基公司中卫分公司与贾建华之间的房屋买卖合同的内容并没有违反法律的相关规定，订立合同的双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，合同主体合法，合同的形式符合法律规定，合同的内容明确具体，虽然该合同载体形式为收据，但合同的内容遵循公平原则确定了当事人之间的权利和义务，双方当事人在合同上的签名盖章属实。自双方当事人在合同上签名盖章后，合同已经成立并生效，属有效房屋买卖合同。至于贾建华、银基公司、韩建军、蒋玉华争议的合同中是”交清房屋全款，两个月内交房”，还是”交房后付清余款，两个月内交房”，该部分内容均是合同双方对履行方式的约定，不影响合同的效力。针对第三个焦点，依据合同法第八条第一款”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，贾建华与银基公司中卫分公司之间的房屋买卖合同是依法成立的有效合同，该合同对双方均具有约束力，贾建华及银基公司均应当按照合同的约定履行各自的义务。且民事活动应当遵循诚实信用的原则，银基公司中卫分公司在收取贾建华的预付款后应当按照约定积极履行交房义务，协助贾建华办理涉案房屋的房屋产权手续，银基公司在能够协商履行义务的情况不积极履行义务，而将涉案房屋转卖给了韩建军后注销中卫分公司，严重破坏了市场交易秩序，损害了贾建华的合法利益，属严重违背诚信的行为。为保护市场稳定，维护市场交易安全，银基公司应当按照合同约定积极履行义务。另外，经释明，银基公司、韩建军、蒋玉华同意向法院提交能够证实其主张”交清房屋全款，两个月内交房”的收据记账联，但银基公司在有条件对其主张提供证据的情况下并未提供，亦不说明不能提供的理由，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条”有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，银基公司应承担对其不利的法律后果。综上，按合同约定，银基公司的义务是向贾建华交付涉案房屋，贾建华的义务是在银基公司向其交付房屋后付清约定的余款1236672元（1736672元-50万元）。银基公司辩称房屋买卖合同是要式合同，不签订房屋买卖合同就不能成就房屋买卖法律关系的意见，与法律规定及本案事实不符，不予采纳。蒋玉华依据无效合同取得了涉案房屋的所有权，成为涉案房屋的共有人，事实上侵害了贾建华的合法利益，故蒋玉华应与银基公司、韩建军依据有效合同的约定共同向贾建华承担交付房屋的民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第十二条第一款、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：
一、银基公司与韩建军于2014年6月4日签订的两份《商品房买卖合同》无效；
二、银基公司、韩建军、蒋玉华于判决生效后二个月内共同向贾建华履行交付位于中卫市沙坡头区鼓楼南街银基1号综合楼1幢302号、113号、213号房屋的义务，贾建华收到房屋后一个月内，向银基公司付清房屋余款1236672元。案件受理费20530元，由银基公司、韩建军、蒋玉华负担。保全费5000元，由韩建军、蒋玉华负担。二审中，上诉人韩建军、被上诉人贾建华，原审被告银基公司、蒋玉华均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，确认合同无效和继续履行合同系基于同一事实发生的纠纷，且诉讼请求之间具有因果关系。一审将确认合同无效和继续履行房屋买卖合同纠纷合并审理并无不当。贾建华与银基公司中卫分公司虽未签订书面的房屋买卖合同，但银基公司中卫分公司向贾建华出具的收据内容对买卖房屋位置、层数、单价、面积、总价、履行方式均约定明确，该收据基本具备房屋买卖合同要件。一审据此认定该收据等同于房屋买卖合同性质，与本案事实相符。本案证据能够证明自银基公司中卫分公司向贾建华出具收据后，贾建华一直在主张权利。故韩建军主张本案已过诉讼时效的理由不能成立。韩建军、银基公司、蒋玉华与贾建华对先付款后交房，还是先交房后付款产生争议。银基公司虽不能提交收据记账联进行核实，但根据商品房买卖交易习惯，买受人贾建华应先付清房款，与出卖人银基公司签订正式的商品房买卖合同，由出卖人银基公司向买受人贾建华交付房屋。一审判决韩建军、银基公司、蒋玉华先交房后付款，与商品房买卖交易习惯不符，为便于合同履行，本院予以变更。综上所述，韩建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分判决结果不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，
判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2418号民事判决第一项；
二、变更宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2418号民事判决第二项为：贾建华于本判决生效后30日内向宁夏银基房地产开发有限责任公司付清房屋余款1236672元；贾建华付清房款后之次日起10日内宁夏银基房地产开发有限责任公司与贾建华签订正式的商品房买卖合同；商品房买卖合同签订后之次日起30日内宁夏银基房地产开发有限责任公司、韩建军、蒋玉华共同向贾建华履行交付位于中卫市沙坡头区鼓楼南街银基1号综合楼1幢302号、113号、213号房屋。二审案件受理费20530元，由上诉人韩建军负担。本判决为终审判决。
审判长 薛鹏飞
审判员 韩金芳
审判员 吕广飞
二〇一七年二月十三日
书记员 张 津 来自