济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第678号原告山东中海华创地产有限公司，住所地济南高新区颖秀路1388号大卫国际4楼。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人卢希金，男，1983年7月5日出生，该公司员工，住济南市。被告唐海冉，女，1979年8月18日出生，汉族，住济南市。
原告山东中海华创地产有限公司（以下简称中海地产）与被告唐海冉商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中海地产的委托代理人卢希金，被告唐海冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中海地产诉称，被告购买原告开发的中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104号（地下），总价款6006483元，被告采用银行按揭贷款方式付款，首期款4446483元，剩余房款156万元采用银行按揭贷款方式付款。双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议并办理了商品房网签、备案手续。原告为被告向银行提供阶段性担保并按照合同约定向被告交付房屋并办理了房屋交接手续。因被告多次逾期偿还银行借款本息，银行已发函要求原告承担保证责任并代为清偿了部分贷款本息，截止至起诉时，被告仍旧继续逾期偿还银行借款本息。期间原告多次通过电话及EMS发函要求被告偿还原告代为清偿的全部款项，但被告一直拒不偿还。被告已经违反了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，严重损害了原告作为保证人的权益并影响了双方签订合同之初的本意，其行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（地上：70号楼104号；地下：70号楼-104号）；2、被告腾空房屋并返还给原告；3、被告支付违约金1801944.9元；4、被告支付房屋折旧费2402593.2元；5、被告支付原告代为清偿的银行贷款及利息（自被告出现逾期还贷至判决合同解除之日期间原告代为偿还的银行贷款及利息）；6、被告配合原告办理中海奥龙观邸70号楼104号（地上）及70号楼-104号（地下）商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案等的撤销手续。7、本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中原告变更第五项诉讼请求为被告支付原告代为清偿的银行贷款的利息2000元。
被告唐海冉辩称，我同意解除合同以及补充协议。经审理本案认定，2010年12月7日，原告中海地产（出卖人）与被告唐海冉（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定被告唐海冉购买原告中海地产位于济南的中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104号（地下）房屋，该商品房建筑面积373.43平方米，其中，套内建筑面积356.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.13平方米，该商品房单价为每平方米16084.63元，总价款6006483元。合同另对面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更、交接、保修责任等事项进行约定。同日，双方还签订了合同补充协议。原、被告在该《补充协议》第二条（二）中约定，付款方式为“抵押担保贷款付款”方式。即1、买受人于2010年10月17日前向出卖人支付定金人民币叁拾万元整（￥300000元）。2、买受人应于2010年12月15日前向出卖人支付首付房款即人民币壹佰捌拾万陆仟肆佰捌拾叁元整（￥1806483元）（定金自动转入首付款）。3、出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得款项后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，并与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，需在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。以上合同及补充协议签订后，原告中海地产与被告唐海冉开始履行合同约定内容，被告唐海冉向原告支付房款4446483元。被告唐海冉按补充协议的约定，以抵押贷款方式向原告中海地产支付购房款。为此，被告唐海冉向中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称中国农业银行历城支行）借款156万元，借款日期为2011年9月30日，借款期限为10年，由原告中海地产提供担保。2011年12月28日，原、被告办理了中海奥龙观邸70栋104房屋的交付及入住手续。被告唐海冉前期一直按时履行还款义务，但自2014年12月起未再履行还款义务。中国农业银行历城支行于2015年1月20日给原告发出按揭贷款催收函，内容为：山东中海华创地产有限公司，以下借款人因购买贵公司商品房在我行办理按揭贷款，由贵公司提供阶段性担保，目前贷款逾期，经我行催收无效，请贵公司协助催收，如本月底前借款人仍未履行还款义务，我行将由贵公司按揭保证金账户扣收欠款（借款人姓名：唐海冉，欠款期数是2，欠款本息合计38598.96元）。2015年2月2日，原告山东中海华创地产有限公司代被告唐海冉偿还了银行贷款38598.96元。当日，原告山东中海华创地产有限公司向被告唐海冉发出《告知函》，告知其于2015年2月18日之前支付原告中海地产代为清偿的贷款本息38598.96元及违约金7720元，逾期将根据合同行使合同解除权。但被告唐海冉一直未向原告中海地产偿还垫付的银行贷款及利息。截止至2015年12月，原告已经代被告偿还贷款本息207963.2元。庭审中，被告唐海冉认可原告提交的证据，并同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。上述事实，有原告提供的银行逾期贷款催收通知、偿还按揭贷款告知函、解除商品房买卖合同及合同补充协议通知书、EMS凭据、2011年被告与农业银行签订的个人购房担保借款合同及2009年9月16日原告与农业银行签订的个人住房贷款合作协议书及双方当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告中海地产与被告唐海冉于2010年12月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，被告唐海冉向中国农业银行历城支行借款156万元用于向原告山东中海华创地产有限公司支付购房款，由原告中海地产提供担保。由于被告唐海冉自2014年12月起未履行还款义务，导致原告山东中海华创地产有限公司代其偿还了银行贷款207963.2元。被告唐海冉的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。截止至2015年4月14日原告中海华创地产有限公司提起诉讼时，被告唐海冉仍未向原告中海华创地产有限公司偿还垫付的款项，其行为已符合双方在《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件，且被告也同意解除，故对原告中海地产要求解除与被告唐海冉就中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104号（地下）房屋签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告中海地产要求收回房屋，符合合同约定，且被告唐海冉表示同意，本院予以支持。原告中海华创地产有限公司要求被告唐海冉支付房屋总价款30%的违约金，被告唐海冉自愿支付，并不违反法律规定，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据合同约定，原、被告的《商品房买卖合同》解除后，被告应支付房屋的折旧费，对原告的该项诉讼请求，被告唐海冉自愿承担，本院予以准许。原告中海华创地产有限公司要求被告唐海冉偿还其代为清偿的银行贷款的利息2000元的诉讼请求，是原告自行处分权利，不违反法律规定，且被告自愿承担，本院应以准许。根据合同约定，原、被告的《商品房买卖合同》解除后，被告唐海冉应当配合原告中海华创地产有限公司办理中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104（地下）商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案等手续的撤销，对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、原告山东中海华创地产有限公司与被告唐海冉于2010年12月7日就中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104（地下）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、被告唐海冉于本判决生效之日起三十日内向原告山东中海华创地产有限公司腾还中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104（地下）房屋。
三、被告唐海冉于本判决生效之日起三十日内支付原告山东中海华创地产有限公司违约金1801944.9元。
四、被告唐海冉于本判决生效之日起三十日内支付原告山东中海华创地产有限公司房屋折旧费2402593.2元。
五、被告唐海冉于本判决生效之日起三十日内支付原告山东中海华创地产有限公司代为偿还的银行贷款及利息共计2000元。
六、被告唐海冉于本判决生效之日起三十日内配合原告山东中海华创地产有限公司办理中海奥龙观邸花园70号楼104号（地上）及70号楼-104（地下）商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案等撤销手续。
七、驳回原告山东中海华创地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告唐海冉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40436元，由被告唐海冉负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 万立波
人民陪审员 曹振贵
人民陪审员 高云勇
二〇一六年二月十三日
书 记 员 赵 蕊 百度搜索“”