江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第02730号上诉人（原审原告）王明珍。上诉人（原审被告）王进宝。上诉人（原审被告）罗小华。两上诉人委托代理人李颖，江苏山水律师事务所律师。两上诉人委托代理人夏正丹，江苏山水律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）陈均。
上诉人王明珍、王进宝、罗小华因与被上诉人陈均房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第0651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，王进宝、罗小华系夫妻关系，陈均的前妻王明珍系王进宝的姐姐。陈均与王明珍于××××年××月经法院调解离婚，离婚协议中表述在该案中对双方的共同财产不予分割。王进宝因房屋拆迁取得南通市崇川区北园新村附××号××幢×××室、×××室、×××室××套房屋。陈均、王明珍入住××幢×××室房屋已十余年，期间还进行了装修。2002年12月，陈均向南通市燃气总公司申请为案涉房屋签订了供用气合同并支付了燃气初装费。其后，陈均又为案涉房屋申请安装有线电视等生活设施，并缴纳水、电、燃气等费用。陈均在电话中向罗小华询问北园的房子什么时候过户，罗小华回答：要过五年之后……我房产才领的，王进宝称：房子要过五年之后才好卖……要过五年之后才好重新再领产权证……。2010年12月1日，王进宝、罗小华与陈园媛签订赠与合同将南通市北园新村附××号××幢×××室房屋赠与陈园媛。2011年3月23日，南通市北园新村附××号××幢×××室房屋所有权转移登记为陈园媛单独所有。2013年2月，王明珍以离婚后财产纠纷向法院起诉陈均。该案审理期间，陈均提交了王进宝出具的一份证明，载明：“2002年2月份，陈均、王明珍夫妻购买了王建宝、罗小华夫妻的拆迁房北园新村附××号××幢×××室。价格人民币玖万元，建筑面积为73.6m2，跃层不在内，另外购买。陈均与王明珍离婚后，王明珍强迫王建宝、罗小华将该房产权转至陈园媛名下。至此该房的买卖关系早已结束，王建宝、罗小华没有任何法律责任。特此证明。证明人：王建宝××电话810××××7664”。对于该案，原审法院（2013）崇民初字第0268号生效民事判决确定，案涉南通市北园新村附××号××幢×××室房屋因登记产权人王建宝赠与陈园媛，不作为陈均与王明珍的夫妻共同财产予以分割。2013年9月，陈均向法院起诉王进宝与陈园媛，要求确认王进宝、罗小华与陈园媛签订案涉房屋赠与合同无效，该案按撤诉处理。经陈均申请，法院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对案涉的南通市北园新村附××号××幢×××室房屋进行司法鉴定评估。根据估价报告结果，该房屋的市场总价为110.2万元。另查明，王明珍在本案诉讼过程中明确表示放弃房屋买卖合同上的权利。陈均请求判令王进宝、罗小华赔偿其损失55.1万元；王明珍认为如果房屋买卖关系成立，请求确认其与陈均享有同等权利。原审法院认为，关于陈均、王明珍与王进宝、罗小华之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。双方在房屋交付时存在亲戚关系，王明珍系王进宝的姐姐，陈均系王进宝的姐夫，不订立书面合同符合当时双方系亲戚关系的客观情况。在审理过程中，陈均提供了王进宝出具的证明及与王进宝、罗小华等人的电话录音资料，可以认定双方间具有合法有效的买卖合同关系。双方当事人应遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。关于王进宝、罗小华应承担的民事责任的问题。王进宝、罗小华将出卖给陈均、王明珍的房屋又赠与陈园媛并已办理房屋产权转移登记手续，违反了约定，损害了陈均、王明珍的权益。北园新村附××号××幢×××室及其阁楼共用一门进出，在使用功能上共为一体，阁楼应视为附属阁楼。王进宝的证明中注明“跃层不在内，另外购买”，说明阁楼费用是另外向房屋开发商支付。陈均、王明珍入住案涉房屋（含阁楼）已十余年。其间，王进宝、罗小华并未提出异议。在与陈均的电话通话中，王进宝、罗小华也未提出阁楼费用，未过户是因为要过五年等原因。罗小华在房屋交付后一直未办理案涉房屋的产权转移手续，却在王明珍与陈均离婚后，处分了包含附属阁楼及装修在内的整套房屋，另行将房屋赠与陈园媛并转移登记至陈园媛名下，由此造成的损失，王进宝、罗小华理应赔偿。