北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1037号上诉人（原审被告）车存增，男，1954年3月1日出生。委托代理人李秀华（车存增之妻），1956年2月6日出生。委托代理人韦钦良，北京华沛德权律师事务所律师。上诉人（原审被告）车存耀，男，1965年8月20日出生。委托代理人韦钦良，北京华沛德权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟金兰，女，1940年11月9日出生。被上诉人（原审原告）张玉芳，女，1964年11月18日出生。被上诉人（原审原告）张玉山，男，1967年7月18日出生。被上诉人（原审原告）张玉仙，女，1971年11月6日出生。被上诉人（原审原告）张玉林，男，1974年5月9日出生。五被上诉人之共同委托代理人郭元春，北京市中孚律师事务所律师。
上诉人车存增、车存耀因与被上诉人孟金兰、张玉芳、张玉山、张玉仙、张玉林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第17455号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年8月，孟金兰、张玉芳、张玉山、张玉仙、张玉林诉至原审法院称：1997年孟金兰之夫张和荣私自与车存增、车存耀之父车殿启达成协议，将登记在孟金兰名下的位于北京市通州区××号院的三间农村自建房出售给车存增、车存耀之夫车殿启，车殿启向张和荣支付3000元人民币。达成协议之后，张和荣将上述房屋交车殿启占用使用并收取了车殿启支付的3000元人民币。后车殿启夫妇过世，上述房屋现由其子车存增占有使用。因车存增、车存耀一家系非本村集体经济组织成员，现孟金兰得知将农村宅基地上房屋买卖给非本村集体经济组织成员违反我国相关法律规定系无效买卖。综上，孟金兰诉至贵院，要求判令孟金兰之夫张和荣与车存增、车存耀之父车殿启关于北京市通州区××号院的房屋买卖协议无效；车存增、车存耀将北京市通州区××号院的房屋腾退给孟金兰。车存增辩称：该买卖合同历时19年，当时买卖合同当事人均去世，现在孟金兰等人要求确认无效，违背法律规���。孟金兰等人要求腾退房屋诉讼请求没有道理，当时卖房的房屋无法居住，由车存增投入大量人力、物力，车存增对房屋有感情，房屋上全部造价与孟金兰等人无关。孟金兰等人要求诉讼费由车存增负担，我不同意。孟金兰等人要求车存增承担全部诉讼费用不合理。要求法院驳回孟金兰等人的全部诉讼请求。车存耀未在原审答辩。原审法院
经审理查明：车殿启与董慧真系夫妻关系。二人共生育长子车存增、次子车存耀。张和荣与孟金兰系夫妻关系，共生育长子张玉山、次子张玉林、长女张玉芳、次女张玉仙。1997年，车殿启与张和荣签订《立买卖房字据》，约定：“杜店村村民张和荣资源将座落在村西北叁间正房卖给原籍本村民车殿启，价钱贰仟捌佰元整，笔下交清，空口无凭，立此字据为证。”合同签订后，双方依约履行了合同。2000年8月，���和荣去世。2002年9月车殿启去世。2015年1月，董慧真去世。另查，车殿启、董慧真均非北京市通州区西集镇杜店村集体经济组织成员。车殿启、董慧真去世后，车存增、车存耀未对涉案房屋进行遗产分割。涉案房屋坐落于北京市通州区西集镇杜店村，该院落集体土地建设用地使用证【证号：通集建（93西）字第××号】登记的土地使用者为孟金兰。原审法院认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。因车殿启、董慧真并非北京市通州区西集镇杜店村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故车殿启与张和荣于1997年就涉案房屋签订的房屋买卖合��因违反法律禁止性规定而属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现车殿启、董慧真均已去世，涉案房屋的返还义务应由其第一顺序继承人车存增、车存耀共同承担。故孟金兰、张玉芳、张玉山、张玉仙、张玉林的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，于2015年11月8日
判决如下：
一、车殿启与张和荣于一九九七年签订的《立买卖房字据》无效；
二、车存增、车存耀将坐落于北京市通州区西集镇杜店村院【集体土地建设用地使用证证号：通集建（93西）字第××号】内房屋腾退清并返还给孟金兰、张玉芳、张玉山、张玉仙、张玉林，于本判决生效后十五日内执行清。判决后，车存增、车存耀不服，向本院提出上诉，称：由于对于诉争房屋所在宅院进行评估所依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准及有关补助费的通知》已被通州区人民政府于2012年8月7日颁布的《北京市通州区人民政府关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作指导意见》所废止，且诉讼过程中尚未出台有关本案诉争房屋所在区域的集体土地房屋拆迁宅基地控制面积及区位补偿价标准，双方当事人对于评估标准也未达成一致意见。故本案诉争房屋目前无法对其宅基地区位补偿价进行评估，无法确定孟金兰、张玉仙、张玉芳、张玉山、张玉林应给付车存增、车存耀损失的具体数额，因此原审法院判决车存增、车存耀腾房依据不足。故同意原审判决一项，但请求发回重审或依法改判撤销原审判决第二项。孟金兰、张玉仙、张玉芳、张玉山、张玉���等人同意原审判决。二审
经审理查明：一审法院审理期间，经法院释明，车存增坚持认为涉案合同有效，如果涉案合同无效，也不在本案提出反诉。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。以上事实，有集体土地建设用地使用证、派出所证明、村委会证明、死亡医学证明、证明、《立买卖房字据》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案二审争议焦点为车存增、车存耀是否应将坐落于北京市通州区西集镇杜店村院【集体土地建设用地使用证证号：通集建（93西）字第××号】内房屋腾退清并返还给孟金兰、张玉芳、张玉山、张玉仙、张玉林。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还。现在双方对《立买卖房字据》无效���无异议，所以依据上述规定车存增、车存耀因该《立买卖房字据》而继承取得的涉案房屋应该予以腾退并且返还给孟金兰、张玉芳、张玉山、张玉仙、张玉林。关于涉案合同无效后，车存增、车存耀可提出的相关主张，车存增、车存耀可以另行解决。综上，原审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由车存增、车存耀负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由车存增、车存耀负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理
审判员 曾 彦
代理
审判员 郑吉喆
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 吴可加 来源：百度“”