上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第2420号原告上海歌耀实业有限公司（原上海某某沙发有限公司）。法定代表人臧某某。委托代理人宋文舟，上海明伦律师事务所律师。被告上海兴洲印刷包装有限公司。法定代表人谈某某。委托代理人夏雷，上海胜杰律师事务所律师。
原告上海歌耀实业有限公司与被告上海兴洲印刷包装有限公司（以下分别简称“歌耀公司”及“兴洲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理。依法由
审判员罗漪明适用简易程序于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告歌耀公司的委托代理人宋文舟、被告兴洲公司的法定代表人谈某某及其委托代理人夏雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告歌耀公司诉称，原告原名为“上海某某沙发有限公司”，在2014年4月11日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于XX区XX路XX弄XX号，建筑面积为1，150.70平方米的房屋出租给原告进行商业经营使用，租期5年（自2014年6月10日至2019年6月9日止），租金为人民币（下同）0.60元／平方米／天，年租金为252，003元。支付方式为按季度支付，分别在1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前支付，先付后用。合同签订后，原告按约每期支付了租金，并陆续对房屋进行了设备投入安装，共投入设备费用10万元。2015年6月6日，被告以原告违反物流行为为由，单方终止了房屋租赁合同，停止了原告的经营行为，并强令原告于同年7月9日搬出了房屋，造成原告搬迁费损失约10万元。同年7月20日，被告发函称因原告的违约行为而解除租赁合同，并收回房屋自住。同年7月22日，原告回函要求继续履行房屋租赁合同，但一直遭到被告的拒绝。现原告发现，被告租赁给原告的房屋实为违章搭建的房屋，现被告对该房屋又进行了出租，且租金也明显高于原、被告之间的合同租金，原告的业务经营也到此终止，原告的预期租金利益及经营预期可得利益也造成重大损失，遂诉诸本院要求判令（一）确认原、被告于2014年4月11日签订的《房屋租赁合同》无效；（二）被告返还租金273，000元；（三）被告支付违约金252，000元；（四）被告赔偿损失252，000元。
被告兴洲公司辩称，（一）被告出租的房屋不在产权登记范围的状况在租房时已明确告知原告，故原告是知晓的。（二）双方未能履行合同的原因在于原告租赁房屋后立即转租，违反了合同约定的禁止转租的条款。（三）针对原告第（二）项诉请，即便合同是无效的，原告也无法律依据可以要求返还租金。另诉请（一）和诉请（三）既要求判令合同无效又要求按合同约定追究违约责任，属自相矛盾。针对第（四）项诉请，如果发生赔偿损失问题，也属缔约过失责任，对此原告应举证其损失，但目前原告提供的证据并不能证明其损失的组成，故该诉请不应得到法院的支持。原告为证明其诉请事实，向本院提供了如下证据：1.原告工商企业信息登记表1份，以此证明原告于2014年9月4日由原上海某某沙发有限公司更名而来。2.《房屋租赁合同》1份，以此证明双方存在房屋租赁关系以及双方关于房屋租金、付款方式、违约及损害赔偿责任等的约定，同时证明被告对出租房屋存在欺诈和过错。3.租房协议意向书1份，以此证明双方房屋租赁的经过。4.收据、银行转帐凭证1组，以此证明原告已向被告支付房屋租赁费273，000元。5.被告的通知书、函件各1份，以此证明被告单方解除合同，已构成了违约，应承担全部违约责任。6.原告的回函1份，以此证明原告一直要求继续履行合同，被告单方解除构成违约。7.照片复印件6张，该组照片系原告搬迁时所拍，以此证明该房屋为违章建筑，同时证明原告对该房屋进行了装修，造成了原告的损失。8.收据、收款收据各1份，以此证明因被告违约对原告造成的装修费和搬迁费的损失。9.上海市房地产登记簿12页（复印件），以此证明涉案房屋无产权登记，属于违章建筑。经庭审质证，被告对原告提供的上述1、4、9证据表示无异议。对2、3、5、6证据的真实性亦表示无异议，但对证明对象均表示有异议。对于证据2不认可存在欺诈和过错；认为证据3不能证明整个过程；认为证据5函和通知，不仅有解约的意思表示，还有转租的意思表示。对证据7、8的真实性无法确认。认为证据7，没有看出有装修的迹象；对证据8不认可原告有装修的事实，且搬迁费收据上加盖的章是加工厂。
