淮安市淮安区人民法院行 政 判 决 书（2015）淮法行初第00026号原告徐加良。委托代理人朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。被告淮安市淮安区住房和城乡建设局，住所地淮安市淮安区西长街417号。法定代表人王建法，该局局长。委托代理人姜年祥，该局纪委书记。委托代理人侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。第三人江苏共和房地产开发有限公司。法定代表人朱怀武，该公司总经理。
原告徐加良诉被告淮安市淮安区住房和城乡建设局（以下除判决主文外简称淮安区住建局）要求确认撤销网签购房合同备案行政行为违法一案，本院于2015年7月13日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告徐加良及其委托代理人朱显峰，被告淮安区住建局委托代理人姜年祥、侯祝山到庭参加诉讼。在本案审理过程中，因江苏共和房地产开发有限公司与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法追加该公司为第三人。第三人江苏共和房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告淮安区住建局于2012年5月28日，依据第三人出具的由徐加良、徐长青、李海春等五人签字捺手印并写有“已还清所欠款项目，现将抵押房源解押”内容的情况说明，撤销了上述包括原告主张的第三人开发建设的金陵华府9号楼305室房屋在内的商品房买卖合同网上备案。原告认为被告及被告工作人员实施的行政行为，侵犯了原告的合法财产权利，遂提起诉讼。
原告徐加良诉称，2011年12月6日，原告与第三人江苏共和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买第三人开发建设的金陵华府9号楼305室房屋，并约定于2012年5月30日由第三人将上述房屋正式交付给原告。第三人通过网上签约系统，打印经双方确认无误的商品房买卖合同，双方当事人签字盖章。网签成功后，经过被告相关部门审核后产生备案号。原告根据备案号进行了合同查询，并如约履行了购房付款义务，支付购房款186000元，有第三人出具的收款收据为证。2014年1月，申请人到被告处查询得知，被告在原告不知情，且未审查确认相关证明材料以及在未进行公告的情况下，已于2012年5月28日无正当理由撤销了上述商品房买卖合同网上备案。后第三人将涉案房屋出卖给他人，导致原告合法权益无法得到保障。原告认为被告及被告工作人员实施的行政行为，侵犯了原告的合法财产权利，并造成了重大损失。为维护自身合法权益，现原告根据法律规定，提起行政诉讼，请求确认被告撤销网签合同的行为违法，并赔偿经济损失186000元；案件受理费由被告负担。原告向本院提供的证据：1、2011年12月5日原告与第三人签订的商品房买卖合同一份，以证明原告与第三人之间存在商品房买卖合同关系，以及证明该合同系网签合同；2、第三人出具的收据一份，以证明原告根据备案号进行核对查询后支付了购房款186000元；3、第三人情况说明一份，该证据的来源在被告的档案中，以证明被告撤销了原告与第三人签订的网签合同，侵犯了原告的权利。
被告淮安区住建局辩称：1、原告与第三人之间通过网上签约系统能够独立的完成商品房买卖合同的签发，这一流程无须经过被告的备案。同时原告与第三人之间的基础法律关系并不是商品房买卖关系，而是民间借贷关系，是一种以借贷为目的，以签订买卖合同为担保的行为关系。这一行为依据江苏省高级人民法院的相关司法解释，原告对网签的合同不享有附着在该房屋上的相关权利，原告只能依法向第三人以借款法律关系主张权利。2、被告是基于合同双方当事人的申请及同意，对原告与第三人之间虚假的商品房买卖合同予以注销，这一行为不存在侵犯原告附着在该房上的任何权利。更不存在撤销行为给原告造成任何损失。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提供的证据和法律依据有：1、第三人的法定代表人朱怀武在公安机关所做的笔录。证据名称是询问笔录和讯问笔录，证明原告与第三人之间存在着民间借贷关系，同时还证明双方之间的借贷已经通过以房抵债的形式予以清偿。2、解押房屋的具体明细一份，牵涉到原告的抵押房源38套（其中包含9号楼305室），用以证明被告对第三人原用于抵押的房源基于主债务已还清抵押已无必要而予以解押的事实。3、江苏共和房地产公司2011年度预收收入统计表。证据来源于朱怀武犯伪造国家机关印章罪的刑事卷宗中调取。案号是（2015）淮法刑初字第97号。用以证明共和房地产在2011年12月6日并没有收到原告的购房款，与原告没有形成事实上的商品房买卖合同关系。4、江苏共和房地产公司2011年度预收收入统计表。证明共和房地产在2011年12月6日并没有收到原告的购房款，与原告没有形成事实上的商品房买卖合同关系。第三人江苏共和房地产开发有限公司未作述称意见。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告对被告提供的证据1的真实性没有异议。对朱怀武在公安机关的陈述的内容有异议。认为该两份笔录能够证明原告与朱怀武之间存在债务关系，但是该笔录不能否定原告与共和房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系。被告提供的两份证据与法庭归纳的争议焦点没有关联性。相反该两份笔录可以证明此案房屋系通过网签；对证据2本身真实性没有异议。但是对其合法性有异议。认为该情况说明中原告的签名和手印均系共和房地产开发有限公司伪造，同时该情况说明并没有加盖共和房地产开发有限公司的印章。被告没有严格审核且在原告没有到场的情况下，根据第三人提供的虚假资料撤销了网签合同，恰好可以证明被告行政行为的违法。