山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2014）菏牡民初字第1929号
原告：赵圣寅。
委托代理人：王涛，山东敬人律师事务所律师。
被告：菏泽东海房地产开发有限公司。
法定代表人：晁中亮，执行董事。
被告：孟祥军。
委托代理人：张思山，山东君诚仁和律师事务所律师（代理以上二被告）。
被告：菏泽市佳禾房地产开发有限公司。
法定代表人：范士民，董事长。
委托代理人：于新华，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
原告赵圣寅与被告菏泽东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）、孟祥军、菏泽市佳禾房地产开发有限公司（以下简称佳禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵圣寅的委托代理人王涛，被告东海公司及被告孟祥军的共同委托代理人张思山，被告佳禾公司的委托代理人于新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵圣寅诉称：2005年12月25日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定购买被告开发的菏泽天香广景苑小区五号楼第13号168平方门市，约定2007年7月1日交付使用。因其长期违约，孟祥军于2010年10月21日向原告承诺：“关于赵圣寅在天香广景苑小区所购门市房，我保证2010年12月30日前交付赵圣寅使用，并对违约金及其他损失做出具体支付意见，否则，我本人承担其所有损失”。原告2011年对东海公司及孟祥军提起诉讼，（2011）菏牡民初字第929号判决二被告向原告支付违约金192720元，两被告对原告承担民事连带责任。期间，购房合同签订后，被告方违反《合同法》第84条、第88条的规定，擅自把原告所购门市工程转让给其他公司，其转让行为对原告并无约束力。对此，（2011）菏民一终字第644号二审民事判决也确认了其无效的非法转让行为。由于两被告一直处于违约状态，故原告特依法诉至贵院，要求赔偿损失344094元。具体诉讼请求为：要求东海公司及孟祥军赔偿2011年7月1日至2012年5月4日期间的违约损失72321.6元，佳禾公司对此承担连带责任；要求佳禾公司承担2013年1月1日至2014年6月30日因侵权产生的实际损失143960元，东海公司和孟祥军对此承担连带责任；2007年7月1日至2011年6月30日实际损失未判决部分67686.5元，由东海公司和孟祥军承担赔偿责任，佳禾公司承担连带责任。
被告东海公司及孟祥军辩称：东海公司和孟祥军不应承担赔偿责任，原告所请求的赔偿数额无事实和法律依据。2007年7月1日至2011年6月30日期间的违约损失不应由东海公司和孟祥军承担，依据山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第21号判决书确认的事实，天香广景苑项目于2006年4月24日由东海公司整体转让给佳禾公司，因此不再承担原合同的权利义务，应由佳禾公司承担。原告诉求的2013年1月1日至2014年6月30日因侵权产生的实际损失与东海公司和孟祥军无任何关系，在（2012）菏牡民初字第2160号判决书中已查明了该事实，是由于佳禾公司的行为造成了原告的商品房无法使用，对此东海公司和孟祥军不应承担赔偿责任。至于原告所诉求的2007年7月1日至2011年6月30日期间的违约损失已经（2011）菏牡民初字第929号判决，其他损失原告已放弃，且已超诉讼时效，对此项也不应承担责任。综上，请求法院依法驳回原告对东海公司和孟祥军的诉请。
被告佳禾公司辩称：对原告要求佳禾公司对2007年7月1日至2011年6月30日期间的违约损失承担连带责任没有事实和法律依据。对原告请求的2013年1月1日至2014年6月30日因侵权产生的实际损失，因本案是商品房预售合同纠纷，原告要求因侵权产生的损失与本案不属于同一法律关系，且原告也未举出佳禾公司是否存在侵权行为的证据。至于原告所诉求的2007年7月1日至2011年6月30日期间的违约损失，同东海公司和孟祥军的意见。原告赵圣寅为证明其主张向本院提交了下列证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明2005年12月25日原告与东海公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告东海公司开发的商品房门市一套，面积为168.14平方米，交房时间为2007年7月1日等内容。证据二、交款凭证三份，证明合同签订后，原告如约履行了交付房款的义务。证据三、山东省菏泽市牡丹区人民法院（2011）菏牡民初字第929号民事判决书（复印件）、山东省菏泽市中级人民法院（2011）菏民一终字第644号民事判决书（复印件），证明原告与东海公司存在商品房买卖合同，东海公司存在严重逾期交房的行为，孟祥军因其本人的承诺对东海公司的逾期的交房行为承担连带责任；另外，原判决认定的2007年7月1日至2011年6月30日期间的违约损失192720元，低于原告这期间的实际损失，尚有67686.5元实际损失未得到赔偿。