江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第02742号上诉人（原审被告）支光。委托代理人周红军，江苏开典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陆健。委托代理人徐峻飞，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
上诉人支光与被上诉人陆健房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字0908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明，2010年5月20日，陆健、支光签订一份房屋租赁合同，约定陆健将坐落文峰街道明星村九组南通新艺纺织有限公司内的厂房出租给支光作为工业用房及办公用房使用，租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日，年租金为人民币66000元。支光已付清至2012年6月30日止的租金。租赁物具体为面对北大门的厂房的东首六间、北大门西侧楼房底层西首三间及与该楼房东部相邻的两间仓库。上述租赁物无合法建筑手续，现仍由支光使用。对于电费情况，陆健称主张的系2012年1月至3月的电费，包括陆健、支光在内的三家用电，陆健提供了总电费的发票及一份署名为“孙华”的书面证明，证明内容为其在2007年7月至2012年7月租用南通新艺纺织（陆健）开办针织厂，平均每月耗电5000元至6000元左右，2012年1月至4月共三家用电，为支刚喷气织布厂、孙华针织厂、陆健办公室（新艺纺织）。支光认为电费无法确定，其租用了一部分，电费发票不能证明支光欠电费104016.54元，对书面证明，证人未到庭，无法核实。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物无合法建筑手续，租赁合同无效。租赁合同无效的，承租人应将租赁物返还出租人，陆健要求支光腾空房屋合法有据，原审法院予以支持，且支光应参照合同约定的租金标准支付2012年7月1日起至实际腾房之日的占有使用费。对于电费，仅凭总电费发票及书面证明难以确定支光用电的具体数额，陆健要求支光支付电费104016.54元依据不足，原审法院难以支持。对于支光辩称的诉讼时效问题，应从合同被确认无效时起算，支光认为已超过诉讼时效的辩称意见原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：
一、支光于本判决生效之日起十五日内将案涉租赁物腾空。
二、支光于本判决生效之日起十五日内支付陆健案涉租赁物的占有使用费（按66000元／年从自2012年7月1日计算至实际腾空之日）。
三、驳回陆健的其他诉讼请求。案件受理费2874元，由陆健负担1008元，支光负担1866元。宣判后，上诉人支光不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：既然合同无效，就不能按照合同约定的租金标准66000元／年计算占有使用费；双方之间的租赁关系在两年租期届满（2012年6月底）已经解除，原审判令上诉人再支付后三年的租金没有事实依据；即使认定上诉人要向被上诉人支付租金，也不应按照66000元／年的原标准执行，适用该标准显失公平，应予以调整。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人陆健答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人所签订的房屋租赁合同的租赁标的未取得合法手续，依照我国法律的相关规定，案涉合同应确认为无效合同。根据有关规定，房屋租赁合同无效，人民法院可按照合同约定的租金标准判决支付房屋占有使用费。因此，上诉人认为原审按照66000元／年支持房屋占有使用费不当的上诉请求，本院不予支持。至于上诉人所称的判决支付后三年租金不当的问题，
本院认为，陆健停止供电系在上诉人自行停止生产后，为避免电力损耗所采取的防止损失扩大的举措。此外，电力供应亦可随时予以恢复。上诉人如不承担该期间的房屋占有使用费，应当在停止生产后将案涉房产返还陆健。在上诉人一直占有该房产的前提下，上诉人对该房产如何使用并不能成为上诉人拒绝支付该房屋占有使用费的前提。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5748元，由上诉人支光负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理
审判员 张峥嵘
二〇一六年二月五日
书 记 员 施惠惠 来自：