云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第863号上诉人（原审被告）昆明大润房地产开发有限公司。住所地：昆明市滇池路西贡码头第**幢A型*号附*号。法定代表人李慎，总经理。委托代理人蔡曦，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）金琨，男，1984年12月21日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区威远街南廊组团*栋*单元***室。公民身份号码：×××。委托代理人金承德，男，1947年5月2日出生，汉族，系金琨父亲，身份证登记住址：云南省昆明市五华区威远街南廊组团*栋*单元***室。公民身份号码：×××。特别授权代理。
上诉人昆明大润房地产开发有限公司因与被上诉人金琨商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭于2015年12月3日公开开庭进行了审理，上诉人昆明大润房地产开发有限公司的委托代理人蔡曦，被上诉人金琨及其委托代理人金承德到庭参加了诉讼。本案经合议庭依法评议，现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2013年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于荷香莲怡苑住宅小区第11幢第3单元4层402号房屋，价款为918321元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任���甲方承担……”。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，约定：“《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格’是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的，即视为具备交付条件。”2013年12月16日，西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、云南省设计院集团、云南元聚工程监理咨询有限公司、云南工程建设总承包公司、被告对荷香莲怡住宅小区1-17栋主体结构工程进行验收，验收意见为1、砼强度符合（GB／T50107-2010）检验评定标准规定和设计要求。2、现场观察，各分项工程质量符合建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2011）及混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）检验评定标准规定。同意进行下道工序施工。另，2010年3月26日昆明市土地储备中心《关于整合��润地产公司周边零星用地的回复》：“昆明市规划局度假分局：你局2010年3月24日《关于整合大润地产公司周边零星用地的函》已收悉，函中建议整合昆明大润房地产开发公司‘荷香莲怡’小区边约3亩的三角型地块。经调查，该三角型地块为政府储备用地。2009年5月11日昆明市规划局《国有建设用地使用权出让规划条件》（昆规条件（2009）0083号）中该三角型地块被规划道路分开，规划条件中三角型地块编号为A2，用地性质为居住用地，要求建盖A1地块配套的会所、娱乐休闲等配套设施。关于整合用地的相关事宜意见如下：
一、为提高地块利用效率，我中心原则同意度假规划分局对地块成街坊开发的建议。
二、鉴于2009年5月11日市规划局规划条件要求对该三角型地块建盖配套的会所、娱乐休闲等配套设施，如进行整合开发，请度假区规划分局将整合意见上报市政府审批��并对上述（昆规条件（2009）0083号）规划意见进行修改，以便我中心处置后续地块事宜……”。2010年8月12日昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目零星地块整合方案的函》：“昆明市土地储备中心办公室：根据昆明市人民政府关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块整合方案的请示（昆规请（2010）46号）的批示意见，同意对该住宅小区零星用地进行整合……”。2011年8月22日昆明滇池国家旅游度假区域管理委员会《关于“荷香莲怡苑”住宅用地小区项目零星地块用地的复函》：“昆明大润房地产开发有限公司：贵公司《关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块用地的请示》已收悉，就贵公司提出的零星地块用地问题经管委会研究，回复如下：
一、附图A地块该地块属昆明市土地矿产储备中心已收储土地，昆明市人民政府已���准将该地块与‘荷香莲怡苑’住宅小区项目用地进行零星用地整合后统一开发建设。按照国家土地供应政策规范，凡零星整合用地涉及商业、住宅等经营性质用地的，一律由土地储备机构收储后按程序以招拍挂方式公开出让……二、附图B地块该地块属已获农地征转用国有建设用地，前期贵公司已与相关村集体经济组织签订了《征地协议》……三、附图C、附图D地块附图C地块为云南城投医疗产业开发有限公司持有国有土地使用证［昆国用（2006字第853号］的出让国有土地，用途为综合用地；附图D地块为云天化集团有限公司持有国有土地使用证［昆国有（2006）字第714号］的出让国有土地，用途为科研用地，鉴于上述两地块土地用途与贵公司‘荷香莲怡苑’住宅小区规划用途（二类居住用地）不一致，若通过土地二级市场转让将无法满足贵公司规划用途项目的实施。建议由土地储备中心分别与云南城投医疗产业开发有限公司、云天化集团有限公司协商先行收购C、D地块成为政府储备用地，规划局报批该地块零星土地整合方案，再由土地储备中心向规划局申请该地块的规划条件，按程序组织供地方案委托市土地交易中心招拍挂，贵公司参与竞买。”2015年4月16日昆明市土地矿产储备中心昆明滇池国家旅游度假区分中心《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》：“昆明大润房地产开发有限公司建设的‘荷香莲怡苑’住宅小区，位于昆明滇池国家旅游度假区海埂片区滇池六公里处，总用地63.23亩。项目用地东临云天化集团公司，西临昆明市土地矿产储备中心用地，南临云南城投医疗产业开发有限公司用地，北临云南堃驰房地产开发有限公司用地。根据度假区海埂片区控详规划方案，在项目部用地的��、西、南三侧均涉及有规划道路路网通过。昆明市规划部门按照‘成街坊、成街区’开发利用土地的原则，在现行控详规划路网围合范围内，形成六块三角形状的零星地块，共计6.924亩，要求此公司进行整合开发使用。上述六块零星地块，其中KCD2011-25号（3.39亩），KCD2011-21-1（0.405亩），KCD2011-27-2号（2.007亩）共计5.802亩，此公司已于2013年3月12日完成招拍挂手续，办理完毕土地证。余下三个地块共计747.5平方米（周家社区居委会585.34平方米；云南城投医疗产业开发有限公司149.08平方米；云天化集团13.08平方米），此公司已向我中心做出书面承诺并交纳现金壹百万元整，用做此三个地块收储后的竞买保证金。依照2013年10月度假区279号规划道路建设实施情况，暂不对云南城投及云天化此两个零星地块收储。周家社区居委会需要整合的零星地块，由度假区国土分局报批农转非手续完善后再办理相关后续手续。”