证据四、山东省菏泽市牡丹区人民法院（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书、山东菏泽市中级人民法院（2015）菏民再终字第13号判决书，证明经已生效的判决书认定2012年5月4日通过牡丹区人民法院对被执行人东海公司进行了强制执行，原告获得了涉案房产；但当天，佳禾公司将该门市的大门拆掉，并中断了对门市房的水电供应，佳禾公司的行为对原告构成侵权；但该份判决中仅支持了原告2012年5月4日至2012年12月31日期间的损失由佳禾公司承担；判决书告知2013年之后的实际损失，待赔偿标准确定后由原告另行主张。由此可见，以上该生效判决并未判决2011年7月1日至2012年5月4日期间的逾期交房的违约损失72321.6元及2013年1月1日至2014年6月30日因侵权产生的实际损失143960元；而菏泽市中级人民法院（2015）菏民再终字第13号判决书明确告知原告涉案的该两项损失由本案进行审理。证据五、菏泽国瑞资产评估事务所评估报告一份，证明原告自2007年7月1日至2014年6月30日期间原告的总损失为536814元，结合证据三、四可印证，原告2011年7月1日至2012年5月4日期间的逾期交房的违约损失72321.6元，未经生效的判决书确认，本次起诉未违背一事不再理的原则，应予以支持。结合证据三、四，原告2013年1月1日至2014年6月30日因侵权产生的实际损失143960元，未经生效的判决书确认，应予以支持。2007年7月1日至2011年6月30日期间的实际损失经鉴定为260406.5，而原生效的判决仅支持了192720元，漏判了67686.5元，因予以赔偿。被告东海公司及孟祥军对原告提交证据的共同质证意见如下：对证据一、二、三、四均有异议，因原告提供的均是复印件，对原告的证明目的也有异议，且违背了一事不再理的原则，其诉请不应得到支持。对证据五已经失效不能再作为本案定案依据，因该评估报告的使用年限为一年，截止到开庭时已超出一年。被告佳禾公司对原告提交证据的共同质证意见如下：对证据一、二有异议，均是复印件，合同是原告和东海公司之间签订的，东海公司应承担违约责任。对证据三有异议，是复印件，且可印证原告这次起诉违背了一事不再理的原则。对证据四、五的质证意见同东海公司代理人的质证意见。被告东海公司和孟祥军为证明其主张，提供如下证据：
一、牡丹区人民法院（2011）菏牡民初字第929号民事判决书，证明2011年7月1日之前的违约损失已经判决确认，原告再次起诉属于重复起诉，且超出了诉讼时效。证据二、山东省菏泽市牡丹区人民法院（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书，证明构成对原告侵权的是佳禾公司，与东海公司、孟祥军无关。证据三、山东菏泽市中级人民法院（2015）菏民再终字第13号判决书，证明经生效判决确认商品房买卖合同纠纷与侵权纠纷不是同一法律关系不应一并审理。证据四、山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第22号判决书，该判决证明2006年4月20日东海公司已将天香广景苑项目转让给了佳禾公司，原告的损失应由佳禾公司承担。原告对东海公司及孟祥军提供的证据质证如下：对四份证据的真实性均无异议，其中证据一、二、三的判决书与原告提供的几份判决书是一样的，但对东海公司的证明观点有异议。因被告的逾期交付及侵权等行为（自2007年7月1日至2014年6月30日）共造成了原告536814元的损失，而两次生效判决，第一次（2011）菏牡民初字第929号民事判决书，支持了192620元，第二次（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书支持了60223.52元，剩下损失均未支持，故原告再次起诉应予以支持。证据四系东海公司和佳禾公司之间因合伙开发涉案楼盘产生的债权债务纠纷引起的诉讼，两者之间的债权债务如何认定，不能当然对抗善意第三人的原告。被告佳禾公司对东海公司提交证据的质证意见如下：对东海公司提供的四份证据的真实性无异议，对证据一、二、三东海公司的证明目的无异议，对证据四的证明目的有异议，该判决已于2006年4月20日作为节点解除了我方与东海公司的合作关系，因本案合同是原告与被告东海公司签订，款项也是东海公司收取，因履行合同产生的责任应有东海公司承担。
