广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5540号
上诉人（原审原告）：杨森平，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：张俊，住址同上。上述两上诉人共同
委托代理人：沈建魁，广东唯杰律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：梁正坚，职务：总经理。
委托代理人：薛志辉，该公司职员。
委托代理人：林得胜，广东大同律师事务所律师。
上诉人杨森平、张俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）是具备房地产开发、销售资质的企业法人。2009年12月31日，雅居乐公司（作为合同甲方）与杨森平、张俊（作为合同乙方）签订商品房预售合同，杨森平、张俊向雅居乐公司购买广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑御郡一街3号101房（以下简称涉讼房产），房产建筑面积349.35平方米，总金额9729593元。上述合同第十二条交房条件约定“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条房屋交付约定“甲方应当在2010年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……”第十四条延期交房的违约责任约定“甲方如未能按照本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第九条。”第十五条房屋交付时的有关资料约定“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”第十六条交付时的验收约定“乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定“甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3.按本合同附件六中有关约定负责更换。”第三十一条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。”附件六装饰、设备标准约定“……电梯：电梯安装完毕……”同日，双方还签订商品房买卖合同补充协议，补充协议第七条约定“双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”补充协议第九条第2项约定“乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿。”第十三条约定“甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房，但是甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。”上述商品房买卖合同及附件还对其他事项进行了相关约定。2010年12月13日，雅居乐公司向杨森平、张俊发出收楼通知书。同年12月31日，杨森平第一次前往办理涉讼房产的收楼手续，经查看房屋后，认为涉讼房产存在以下问题：1.大厅铝门推拉困难；2.后花园外观窗边未清理；3.水表位置装一个托底；4.煤气表未安装；5.对讲系统未安装；6.二层北房外墙条砖污染；7.三层主人房墙身渗水；8.三层梯口铝窗包边纸未清理；9.天台放水试防水效果；10.电梯未安装……当日，杨森平未办理收楼手续，并要求完成以上工程后再通知收楼。2011年6月11日，杨森平第二次办理收楼手续，经查看房屋后，认为涉讼房产存在以下问题：1.电梯特种设备查验合格证未提供、按钮底盒未装、现场未试机；2.煤气表未安装；3.天面外露台因维修污染外墙；4.二楼北阳台铝盖板边要打胶；5.地下室电箱盖松脱；6.水表加一个固定托架。当日，杨森平仍未办理收楼手续。此后，杨森平又分别在2011年7月24日、2012年11月17日、2013年4月21日、2014年5月20日、2014年11月18日多次前往办理收楼手续，但均以涉讼房产存在种种瑕疵为由拒绝收楼。2014年12月3日，杨森平委托广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉讼房产进行查验，该公司经查验房屋，发现涉讼房产主要存在“墙面空鼓、起沙”“天花、过梁底部水迹”“墙面裂纹”“墙身水迹”等质量瑕疵。2015年4月17日，杨森平办理了涉讼房产的收楼手续。原审另查明：2010年6月28日，涉讼房产所在工程取得住宅使用说明书、住宅质量保证书；同年6月30日，涉讼房产所在工程取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。