烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2015）莱山民三初字第517号原告赵宗阳，男，1997年12月17日出生，汉族，住烟台市莱山区。法定代理人赵某，男，1968年11月25日出生，汉族，烟台大学知识产权中心教师，住烟台市莱山区。（系原告之父）被告烟台南山置业发展有限公司。地址，烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门2楼。组织机构代码：77417153-2。法定代表人曹玉彬，董事长。委托代理人顾晓萌，女，1988年3月15日出生，汉族，烟台南山置业发展有限公司职工，住烟台南。委托代理人战琛，男，1989年10月13日出生，汉族，烟台南山置业发展有限公司职工，住龙口市。
原告赵宗阳与被告烟台南山置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人赵某、被告的委托代理人顾晓萌、战琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月7日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买南山?世纪华庭第14幢5层05号房。至2007年8月7日，原告如期向被告支付了合同约定的全部购房款396956元。合同约定被告应在2009年6月30日前将具备经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，原告多次催促被告交房，但被告至今未将房屋交付原告。请求判令：1、被告立即履行交房义务，将房屋交给原告；2、被告向原告支付逾期交房违约金202469元（以总房款396956元为基数，按日万分之五的标准从2009年7月1日计算至判决生效之日，暂计至起诉之日的违约金为202469元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告已按约履行了交房义务，不存在违约情形。2012年5月18日，被告取得了房屋竣工验收备案，具备房屋交付条件，于2012年9月29日通知原告收房，但原告以房屋存在质量问题为由不予接房。按照合同约定，因原告原因未能按期交付，视为房屋已交付。当商品房买卖合同没有约定拒绝收房的条件时，根据有关法律规定，买受人只有在商品房存在明显重大质量瑕疵导致不能正常居住使用时，买受人可以拒绝接房。原告主张房屋存在质量问题，但该质量问题并非主体结构的质量问题，且未严重影响原告的正常居住使用，因此原告不能以此拒绝接收房屋，该房屋已视为交付，被告不存在逾期交房的违约责任，故原告要求被告支付违约金没有正当理由。
二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。从合同约定的2009年6月30日交房之日起，原告在长达近6年之久的期间内未向被告主张权利。即便被告存在逾期交房的行为，原告的诉讼请求也已超过了两年的诉讼时效。退一步讲，即便诉讼时效期间从房屋具备法定的交付条件之日即2012年5月18日起计算，原告的诉讼请求也已超过两年的诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：第2007160906号），原告以396956元的价款购买被告开发建设的位于烟台市莱山区房屋，建筑面积为109.96平方米。合同第一条“项目建设依据”中载明了国有土地使用证编号、建设工程规划许可证号及施工许可证号。第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人如超过合同约定期限六十日未将房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付房价款的日万分之五计算。逾期超过九十天，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已付房款的5%承担违约责任。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。房屋交付的标志为买受人领取房屋钥匙。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人交付通知确定的房屋交付之日起，视为该商品房已实际交付。买受人自房屋交付之日起承担该房屋的全部风险责任并承担该房屋所有人应当承担的物业管理费和其他税费。买受人同意出卖人选聘物业公司对小区进行前期物业管理。”合同附件四“合同补充协议”约定：“买受人在2007年8月7日前付清全部房款，实际付款额为人民币396956元。”合同还约定了双方的其他权利义务。截止至2007年8月7日，原告分三次向被告交纳了涉案房屋的房款共计396956元。2012年1月16日，原、被告签订的《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。2012年5月18日，包括涉案房屋在内的南山世纪华庭13#、14#楼取得了竣工验收备案表。又查，2011年1月18日、2012年1月3日，被告分别向原告发出《入伙邀请书》，要求原告办理房屋交接手续。2012年9月29日，被告通过特快专递方式向原告送达《催交房通知函》，由原告法定代理人赵某于当日签收。快递单“寄递物品内容”一栏明确载明“催交房通知函”。庭审中，原告称，收到的特快专递信封只是一个空壳，里面并没有资料内容。被告对原告所述不予认可。原告未提供证据证实其主张，且在收到邮件后亦未到被告处查证邮件内容。