经审理查明，本院确认以下事实：2005年12月25日原告赵圣寅与被告东海公司签订商品房买卖合同，约定被告东海公司将位于菏泽市太原路中段路西大门以北门市13号房卖与原告，该房屋建筑面积为168.14平方米，总价款为660000元；出卖人应当在2007年7月1日前将该商品房验收合格交付原告，逾期交付房屋，出卖方自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金等。合同签订后，原告赵圣寅于2005年10月1日交款78000元，2005年10月10日交款292000元，2006年1月19日通过按揭方式交款290000元。2010年10月21日孟祥军为原告出具承诺书：“关于赵圣寅在天香广景苑小区所购门市房，我保证在2010年12月30日前交付赵圣寅使用，并对违约金及其他损失作出具体支付意见，否则我本人承担所有责任。”2011年3月18日，原告赵圣寅以东海公司、孟祥军未交付房屋为由诉至本院，要求被告东海公司、孟祥军履行合同、交付房屋，并支付逾期交房自2007年7月1日至2011年7月1日之间的违约金。2011年7月20日本院作出（2011）菏牡民初字第929号民事判决书，判决被告东海公司将涉案房交付原告，并支付原告赵圣寅违约金192720元（660000元×0.0002×365天×4年）；被告孟祥军承担连带责任。
被告东海公司、孟祥军不服判决，上诉至菏泽市中级人民法院。2011年11月17日菏泽市中级人民法院作出（2011）菏民一终字第644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年5月4日，本院执行局对被告东海公司进行强制执行，将位于菏泽市太原路中段路西大门以北13号门市房交付给了原告赵圣寅。当日被告佳禾公司将该房屋的铝合金玻璃大门一个（两扇）拆除并停水停电，致涉案房屋不能使用。2012年，原告赵圣寅以财产损害为由再次将东海公司、孟祥军、佳禾公司诉至牡丹区法院。2013年5月13日，牡丹区人民法院作出（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书，判决被告佳禾公司赔偿原告2012年5月4日至2012年12月31日的实际损失60233.52元，并责令安装大门通水通电。
原告不服（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书，于2014年10月24日向菏泽市人民检察院提起抗诉申请，2014年11月25日菏泽市中级人民法院受理，2015年4月10日作出（2015）菏民再终字第13号判决书，维持了原判决。另查明：2006年4月20日被告东海公司（甲方）与被告佳禾公司（乙方）签订项目转让协议书，约定将东海公司挂牌获取的山东天香广景苑项目共26.64公顷（东到太原路，南到建委家属院以北，西到大提，北到丹阳路）整体转让给乙方，包括在建工程，合同转让该项目后乙方付给甲方项目转让费5000万元，甲方所有的债权、债务与乙方无关，均由甲方自理，自转让之日起，该项目的所有收益属乙方所有，该项目的所有支出由一方承担等内容。因转让协议双方产生纠纷，山东省高级人民法院于2015年1月6日作出（2014）鲁民一终字第22号民事判决书，解除东海公司与佳禾公司于2006年签订的项目转让协议，解除东海公司与佳禾公司于2007年1月22日签订的合作协议书；菏国用（2006）第13807号土地证下的土地使用权归佳禾房公司所有，涉案天香广景苑小区项目由佳禾公司继续开发，东海公司退出该项目的开发；驳回菏泽东海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。2014年原告赵圣寅委托菏泽国瑞资产评估事务所，要求对其所有的位于广景苑小区的168.14平方米的门市房自2007年7月1日至2014年6月30日的每年租金和总和租金进行评估，2014年4月5日菏泽国瑞资产评估事务所作出评估报告，其结论为2007年07月01日至2007年12月31日租金为28085.00元；2008年01月01日至2008年12月31日租金为57574.00元；2009年01月01日至2009年12月31日租金为59992.00元；2010年01月01日至2010年12月31日租金为73141.00元；2011年01月01日至2011年12月31日租金为83229.00元；2012年01月01日至2012年12月31日租金为90833.00元；2013年01月01日至2013年12月31日租金为95088.00元；2014年01月01日至2014年06月30日租金为48872.00元；总租金为536814.00元。另查明：原告赵圣寅于2014年3月4日将涉案房屋卖于他人。上述事实，由当事人的陈述、判决书、评估报告及其他书证等证据记录在卷，且所有证据均经过庭审质证。
本院认为：原告主张的赔偿损失共有三部分组成，分别是：
一、2007年7月1日至2011年5月3日期间实际损失经鉴定为260406.5元，而原生效的判决（2011）菏牡民初字第929号民事判决书支持了192720元，未判决的为67686.5元；
二、2011年7月1日至2012年5月3日期间的逾期交房的违约损失72532.5元；