以上事实，有商品房预售合同及补充协议、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、收楼通知书、邮政特快专递详情单、业主收楼验收表、房屋查验咨询报告及当事人陈述等证据予以证实。2015年2月25日，杨森平、张俊向原审法院提起本案诉讼，请求依法判令：1.雅居乐公司向杨森平、张俊支付2010年12月16日至上述实际履行交房义务之日止，以总房款9729593元为基数，按每日万分之一的标准计算延期交房违约金，暂计至2015年4月17日，合计人民币1540194.572元；2.本案诉讼费由雅居乐公司承担。原审法院认为：杨森平、张俊与雅居乐公司于2009年12月31日签订的商品房预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。首先，根据双方的合同约定，雅居乐公司向杨森平、张俊出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》即视为符合交楼标准。涉讼房产所在建设工程已于合同约定的交房日期前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，由此可以认定在合同约定的交房时间前涉讼房产已验收合格，雅居乐公司称其已按合同约定出示验收交接时应提供材料的陈述原审法院予以采信，而对杨森平、张俊称雅居乐公司未向其出示相关文件的主张，原审法院不予采信。雅居乐公司系在商品房买卖合同补充协议第七条中对交楼标准作出上述调整，上述条款确属雅居乐公司提供的格式条款，但该条款并未免除雅居乐公司的法定交楼义务，亦未加重杨森平、张俊的责任或排除杨森平、张俊的主要权利，杨森平、张俊主张上述条款无效，于法无据，原审法院不予采纳。其次，杨森平、张俊在收楼过程中多次提出房屋存在质量问题，但其提出的种种质量问题并非房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，杨森平、张俊以此为由拒绝收楼缺乏合同及法律依据。再次，杨森平、张俊在验收房屋过程中提出的电梯未安装的问题，安装电梯属于双方在合同附件中对装修、设备标准的约定，而根据双方在补充协议第十三条中的约定，杨森平、张俊不得以雅居乐公司交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收涉讼房产。故此，杨森平、张俊以电梯未安装而拒绝收楼亦缺乏合同及法律依据。最后，从多次的收楼验收表记录来看，雅居乐公司均在合理时间内对杨森平、张俊提出的质量瑕疵进行了修缮或处理。综合以上分析，涉讼房产在合同约定的交房时间前已验收合格、符合交楼标准，杨森平、张俊以涉讼房产存在一般质量问题便拒绝收楼明显有违双方的合同约定亦缺乏法律依据，涉讼房产未能按期交付系由于杨森平、张俊的原因所致。杨森平、张俊提供的证据亦不足以证实其曾与雅居乐公司就交楼日期重新达成协议。故杨森平、张俊认为涉讼房产未按期交付的责任在于雅居乐公司并要求雅居乐公司按合同约定支付逾期交楼违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院予以全部驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，于2015年8月24日作出如下判决：驳回原告杨森平、张俊的全部诉讼请求。案件一审受理费9331元，由原告杨森平、张俊共同负担。判后，上诉人杨森平、张俊均不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决对本案法律事实认定上存在诸多严重错误，明显是苛意回避涉案房屋存在多处严重质量缺陷（如多处房顶漏水等）、电梯工程没有按期施工、涉案房屋曾经大修等重大违约事实。1、涉案房屋存在屋项与墙体多处漏水、地面与墙体裂缝、下沉、起沙、空鼓等严重质量缺陷，根本不具备我国建筑法规定的建筑工程质量要求，从而导致上诉人无法正常使用与居住，不能实现购房的合同目的。上诉人提交的众多证据充分证实了涉案房屋质量缺陷、不符合房屋质量合格要求的事实，尤其是上诉人提交的广州市番禺区建设局番建函（2015）344号《信访复函》（原告证据25）明确记载于2015年2月12日对涉案房屋存在的严重质量缺陷和大修进行了实地勘查，再次确认了涉案房屋的天面、露天楼梯延墙边多处存在注浆钉；房屋的天顶、屋面、外墙、室内墙体多处渗漏等严重质量缺陷及其他质量问题的客观事实，同时确认了涉案别墅在2014年底由被上诉人进行过大修及大修后仍然存在渗漏等严重质量缺陷没有修复的客观事实，充分证明了涉案房屋是一个房屋质量严重低劣、不符合质量合格要求的豆腐渣工程。被上诉人提交的视频光碟中166张照片与几段录像（原告证据26）、房屋查验报告（原告证据19）及原告其他证据，都充分佐证了涉案房屋存在的上述诸多质量缺陷，佐证了涉案房屋不符合建筑法、建设工程质量管理条例及民用建筑工程的质量合格标准和交付使用的质量要求的事实。