现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金182568.4元；2、被告承担本案诉讼费。审理中，原、被告一致陈述：原告已经按照合同约定向被告全额支付了房屋价款。原告陈述：被告于2014年12月29日通知交房，原告于2015年1月9日办理了交房手续。被告陈述：涉案小区已于2013年12月16日具备交付条件，依据是被告提交的五方工程验收记录。被告于2013年12月3日将书面的逾期交房公告交到计生委，通知2014年1月20日起之后10日内办理交房手续，也于2013年12月3日至2014年1月20日期间电话通知交房，被告不应当承担2014年1月20日之后的逾期交房的违约责任。原告已于2015年1月9日办理了交房手续。一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当��照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的时间将符合约定的房屋交付给原告，被告抗辩因为政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，政府的不可抗力导致被告无法完成竣工验收，被告不应当承担责任。从被告提交的证据来看，涉案小区周边存在六块零星用地，被告需要进行整合开发��用的情况在2010年时就已经存在，而原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议的时间是2013年1月15日，上述情况在双方签订合同时就已经存在，不是在合同履行过程中出现的新情况，并不属于被告在合同履行过程中不能预见的情况。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的免责事由只有不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述情况并不属于不可抗力，故被告的抗辩意见一审法院不予采纳，其行为已经构成违约。根据双方的约定，被告应当自2013年10月1日起向原告支付逾期交付房屋的违约金。被告主张双方约定的违约金过高，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，双方约定的违约金在法律允许的银行同期贷款利率的四倍以内，没有过分高于造成的损失，不予支持。庭审中，被告主张涉案房屋已于2013年12月16日具备交付条件并已经通知原告自2014年1月20日起之后10日内办理交房手续，被告不应当承担2014年1月20日之后的逾期交房的违约责任。从合同补充协议的约定来看，房屋具备交付条件是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。而被告提交的五方工程验收记录是针对荷香莲怡小区1-17栋的主体结构的验收，并不是单体建筑，同时在该验收记录中明确记载“同意进行下道工序施工”，表示工程尚未完工。经询问，被告表示其主张涉案房屋具备交付条件的依据是其提交的五方工程验收记录，故被告并没有提交有效的证据证实涉案房屋已经具备交付条件，对被告的上述主张不予采纳。原告已于2015年1月9日办理了交房手续，按照双方合同的约定（甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行），被告应向原告支付违约金187158.18元，本案原告主张逾期交房的违约金计算至2014年12月29日，属于其对自身权利的处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分���己的民事权利和诉讼权利，”之规定，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，
判决如下：“被告昆明大润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告金琨违约金182568.4元。”本案案件受理费3951元（原告已预交），减半收取即1975.5元，由被告昆明大润房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告金琨）。一审宣判后，昆明大润房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：
一、一审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人签订的商品房购销合同和补充协议已经明确约定房屋验收的条件为“房屋单体建筑，经勘查、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章，房屋取得上述单位验收签章的，即视为已具备交付条件”，但一审法院却认为上诉人依据合同补充协议第三条进行的五方验收是不符合约定的验收属于认定事实错误；其次，上诉人已经通过电话、短信以及向被上诉人团购房组织方书面通告的形式要求被上诉人接房，被上诉人没有及时到上诉人处办理接房手续，属于被上诉人延期接房而非上诉人逾期交房，一审法院判决上诉人承担违约金没有事实依据。
二、一审法院适用法律错误。一审法院遗漏审查被上诉人在延期接房中的实际损失，直接判决上诉人按合同约定承担违约金明显畸高，本案违约金应当以发生的实际损失为依据进行酌减，按被上诉人的实���损失，参考涉案房屋所在地段的房屋租金标准进行计算。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，导致一审判决未能体现法律的公平原则，请求二审法院依法改判。
被上诉人金琨答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人昆明大润房地产开发有限公司、被上诉人金琨均未向本院提交新证据。二审中，上诉人昆明大润房地产开发有限公司及被上诉人金琨均表示对于一审法院审理查明的案件事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房的违约行为？若其构成违约，应如何承担违约责任？
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商���房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。本案中，从上诉人提交的五方工程验收记录来看，其中载明是对相应房屋的主体结构验收，且在该验收记录中明确记载“同意进行下道工序施工”，可以表明当时工程尚未完工，而直至二审开庭之日上诉人仍未能提交可以证明涉案房屋已经建设单位组织竣工验收合格、符合合同约定的交房条件的证据，故上诉人未能按照合同约定的交房时间将符合合同约定交房条件的房屋交付被上诉人，已经构成逾期交房的违约行为，且违约情形较为严重，故一审法院认定双方约定的违约金在法律允许的银行同期贷款利率的四倍以内，没有过分高于被上诉人的损失而未予调整，被上诉人金琨于2015年1月9日办理交房手续，其一审所主张的逾期交��违约金计算至2014年12月29日止，系当事人对自己权利的处分，一审法院按照双方约定的违约金计算标准支持了被上诉人所主张的违约金255837.84元符合本案客观实际，并无不当，本院尊重当事人的意思自治，依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币3951元，由上诉人昆明大润房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年一月十三日
书记员 陈攀宇 关注公众号“”