三、2013年1月1日至2014年6月30日因被告强拆原告大门并停水停电等侵权行为造成原告的实际损失143960元，菏泽市牡丹区人民法院（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书支持了60223.52元。针对原告要求的第一部分损失，即2007年7月1日至2011年5月4日期间少判决的损失67686.5元。因菏泽市牡丹区人民法院作出的（2011）菏牡民初字第929号民事判决书对该期间的违约造成的损失已依据合同约定的内容进行了判决，并支持了违约损失192720。判决生效后，原告认为再次鉴定的实际损失大于合同约定违约金，但原告对该判决书的结果在法定申诉期限内并未申请再审，故（2011）菏牡民初字第929号民事判决继续有效，原告再次主张该请求违背了一事不再理的原则，对该部分未判决的实际损失部分不予支持。原告主张的第二部分请求，即2011年7月1日至2012年5月4日期间的逾期交房的违约损失，实际为2011年7月1日至2012年5月3日，其损失为72532.5元，原告只要求72321.6元，其余则视为放弃。因（2011）菏牡民初字第929号判决书仅判决被告东海公司及孟祥军承担2007年7月1日至2011年7月1日这一期间的逾期交付损失，此后被告东海公司仍未向原告交付房屋，直至2012年5月4日该房屋才被强制执行交付。因被告东海公司自2011年7月1日至2012年5月3日持续违约，因此，原告主张2011年7月1日至2012年5月3日这一期间的违约损失，本院应予以支持。经鉴定这一期间的实际违约损失为72532.7元，虽高于合同约定的违约损失，依据《合同法》114条之规定，应当予以支持。关于该期间逾期交付违约金责任承担的问题，因房屋买卖合同是原告与东海公司签订的，依据合同相对性的原则东海公司应对原告承担违约赔偿责任；被告孟祥军因自愿承诺，对东海公司应承担连带责任；佳禾公司与东海公司的债权债务的转移，因未经原告同意，并不当然免除东海公司的责任。佳禾公司因自2006年4月20日承接了东海公司的全部债权债务，对原告系债务人的加入，应自主动加入后和东海公司共同对原告承担连带责任。关于原告主张的第三部分请求即2013年1月1日至2014年6月30日因佳禾公司强拆原告大门并停水停电等侵权行为造成原告的实际损失143960元。因菏泽市牡丹区人民法院（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书已确认：2012年5月4日通过强制执行原告接到了房屋；当天，被告佳禾公司将该门市房的大门拆掉，并中断了对该门市房水电供应。被告佳禾公司擅自将原告的房门拆掉并中断供水、电，构成对原告财产的侵权。因该房系营业性门市房，由于被告佳禾公司的侵权行为造成了原告对该房不能使用或对外出租，由此给原告造成了一定经济损失。（2012）菏牡民初字第2160号民事判决书，判决被告佳禾公司应为原告的房屋重新安装大门一个（两扇），并恢复对该房的水电供应，被告佳禾公司从侵权之日（2012年5月4日）至2012年12月31日赔偿原告赵圣寅经济损失60223.52元。并告知2013年1月1日以后的经济损失，待赔偿标准确定后可有原告另行处理。因原告主张的第三部损失正是2013年1月1日之后的损失，且赔偿标准已经鉴定，该期间的损失为143960元，因佳禾公司侵权事实的存在，依法应由佳禾公司承担赔偿责任。如佳和公司认为其已停止了侵权，依据民事诉讼证据规则的规定应提供证据，但佳禾公司并未提出任何证据来印证其已停止了侵权，故其抗辩理由不能成立。由于原告已于2014年3月4日将涉案房屋出卖他人，原告的实际损失应自2013年1月1日至2014年3月4日止，其损失为112098.7元（95008元＋（48872元÷181天×63天）］，其过高部分本院不予支持。原告主张由于佳禾公司侵权行为，东海公司和孟祥军应承担连带责任，因他们之间不存在共同侵权行为，故东海公司和孟祥军不应承担连带责任。为此，依据《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第五款、第六款，第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，
判决如下：被告菏泽东海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵圣寅违约损失72321.6元。被告孟祥军、菏泽市佳禾房地产开发有限公司承担连带责任。
二、被告菏泽市佳禾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵圣寅经济损失112098.7元。
三、驳回原告赵圣寅过高部分的诉讼请求。如果未按被判决书规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，由原告赵圣寅负担2310元，由被告菏泽东海房地产开发有限公司承担1608元，菏泽市佳禾房地产开发有限公司负担2542元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 陈军亭
审 判 员 尘军梅
人民陪审员 高刚垛
二〇一六年二月八日
书 记 员 王丽亚 来自：