四川省营山县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1322民初119号
原告：营山县佳和物业管理有限公司。
委托代理人（特别授权）：李崇辉，该公司职工。
被告：胡桂清，女，汉族，住四川省南充市。
原告营山县佳和物业管理有限公司（简称佳和公司）诉被告胡桂清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由
代理
审判员李宁卫独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告佳和公司委托代理人李崇辉及被告胡桂清的委托人唐福来到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告佳和公司诉称：原告于2010年12月21日与被告胡桂清签订了《物业管理服务协议》，承担了营山县三星锦城的物业管理工作至今，该合同第四条第二款约定：“物管费按住房建筑面积每平方米每月0.6元计收。签订协议时预付一年的物业管理费，以后第二年一次交清下一年物业管理费，物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3‰加收违约金。被告自2010年至今累计拖欠物业管理费2812.90元，经原告多次催收，被告一直拒不履行给付义务，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求：1.判令或调解被告支付所欠物业管理费2812.90元和违约金6090元；2.本案诉讼费及追讨所欠费用均由被告承担。
被告刘国清的委托代理人唐福来辩称：这个物管费该交，但没有交是有原因的。1、房屋设计时设计的是两部电梯，但实际只安装了一部。而且电梯质量很差，经常出故障；2.房子交付后下雨时漏雨，2011年维修至2012年有人来拍照，查看情况，2013年物业承诺春节前给被告维修，但是至今未维修。因漏雨造成墙体开裂，墙纸脱落。3.公共走廊、电梯等很脏，物业清扫不到位；4.买房子时收取13000.00多元水电初装费，只有部分业主得到全部的退款，给被告只退还了5000.00元，还有8000多元没有退。且现物业公司和原房地产开发商的法人代表均为兰新国，在房地产开发商未退还全部款项前，有权拒交物管费。
经审理查明：原告佳和物管公司系营山县三星锦城前期物业管理公司，被告胡桂清系营山县三星锦城的业主。2011年7月14日，被告胡桂清（作为乙方）与原告佳和物管公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议》。该合同约定：甲方进行前期物业管理，自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，三星锦城小区至今未成立业主委员会。合同还约定了双方的权利、义务，甲方物业管理公司的物业管理内容及质量要求，物业服务费用等事项，物业管理服务费按业主住房建筑面积每平方米每月0.6元计收，在签订本协议时预付一年物业管理费，第二年一次性交清下半年的管理费用。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天3‰加收滞纳金。在庭审过程中，原告主张2013年12月20后按每平方0.75元计算，（106.5×0.75×12×3=2875.5元）。原告2015年9月发出催收公告，被告一直拒不履行给付义务，原告诉至本院，请求如上判决。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，原被告签订前期《物业管理服务协议》，原被告双方对合同的三性没有提出质疑，是双方真实意思反映，对原被告双方都有约束力。原告按合同约定履行了物业服务，要求被告给物管费，理由成立，本院予以支持。至于物管费的计算，《物业管理服务协议》约定按业主住房建筑面积每平方米每月0.6元计收，原告主张每平方米每月0.75元计算的，但没有提供依据，因此按0.6元计算为（106.5×0.6×12×3）2300.4元。原告要求被告给付6090元的滞纳金，1.是原被告签订的协议中约定按每天3‰加收滞纳金，在物业催缴公告中原告主张按3%计算滞纳金，协议书和催收公告中滞纳金计算标准不一致；2.是滞纳金金额比物管费金额高出近3倍，滞纳金标准过高；3.是物管费计算标准存在争议；4.是《物业管理服务协议》约定，在签订本协议时预付一年物业管理费，第二年一次性交清下年的管理费用，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金，此约定物管公司还未履行当年物业服务，业主就要预付当年的物管费，既然是约定，双方自愿，也无可厚非，但逾期业主要支付滞纳金之约定，对业主就不公平了，此滞纳金给付期限的约定，本院视为格式条款，加重了业主的责任，该条款无效。因此，原告主张滞纳金，理由不成立，本院不予支持。
被告辩称原告没有履行物业服务合同或者履行物业物业服务合同有重大瑕疵，以此抗辩不交物管费，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告认为原告方未按合同履行物业服务，未提供相关证据加以佐证，其不履行交纳物业管理费的抗辩，证据不充分，本院不予支持。
被告辩称原告佳禾物业公司的法人代表与原房地产开放公司的法人代表均为兰新国，以房屋质量问题和多收水电安装费等问题拒交物管费。物业公司和房地产开发公司虽然其法人代表均为兰新国，但是系两个独立的法人，且房屋质量问题和多收水电初装费也与物业公司无关，与本案物业服务合同各系一层法律关系，本案不予处理，若当事人主张权利，可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条，《物业管理条例》第三十五条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定
判决如下：
一、被告胡桂清在本判决书发生法律效力后立即给付原告营山县佳和物业管理有限公司2013年至2015年物业费2300.4元。
二、驳回原告营山县佳和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告胡桂清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
代理
审判员 李宁卫
二〇一六年二月十二日
书 记 员 邓 敏 来源：百度“”