该证明的来源应该在被告下设的房地产开发管理科；对证据3的证明力不予认可，认为被告应当提供相对应的商品房买卖合同来印证，同时解押明细也不能够证明被告撤销涉案合同的合法性和正当性。同时解押明细系第三人单方制作，不能证明第三人和原告之间存在抵押合同关系。根据规定，抵押应当在被告处办理抵押登记取得它项权，而不是撤销网签合同；对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可。认为该收入统计表系第三人单方制作，对于第三人是否将购房款交至监管帐户系被告对第三人的管理失职，不能否定原告与第三人之间商品房买卖合同关系。对签约申请情况说明，在前后说明所付的房源中并不仅仅只有原告一人，而在前后说明的第一个是用房屋冲抵资金，所谓的抵押权人并非是本案的原告。该证据不能证明原告与第三人之间存在抵押合同关系，另外，朱怀武与原告之间的债权债务并未清偿完毕，同时朱怀武与原告之间的债权债务关系与本案没有关联性。被告对原告提供的商品房买卖合同真实性和合法性均有异议。认为原告提供的该份合同没有原告的签章，该合同缺少一方当事人签字，说明该合同还没有成立。原告与第三人之间的商品房买卖合同只需要第三人通过在网上签约就可以成立了，不需要经过被告履行相关手续；对原告提供的收据的真实性有异议。原告提供的收据不能证明原告向第三人实际支付了购房款；对第三人情况说明真实性没有异议，但情况说明中对解押的房源就原告而言共有38套，说明原告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系，完全是以借贷为目的，以签订商品房买卖合同为担保。
经审理查明，2011年12月6日，原告徐加良与第三人江苏共和房地产开发有限公司签订编号为1031760000110商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买第三人开发建设的金陵华府9号楼305室房屋，并约定于2012年5月30日由第三人将上述房屋正式交付给原告。第三人通过网上签约系统打印该商品房买卖合同，第三人江苏共和房地产开发有限公司盖了公章并有法定代表人朱怀武签字，原告徐加良未有在该合同上签名。同日，第三人向被告淮安区住建局申请备案，被告即出具第8573217号盖有楚州区（现为淮安区）住房和城乡建设局销售合同备专用章的《淮安市商品房买卖合同备案证明》。第三人江苏共和房地产开发有限公司出具了支付购房款186000元收据一份。2012年5月28日，第三人江苏共和房地产开发有限公司向被告淮安区住建局申请要求将其用于抵押的房源予以解押，同时提供了有徐加良、徐长青、张太平等五人签名捺印，未盖第三人公章的《情况说明》和解押房源明细表。该《情况说明》载明：“江苏共和房地产开发有限公司开发建设的淮安市淮安区范集镇育才路金陵华府小区，前阶段公司因资金紧张暂将部分房源抵押在信贷公司名下，现资金状况有所缓解，已还清所欠项目，现将抵押房源解押。如由此引发的一切责任由我公司全权负责，特此说明”。解押明细表中注明用于抵押的房源共74套，其中原告徐加良23套（包含涉案9幢305室房屋）。被告淮安区住建局据此撤销了上述74套商品房买卖合同网上备案。2012年9月2日，第三人江苏共和房地产开发有限公司又向被告递交了内容与上述相同的《情况说明》一份，该份说明有韦正传、徐加良等8人签名捺印。与此同时，韦正传、徐加良等8人以证明人的身份出具一份证明，证明内容为：因资金未到帐，无法与江苏共和房地产开发有限公司做产权抵押。江苏共和房地产开发有限公司开发的“金陵华府”小区与本人所签合同属无效。2012年11月26日，第三人江苏共和房地产开发有限公司将其开发的金陵华府11幢楼9套住宅房合计833.64平方米，以售价200万元冲抵向原告徐加良所借款项。
本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。故被告具有商品房网签备案的行政主体资格及行政职权。商品房网签备案，就是在购房户在与房地产开发企业签订商品房购房合同后及时通过网络进行电子合同备案登记。其作用是规范商品房销售行为，防止商品房一房多卖，有效促进房地产业持续快速××发展的重要举措。根据《淮安市区商品房网上销售管理办法（试行）》第十九条规定，商品房销售合同登记备案后，当事人双方经协商一致，需要解除或变更商品房认购协议或买卖合同的，应由双方持解除或变更协议或合同的书面协议、原认购协议或商品房买卖合同、当事人身份证明、商品房买卖合同备案证明等，向市房屋权属登记中心申请办理注销或变更合同（协议）的登记备案手续。
本院认为，本案原告与第三人虽然在网上签订商品房买卖合同，并经被告予以备案，但从被告及第三人提供的证据可以看出，原告与第三人之间名为商品房买卖合同关系，实际双方系民间借贷关系，以第三人开发的商品房作为借贷的担保。原告与第三人之间并不存在事实上的商品房买卖合同关系。被告淮安区住建局在接到第三人的申请，依据有韦正传、徐加良等8人签名捺印《情况说明》和证明，对包括涉案9幢305室房屋在内的74套用于抵押的商品房网签予以注销并无不当之处。故原告要求确认被告撤销网签合同的行为违法，并赔偿经济损失186000元的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回原告徐加良的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告徐加良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 季学平
代理
审判员 陈洪玉
人民陪审员 孙 军
二〇一六年二月十二日
书 记 员 张 井附页：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。第四十二条公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。 更多数据：搜索“”来源：