2、涉案购房合同约定交房时间是2010年12月15日，而此时电梯安装工程还没有安装，电梯设备还没有制造出来（制造时间：2011年4月），原审法院却以被上诉人提交的明显虚假和违法的“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（备案时间2010年6月30日，以下简称竣工验收备案表）”为理由，认定涉案房屋符合交楼标准和已验收合格，显然是属于认定事实不清，属于违法认定。2.1、涉案房屋在电梯工程没有生产、没有施工安装，更不可能经过广州市技术监督部门验收的前提下，所作出的上述竣工验收备案表，显然是虚假的与违法的，违反了我国建筑法规关于工程竣工验收条件的强制性、禁止性规定，不允许任何单位和自然人进行规避。2.2、我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等法律法规明确规定，建设工程竣工验收必须是在完成全部工程项目后，并经各级主管部门及本工程的质量监督机构验收认可的情况下，方可组织竣工验收及办理竣工备案工作。电梯工程作为建设工程中的重要分部项目和专项机电工程，是整个建筑工程项目中不可分割的一部分，只有全部完工，才谈得上达到整个建筑工程完工的条件，这也是建筑工程类专业和实践的基本性常识。2.3、抛开上述“竣工验收备案表”的违法性和虚假性不谈。通过查看该“竣工验收备案表”的“备注部分”明确记载部分，可以得知该“竣工备案验收表”仅仅是一种程序性备案检查资料，不能免除被上诉人对涉案房屋质量问题所产生的一切法律责任，更不能作为证明涉案工程质量合格及免除被上诉人质量缺陷瑕疵责任的依据。（参见被告证据）2.3.1．根据《广东省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》第7条的规定，“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任”。2.3.2根据《广州市房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收及备案管理实施办法》第四章第14条的规定，工程竣工验收时，电梯工程必须具备电梯安装分部工程质量验收证书和工程质量舱督机构出具的电梯验收准用证。2.4、从人民法院独立行使审判权的角度而言，被上诉人提交的“竣工验收备案表”及各种质量合格的文件仅仅属于诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。2.5、从我国建筑法规要求房屋建筑工程质量必须符合国家建筑工程质量的强制性标准、合同法及结合本案证据的角度上看，被上诉人出售的涉案房屋，显然存在多处房屋屋面、墙体开裂、渗漏、墙体起沙、空鼓等诸多严重质量缺陷，造成上诉人购买房屋和正常居住之合同目的无法实现，上诉人理所当然有权拒绝接受，由此造成的延期交房的违约责任自然应当由被上诉人承担。结合本案，被上诉人在没有完成电梯工程施工的前提下，也就意味着整个涉案房屋建筑工程没有完工，根本没有达到我国建筑法规规定的竣工条件，更谈不上作为专项机电工程，真正经过广州市技术监督管理部门的验收与认可；也不可能有真实合法的电梯安装分部工程质量验收证书和工程质量监督机构出具的电梯验收准用证。被上诉人在此违法基础上所组织进行的竣工验收及备案，必然是程序违法和实体违法虚假的。被上诉人提交的“竣工验收备案表”这一虚假与违法的非法证据，不能作为人民法院认定案件事实的依据。原审法院更据此非法证据为依据，做出本案房屋工程合格及符合交房标准的认定结论，显然是错误的，是不能成立的。
二、原审判决在对涉案房屋存在质量问题的情况下，以不属于房屋主体结构质量问题或没有严重影响正常居住的观点，是极端错误和极其荒谬的，违背了人们对房屋建筑工程的基本社会常识和专业常识及我国建筑类法规对建筑工程质量的基本要求，显然属于严重的认定事实错误、适用法律错误。1、按照人们的普遍社会常识，一个新建房屋还没有入住，其房屋天面、各层屋顶、墙体等多个部位就存在漏水、开裂、起沙、空鼓诸多质量问题，这不属于严重的质量问题，不属于严重影响正常居住使用，难道说非要房屋下沉甚至倒塌，产生严重的人身财产安全隐患才算严重质量问题吗从建筑专业的角度，基础、梁、柱、板、承重墙、楼梯问、屋面、墙体都属于主体工程，原审判决显然存在认知上的严重错误。2、根据我国《建筑法》第60条第2款的规定，“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。该条明确规定，建筑工程竣工时，不能留有质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复，否则不能交付使用。已竣工的建筑工程如果存在这些质量问题，竣工企业应当进行修复，在修复完好以前，是不能作为合格工程竣工验收，不能交付用户使用的。该条款作为一种禁止性条款，是对房屋建筑工程质量是否合格的最基本要求，是对建筑施工企业的质量责任的最基本要求。而从商品房买卖合同法律关系角度，作为房屋出售者的被上诉人对本案上诉人（购房者）负有合同法规定的全面履行合同且正确适当履行合同的义务，所交付的房屋不得存在上述任何严重的质量缺陷。涉案房屋存在多部位渗漏等诸多质量问题，显然属于房屋无法正常使用的重大瑕疵，明显违背了《合同法》第148条、广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第6条的规定，上诉人有权拒绝接受，因此造成交楼延期的法律责任理应由被上诉人承担。
