天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第153号上诉人（原审原告）张学清。委托代理人王根余，北京华泰（天津）律师事务所律师。委托代理人陈娟，北京华泰（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏国玲。被上诉人（原审被告）张宝东。委托代理人崔广杰，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市河西区马场道197号。法定代表人姚雨生，董事长。委托代理人张鑫，该公司法务专员。原审第三人天津市河西区三水道房管站，住天津市河西区三水南里田林路*号。法定代表人刘裕鹏，站长。委托代理人王珉，该站工作人员。
上诉人张学清因与被上诉人苏国玲、张宝东、天津市津房置换有限责任公司、原审第三人天津市河西区三水道房管站确认合同效力纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2014）西民一初字第1561号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月22日受理，依法组成合议庭。于2015年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人张学清的委托代理人王根余、陈娟，被上诉人苏国玲，被上诉人张宝东的委托代理人崔广杰，被上诉人天津市津房置换有限责任公司的委托代理人张鑫，原审第三人天津市河西区三水道房管站的委托代理人王珉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告与被告苏国玲系夫妻关系。坐落于天津市河西区珠江道嫩江里14—505—508室房屋原系第三人天津市河西区三水道房管站直管之公产房屋，由被告苏国玲承租居住。2013年8月30日，被告苏国玲与被告张宝东经中介方被告天津市津房置换有限责任公司签订编号为Z0014003《房屋置换协议书》，约定被告苏国玲将其承租的坐落于天津市河西区珠江道嫩江里14—505—508室房屋以人民币540000元的价款置换给被告张宝东，被告苏国玲应在合同签订之前向被告天津市津房置换有限责任公司提供《公有住房租赁合同》、房屋缴租凭证和本人身份证、户口簿、手章、置换申请书及同户籍家庭成员同意置换证明，单位自管产房屋置换须提供《房屋产权单位同意置换证明信》。
被告苏国玲与被告张宝东签订《房屋交付约定书》，约定被告苏国玲于2013年9月4日将诉争房屋腾交被告张宝东。2013年7月26日，被告苏国玲给被告天津市津房置换有限责任公司出具《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》，在该证明中被告苏国玲保证向被告天津市津房置换有限责任公司提交的所有材料真实、合法、有效。在该证明的备注中注明，该申请书由原承租人本人提供，本人保证上述家庭成员签字、按手印的真实性，并承担由于上述填写内容不真实而导致的相应法律责任。2013年9月12日，被告张宝东通过中国工商银行卡号为6222080302004933989的帐户汇入被告苏国玲卡号为6222080302007090472的帐户内款项人民币540000元。至此，双方签订的《房屋置换协议书》履行完毕。另查，《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》上的承租人及配偶签字一栏中，被告苏国玲的签字为本人，原告的签字为非其本人。原告起诉请求法院依法判令：确认编号为Z0014003号的津房置换协议书无效；本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。
被告苏国玲与被告张宝东经中介方被告天津市津房置换有限责任公司签订编号为Z0014003《房屋置换协议书》系被告苏国玲与被告张宝东的真实意思表示，合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同订立后，被告苏国玲与被告张宝东就《房屋置换协议书》约定的权利与义务已全部履行完毕。虽然《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》上的承租人及配偶签字一栏中的签字非原告本人，但不影响合同的效力。庭审中，原告以被告天津市津房置换有限责任公司在房屋置换过程中未尽到审查义务，提供的中介服务有瑕疵造成原告的合法权益受到损害、被告张宝东并未实际支付诉争房屋置换协议中标明的调剂房款、房屋置换协议是被告苏国玲的越权处分，非真实的买卖合同为由要求确认合同无效的理由无事实根据及法律依据，原审法院不予采信，故原告的诉讼请求不支持。据此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告要求确认编号为Z0014003《房屋置换协议书》无效的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告张学清负担40元。”判决后，张学清不服提起上诉，要求撤销原审判决，依法改判；
一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要理由：房屋置换协议并非真实意思表示，此协议的真实意思表示是为以被上诉人张宝东为出借人的借款合同提供担保，因公产房屋不能在房管部门抵押，被上诉人张宝东提出要求以公房过户替代抵押登记，待借款还清户名过回。现借款已经归还，被上诉人张宝东是以欺骗的手段骗取被上诉人苏国玲配合办理了房屋置换手续，苏国玲的处分行为并非卖房子的意思表示。同时，该协议并未实际履行，被上诉人苏国玲与被上诉人张宝东签订的公有住房置换协议系越权处分了与上诉人共同承租的唯一房屋，上诉人自1996年起一直居住在诉争房屋内至今，此房屋并未向被上诉人张宝东所述实际交付过，对此，原审法院没有查清。诉争房屋目前实际的权利人为门芙虎，被上诉人张宝东已将诉争房屋交易卖给了门芙虎，但诉争房屋一直没有实际交付的事实。天津市津房置换有限责任公司提供的中介服务存在重大瑕疵，变相协助被上诉人张宝东在未实际支付房款的情况下变更了诉争房屋的承租权，侵犯了上诉人及儿子的合法居住权益。故要求二审法院予以改判。被上诉人张宝东答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人苏国玲同意上诉人张学清的上诉请求。被上诉人天津市津房置换有限责任公司答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人天津市河西区三水道房管站表示服从法院判决。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的一致。上诉人二审审理期间未提供新证据。
本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人苏国玲作为诉争房屋原承租人与被上诉人张宝东签订《房屋置换协议书》，将诉争房屋的承租权让与被上诉人张宝东，被上诉人张宝东亦依约定支付了房款。虽然《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》上的承租人及配偶签字一栏中的签字非上诉人本人，但依据上述法律规定，此一节并不影响《房屋置换协议书》的效力。上诉人上诉主张被上诉人苏国玲与被上诉人张宝东签订《房屋置换协议书》的真实意思是为向被上诉人张宝东借款而提供担保，并无证据加以证实。另外，诉争房屋至今未交付的事实并不影响《房屋置换协议书》的效力。原审法院依据查明的事实和法律规定，对本案所作认定及处理并无不当之处。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张学清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 包 颖
代理
审判员 李 茜
二〇一五年三月二十日
书 记 员 于明辉速 录 员 李晓旭 来自：