原、被告至今未办理交接房手续。对于未办理原因，原、被告各执一词。原告称，因房屋楼板有贯穿裂缝，属于结构上的质量问题，所以不能收房。2013年3月8日，原告法定代理人赵某到被告处要求办理房屋交接，被告向赵某开具了由赵某购买的13#楼505号房屋的面积差付款通知单，在办理过程中，被告要求一并缴纳自2009年7月1日以来的物业费，否则不予交房也不收取房屋差价款。赵某不同意交物业费，被告未收取房屋差价款、未向赵某交房，没有开具涉案房屋的差价款单据并交付房屋。被告则称，被告不存在要求原告交纳物业费，否则不收尾款、不交房的情形。在房屋具备交房条件后，被告向原告发出催交房通知，原告未到被告处办理交接房手续，视为被告已向原告交房。原告为证明其主张，提供落款时间为2013年3月8日的《南山地产交款联系单》及《认购/签约付款通知单》复印件，被告对此不予认可。对其上述主张，原告未提供其他证据予以证实。之后，原告未到被告处办理房屋交接手续，多次到被告处要求查看房屋，并向被告及烟台市工程质量监督站反映房屋存在质量问题，如：房屋顶棚裂缝、室内内墙有裂缝、卧室门垛不周正、穿墙空调管部位保温厚度不够等，要求被告予以维修。被告已对原告反映的房屋质量问题予以修复。庭审中，原告还主张，涉案房屋不符合分户验收的规范和标准，被告以欺骗方式取得了包括涉案房屋在内的南山?世纪华庭工程综合验收备案，涉案房屋至今未达到合同约定的交房条件。被告对原告上述陈述不予认可。为证明其主张，原告提供由其自行委托的验房公司出具南山?世纪华庭13#楼505室的验房报告及情况说明。被告对上述证据不予认可，原告申请验房人员出庭作证、申请对涉案房屋外墙保温层厚度进行质量鉴定，本院未予允准。为进一步查明事实，本院至烟台市工程质量监督站调查，该站监督一科科长高岩青称，该站曾于2014年接到原告投诉，称购买的房屋楼板有裂纹。该站安排工作人员到现场查看，督促被告予以修复，现被告已将裂纹修复好。2015年原告又投诉称墙体有裂纹、门垛不正、外墙保温层厚度不够。现在被告已将墙体裂纹和门垛修好，外墙保温层厚度用肉眼看不出来，且南山?世纪华庭的房屋经相关部门验收合格，该站没有资格对质量问题作出答复。该站工程师陈旭灏称，涉案房屋的楼板和墙体裂纹属于温度收缩裂纹，不属主体结构问题，这些裂纹用常规方法修复即可。如果影响到主体安全的话，就属于主体结构问题，在各部门验收时就会被发现。原告对上述被调查人员所述内容均有异议，申请被调查人员出庭作证，本院未予允准。被告对上述被调查人员所述内容无异议。庭审中，原告未提供证据证明在本案立案之前曾向被告提出主张，要求被告支付逾期交房违约金，也未提供证据证明诉讼时效存在中止的情形。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、合同登记备案回执、工程竣工验收备案表、快递签回单、快递派送证明、南山地产交款联系单、认购/签约付款通知单、电子邮件打印件、建设工程质量整改通知书、建设工程质量回复函、照片、录音、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了向被告支付房款的义务，被告未在合同约定的交付期限届满前将符合交付条件的房屋交付原告，应当承担违约责任。涉案房屋达到交付条件后，被告于2012年9月29日通过快递向原告发出催交房通知，原告于同日签收，因此按照合同约定应视为交房通知已经送达给原告。之后，由于原告的原因涉涉案屋未能交付，按照合同约定应视为涉案房屋已于2012年9月29日实际交付原告，对原告要求被告履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。关于原告陈述收到的邮件是空件的主张，
本院认为，原告在明知快递单“寄递物品内容”载明“催交房通知函”，在查看信封内无材料内容的情况下，却未向被告查证邮寄的材料内容，原告的陈述与常理不符，本院不予采信。对于原告主张在2013年3月8日到被告处办理房屋交接房手续未果的原因，被告不予认可，原告未提供证据证明当日未交房的原因在被告，对原告该主张不予支持；对于原告所述涉案房屋质量存在诸多问题，被告骗取房屋综合验收备案，涉案房屋至今不符合合同约定交付条件的主张，
本院认为，原告未提供证据证明涉案房屋在内的南山?世纪华庭13#、14#楼取得竣工验收备案表存在违法情形，其提供的其他证据不能证明涉案房屋主体结构质量不合格不能交付使用，原告该主张无事实依据，本院不予支持。被告未能按照合同约定于2009年6月30日前将符合交付条件的房屋交付原告，应向原告支付2009年7月1日至2012年9月29日期间的逾期交房违约金，但原告未提供证据证明在本案立案之前，曾向被告主张逾期交房违约金，也未提供证据证明诉讼时效存在中止的情形，故被告提出原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳，原告要求被告支付2009年7月1日至2012年9月29日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。被告于2012年9月29日向原告交付房屋，原告主张房屋交付后的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告赵宗阳的诉讼请求。案件受理费4337元，由原告赵宗阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 冀文佳
人民陪审员 于 萍
人民陪审员 付 倩
二〇一六年二月二日
书 记 员 贺彩云 更多数据：