王进宝的证明中虽有没有任何法律责任的表述，但当时陈均、王明珍就离婚后的财产问题有纠纷，陈均是将该证明作为证明房屋情况的证据，该表述应仅为王进宝的单方意思表述。综上，陈均要求王进宝、罗小华赔偿55.1万元合法有据，法院予以支持。王明珍表示放弃房屋买卖合同上的权利，应认定其已明确表示放弃相关实体权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决王进宝、罗小华于判决生效之日起十日内一次性赔偿陈均人民币55.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元、鉴定费8000元、保全费3320元，合计人民币20120元，由王进宝、罗小华负担。宣判后，上诉人王明珍不服，向本院提起上诉称，1、王进宝基于姐弟关系，将案涉房屋给我们居住多年。王进宝考虑到当初已有赠与的意图和我们居住多年的现实，于2010年12月将房屋自愿赠与给陈园媛，而非我强迫王进宝赠与。我、陈均与王进宝一家不存在房屋买卖关系。我们全家经济困难，领取低保，不可能拿出9万元去购买房屋。2、因为我与王进宝发生矛盾，陈均在其书写的证明上骗取王进宝签字，这不是王进宝的真实意思。3、原审判决将阁楼也纳入王进宝需要支付的部分错误。4、原审法院追加我为原告，我也提出应享有陈均同样的权利，就不应认定我已丧失诉权。请求二审法院依法改判驳回陈均的诉讼请求。
上诉人王进宝、罗小华上诉称，1、王进宝、王明珍因为赡养问题产生矛盾，陈均借机欺骗王进宝在证明上签字，证明内容与实际情况不符。这在录音中也有体现。陈均手写的证明上明确“王进宝、罗小华没有任何法律责任”，这表明该证明是双方的合意而非王进宝单方意思表示。2、陈均对购房款项的来源和支付方式没有提供任何证据，当时陈均已领取失业救济金、最低生活保障金，没有能力花9万元购房。3、证明中已明确阁楼需另行出钱购买，原审法院没有认定阁楼是陈均还是本人购买。陈均也没有提供购买阁楼的证据，该部分价格不应判决。4、既然追加王明珍为原告，其就享有原告的权利。如果法院认定谈话笔录有效，重审时就不应追加王明珍为原告。请求二审法院依法改判。
被上诉人陈均答辩称，录音及证明等证据可以证明房屋买卖已成立，只是未能过户。案涉房屋一直由本人使用和装潢，阁楼作为房屋不可分割部分，应当属本人所有。王明珍在一审期间明确放弃其权利，因此原审判决并未侵害其利益。在婚姻存续期间，王明珍持有的股票价值就有10余万元，其认为无能力买房的主张不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点为双方间是否存在房屋买卖关系及阁楼是否包含在内。当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。从王进宝签字的证明及录音等证据来看，王明珍、陈均购买案涉房屋具有高度盖然性，并结合王明珍、陈均多年来实际居住使用案涉房屋、王明珍系王进宝姐姐等事实，可以认定当事人间存在买卖合同关系，只是因亲戚关系未订立书面合同。至于王明珍、陈均当时经济状况不佳，并不能必然得出房屋买卖关系不成立的结论，这尚不足以推翻证明及录音等证据所证明的内容。王进宝、罗小华在将案涉房屋已出售给陈均情形下，仍将该房屋赠与案外人，应承担相应的违约责任。虽然由陈均书写、王进宝签字的证明上写有“王进宝、罗小华没有任何法律责任”，但该证明当时系为陈均离婚后财产纠纷而用，目的在于说明双方的买卖关系，并非双方新达成的契约，故该证明应视为王进宝的单方意思表示，对陈均不发生法律效力。王进宝、罗小华称该证明系受陈均欺骗出具，但就此未能提供充分证据，本院对此不予采信。阁楼系房屋的附属设施，通常而言，阁楼在房屋出售时应一并出售。且从证明中“跃层不在内，另外购买”文义来看，阁楼系陈均、王明珍另行购买，并结合其实际使用阁楼多年这一事实，可以认定阁楼也已一并出售。至于陈均、王明珍是否支付了阁楼款项，并不影响阁楼已一并出售这一事实的认定，如陈均、王明珍确有房款未结清，王进宝、罗小华可另行主张。王明珍在原审审理过程中放弃了本案合同权利，故原审法院未判决王进宝、罗小华对王明珍进行赔偿并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王进宝、罗小华负担4400元（已预缴8800元），上诉人王明珍负担4400元（已预缴8800元）。本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理
审判员 刘彩霞
二〇一六年二月五日
书 记 员 盛姝玲