北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）京01民辖终30号上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门北大街13号。负责人陈军，行长。委托代理人童健，北京市善邦律师事务所律师。委托代理人郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京精华联通商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路10号精华联通大厦。法定代表人王志强，总经理。委托代理人曹玉光，北京市和本律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司北京市分行（以下简称农行北京分行）因与被上诉人北京精华联通商贸有限公司（以下简称精华联通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第17641号管辖权异议之民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成由法官梁志雄担任
审判长，法官杨建国、法官吴永杰参加的合议庭。2016年1月18日，本院召集双方当事人依法进行询问。上诉人农行北京分行之委托代理人童健，被上诉人精华联通公司之委托代理人曹玉光到庭参加了诉讼。本管辖权纠纷案现已审理终结。原审原告精华联通公司在一审起诉称：精华联通公司与农行北京分行于2006年10月30日签订《房屋买卖合同》，约定：农行北京分行购买精华联通公司位于北京市昌平区x号的精华联通公司办公楼650平方米的底商房屋，单价每平方米8300元，总价款5395000元，先期支付80%的购房款，其余款项三年内办好产权证后支付。合同第十二条约定：精华联通公司应在收到第一期付款后三年内办好房产证，如因精华联通公司的责任，农行北京分行不能在规定的期限内取得房地产的权属证书，农行北京分行退房，精华联通公司返还其第一期所付全款。第七条约定：精华联通公司因配合政府的法规、政策或因政府有关部门的行为而引起延误，精华联通公司免除责任。上述合同签订后，精华联通公司按照约定在15日内交付了房屋，农行北京分行也按照约定支付购房款4316000元。至此，合同第一阶段履行完毕。在合同履行期内，精华联通公司一直积极办理涉案房屋的产权手续。由于诉争的房屋建在集体用地上，地块规划用途为工业用地，未经规划行政主管部门批准及土地变性，擅自开工建房属于违法。因此，北京市规划委员会于2007年9月3日对精华联通公司进行了行政处罚，精华联通公司缴纳了3590307元的罚款。2008年2月21日，北京市国土资源局因精华联通公司未办理用地审批手续，也对其作出了行政处罚，精华联通公司缴纳了79414元的罚款。因涉案房屋的建设违反法律、政策的规定，致使产权证至今无法得到。鉴于此种情况，精华联通公司认为：涉案房屋的建设因违反《北京市城市规划条例》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的规定，故双方所签《房屋买卖合同》因内容违法而无效。另，因受法律、政策的影响，涉案房屋的用地审批手续精华联通公司至今无法取得，房产证自然也就无法办理，故导致合同目的无法实现。精华联通公司只有通过认定合同无效这一法律途径才能彻底解决此事。为此，诉至法院，诉讼请求：
一、判令精华联通公司与农行北京分行于2006年10月30日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、农行北京分行返还所购位于北京市昌平区x号的精华联通公司办公楼650平方米的底商房屋；精华联通公司返还农行北京分行购房款4316000元；
三、农行北京分行赔偿其占用所购房屋的使用费8398000元［自2006年11月15日计至2015年10月20日，共计3260天（每平方米每日6元，故每日3900元），合计使用费12714000元。抵扣精华联通公司应返还的购房款4316000元，农行北京分行再给付8398000元。］；精华联通公司赔偿农行北京分行所付购房款的利息损失；
四、诉讼费由精华联通公司与农行北京分行共同承担。一审法院向上诉人（原审被告）农行北京分行送达起诉状后，其在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为其主要办公地在北京市东城区，故本案应由北京市东城区法院管辖，请求法院依法移送。一审法院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据法律规定应当由被告住所地或者合同履行地法院管辖。本案中，合同已经实际履行，不动产所在地位于北京市昌平区，故北京市昌平区法院对本案依法享有管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第十八条之规定，
裁定如下：被告农行北京分行的管辖异议不成立，驳回被告农行北京分行的管辖异议申请。
上诉人（原审被告）农行北京分行不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉。其主要上诉理由：双方在《房屋买卖合同》中约定的管辖法院不明确，属无效约定。据此，本案应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款的规定，由作为被告的农行北京分行的住所地法院管辖。综上，请求撤销一审法院的民事管辖裁定，将本案移送至农行北京分行的住所地法院——北京市东城区法院审理。
被上诉人（原审原告）精华联通公司服从一审法院上述民事裁定，其针对农行北京分行的上诉理由答辩称：农行北京分行的上诉理由无法律依据，请求驳回其上诉请求，维持一审法院的民事管辖裁定。本院二审期间依法查明以下事实：2006年10月30日，精华联通公司作为出卖人，农行北京分行作为买受人，就位于北京市昌平区x号的精华联通公司办公楼650平方米的底商房屋签订《房屋买卖合同》。该合同第十八条争议的解决方式约定：“本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决。协商不成，任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。”上述事实，有双方当事人在二审庭审中的陈述、《房屋买卖合同》等证据在案佐证。
本院经审查认为：双方当事人在《房屋买卖合同》第十八条已经明确约定了由房屋所在地法院管辖双方的纠纷，该约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，故该约定有效。农行北京分行有关管辖条款无效的上诉理由，本院不予采信。据此，一审法院依据双方当事人的依法选择，取得了对该案的管辖权。综上，一审法院对本案管辖权的处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
裁定如下：及驳回上诉，维持原审裁定。一审案件受理费七十元，由中国农业银行股份有限公司北京市分行负担（于本裁定生效后七日内交纳至一审法院）。本裁定为终审裁定。
审判长 梁志雄
审判员 吴永杰
审判员 杨建国
二〇一六年二月六日
书记员 王 然