本院认为，原告提供的上述1-6、9证据与案件有关联性，本院予以确认。对证据7、8，无法证明原告进行装修的事实及产生装修费用的事实，故不予确认。被告为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1.陆某某名片1份，以此证明原告租赁后将厂房转租给陆某某所在的某某物流有限公司。2.证明1份，以此证明陆某某确认广东省佛山市某某物流有限公司与原告存在转租事实，搬迁过程中将协议书遗失，广东省佛山市某某物流有限公司与某某物流有限公司是两个牌子一套班子。3.证明1份，以此证明陆某某确认2014年5月迁入XX路XX弄XX号，直到2015年7月搬走，房租为每平方米0.75元，支付给马某某。4.陆某某写的材料1份，以此证明现在搬到了上海市某某供应总公司某某分公司，地址为XX路XX号。5.2014年7月25日被告发给陆某某的通知1份，以此证明因被告通知原告，原告让被告直接找次承租人，所以被告直接发送搬迁通知给陆某某。6.2014年8月14日通知1份，以此证明因原告将房屋转租他人及物流公司，造成厂区内交通不畅，根据镇安全办要求，园区内不得有物流公司使用或租用的规定，被告在8月5日前通知过原告搬离本园区，截止日期为9月8日，9月9日被告将封闭所有房子。7.2015年6月6日被告发给原告的函1份，以此证明原告的转租行为。8.2015年7月6日告知书1份，以此证明出具给物流吴经理（即陆某某原所在的承租涉案房屋的公司），内容为：因马某某先违约合同，房租费交到2015年7月9日止，所以7月9日不再供应水电，因此，请在7月9日前全部搬走，如不搬走后果自负。审理中，被告还申请了证人彭某某到庭作证，以证明原告向被告租赁房屋后即将房屋转租给物流公司的事实。经庭审质证，原告对上述证据1-6、8的真实性均不予认可，认为没有转租的事实；对证据7的真实性予以认可，认为收到过函，但认为没有转租的事实；对证人的证言也表示不予认可，认为原告公司本身也是有车辆配送的，物流车辆驶入符合原告经营范围。
本院认为，被告提供的1-6、8证据，因原告不认可其真实性，被告未进一步提供证据证明，故不予确认；本院对证据7予以确认。对证人证言，因证人未看到原告的转租合同等事实，仅看到来往车辆而加以推断，被告也无进一步提供证据证实，故本院对该证人要证明原告转租的事实不予认定。
经审理查明，原告歌耀公司于2014年9月4日由原上海某某沙发有限公司更名而来。2014年4月11日，原上海某某沙发有限公司与被告在双方签订《租房协议意向书》的基础上订立了《房屋租赁合同》1份，约定由被告将坐落于XX区XX路XX弄XX号，建筑面积为1，150.70平方米的房屋出租给原告使用，租赁期自2014年6月10日至2019年6月9日，租金为0.60元／平方米／天，年租金为252，003元，支付方式按季度支付，分别在1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前支付，先付后用。合同还约定了其他内容。合同落款出租人为被告，由谈某某签字，承租人为原上海某某沙发有限公司，由马某某等两人签字。合同签订后，原告于2014年6月10日开始使用该房屋，至2015年7月9日搬离。该期间，原告以租金形式向被告支付了共计273，000元的款项。2015年6月6日，被告致函给原告，要求原告停止物流行为，货车不准进入园区内，并赔偿绿化损失费5，000元。同年7月20日，被告发函给原告，认为因原告的违约行为而解除租赁房屋，并收回由被告自用。同年7月22日，原告回函被告要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。另查明，被告确认系争房屋未取得建设工程规划许可证。
本院认为，当事人的民事行为必须符合法律、法规的规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》中所涉房屋，由于在建造时未经建筑规划管理部门的批准，属违法建筑，故上述《房屋租赁合同》当属无效。根据无效合同的处理原则，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，上述房屋租赁合同被确认为无效后，原告理应将租赁房屋返还给被告。现查明原告于2015年7月9日已将租赁房屋返还被告。但原告实际占有使用了13个月，可以参照合同约定的租金标准向被告支付房屋使用费，现原告已按照合同约定向被告支付了该期间的租金273，000元。因上述租赁合同无效，该273，000元租金的性质应认定为房屋使用费。因此，原告在实际占有使用了租赁房屋并支付相关费用后，再要求被告返还273，000元之诉请，本院依法予以驳回。因上述租赁合同无效，双方合同中约定的违约条款也属无效，故原告要求被告支付违约金之诉请，本院也一并予以驳回。另关于原告要求被告赔偿损失之诉请，该损失包含装修费、搬迁费及租金可得利益损失三个方面。从原告提供的证据来看，并无明显的装修情景，且装修费及搬迁费收据，均来自“上海某某装饰材料加工厂”，也无装修合同等其他证据证明原告有明确的装修和搬迁损失之事实，且原告对该装修残值也已明确表示不申请法院进行评估鉴定，故对原告的装修费损失之诉请，本院不予支持。此外，原告要求被告赔偿搬迁费及租金可得利益损失之诉请，均没有事实和法律依据，本院均难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，
判决如下：
一、原告上海歌耀实业有限公司与被告上海兴洲印刷包装有限公司于2014年4月11日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、驳回原告上海歌耀实业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费11，570元，减半收取计5，785元，由原告上海歌耀实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 罗漪明
二〇一六年一月二十五日
书记员 林 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 来源：