三、原审判决在对涉案房屋多次收楼验收及没有就交楼日期重新达成协议的观点上明显是自相矛盾，是为被上诉人无理狡辩，在事实认定和适用法律上显然不当。1、涉案房屋工程每次整改完毕再次通知收楼验收的事实行为本身，就属于双方对涉案房屋收楼日期的重新约定，属于合同行为，何需原审判决所谓的“重新达成协议”原审法院显然是故意曲解事实行为与法律行为的概念。2、根据最高人民法院关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”的规定，本案当事人针对每次收楼日期的调整本身就属于合同法规定的合同行为。综上所述，上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人雅居乐公司答辩称：
一、我们认为：首先明确，该栋别墅是毛坯交楼，不是精装修交楼。该楼栋己于2010年6月30日取得竣工验收备案表（包括消防、规划等）和住宅说明书、质量保证书，完全符合合同约定的交楼条件（2010年12月15日交楼）。同时我司已在交楼日期前向原告发出第一次收楼通知书。其后，我司也多次向原告发收楼通知书（见原告证据第22—24页）。收楼初期，原告以轻微的质量瑕疵为由拒绝收楼，纯粹是吹毛求疵、无理取闹。如果这样就可以拒收楼追究我司违约责任，那么按原告的标准，我司可能永远达不到交楼条件。事实上，原告于2015年4月17日收楼。
二、我司认同“法律偏向保护业主利益”的观点，但对业主利益的保护不能无限度，法律的有关强制性规定、合同约定应作为标准。我司交付的房屋己符合法律强制性的标准、符合合同约定标准，符合交楼条件。
三、关于电梯问题按照广州中院的指导意见之六、交楼标准如何确定“合同附件约定装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任”。在合同约定了关于装修标准的相关责任的情况下，应按合同约定处理电梯未安装的相关责任问题。根据主合同第23条、主合同附件六、补充协议第13条，电梯属于“装饰、设备”，在交付时未达到相关标准的，由我司及时安装，业主不得拒收楼。虽然电梯在合同约定收楼日（2010、12、15）未安装，但在2011年6月11日己安装。我司认为，由于该别墅是毛坯楼，地上为三层，电梯未安装根本不影响其使用。因此，我司不需承担电梯未安装的相关赔偿责任。
四、关于信访复函的问题信访复函中明确，该栋别墅在2014年曾经维修。我司认为，这恰好说明我司作为负责任的发展商在积极履行保修义务。该栋楼应于2010年12月收楼，由于业主长期未收楼、无人管理，经过多年后出现相关质量问题是很正常的，责任在于业主，但在此情况下，我司仍应业主要求进行保修、维修，是非常负责任。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的涉案房产预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约定履行。上诉人以被上诉人未履行交楼义务为由提起原审诉讼，二审争议的焦点在于涉案房屋是否符合交楼条件。被上诉人原审中提交相应证据证实涉案房产已经有关部门审核取得竣工验收备案表，符合合同约定的交楼条件。而上诉人认为，有关管理部门审核不当，涉案房屋不符合验收条件。就此应当指出，正因为商品房等建筑涉及民生安全等社会利益，其质量认定交由专门机构进行审核并发放相关证照，一般情况下不宜由买卖任何一方单方予以确定，这种对质量审核门槛的设定也是对消费者权益保护方式。本案中，涉案房屋已经由相关行政管理部门进行审核并登记备案，上诉人对于该行政行为有异议的可依法律途径解决。考虑到现涉案房屋已经交付，且双方当事人确认争议期间已历经多次修复，对于争议期间涉案房屋的实际状况已无法准确鉴别，在相关行政部门的检验结果未被推翻的情况下，上诉人依据其单方委托评估结果作出的结论本院不予采纳。在此基础上，原审根据双方的合同有关形式要件约定，和涉讼房产所在建设工程已于合同约定的交房日期前取得《房屋建筑工程和市政基设施工程竣工验收备案表》、《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，认定涉讼房产在合同约定的交房时间前已验收合格、符合交楼标准，并无不当，本院予以维持。进而，上诉人以涉讼房产存在质量问题拒绝收楼有违双方的合同约定亦缺乏法律依据。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18662元，由上诉人杨森平、张俊共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理
审判员 刘 卉
二〇一六年一月二十日
书 记 员 李 杨 来源：百度搜索“”