浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1415号上诉人（原审被告）王子敬。被上诉人（原审原告）义乌市恒诚物业服务有限公司。法定代表人朱翠芳。委托代理人（特别授权）郭露。原审被告盛仙菊。
上诉人王子敬与被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司（以下简称恒诚物业）、原审被告盛仙菊因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义佛堂民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王子敬、被上诉人恒诚物业的委托代理人郭露到庭参加诉讼。本案已审理终结。原审原告恒诚物业诉称，2011年11月1日，恒诚物业与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会（以下简称佛堂阳光公寓业委会）签订物业服务合同一份，约定由恒诚物业为阳光公寓提供物业管理服务，服务期间为2011年11月1日至2012年10月31日，收费标准为住宅按每月2元／平方米，店面按每月2.2元／平方米，车库按每年240元收取。现恒诚物业已依约履行了物业管理服务的义务。被告王子敬、盛仙菊系该公寓稠佛路169号1幢1单元1802室的业主，经计算王子敬、盛仙菊应按约定交纳物业费3938.64元。恒诚物业于2013年4月19日发出律师函催缴物业费，但王子敬、盛仙菊在规定期限内无正当理由不交纳物业费。现恒诚物业请求判令被告交纳物业费3938.64元。原审被告王子敬、盛仙菊辩称，拖欠物业费是事实，但是恒诚物业合同是与业主委员会签订的，物业管理费收费标准并没有经过业主的同意和认可。该公司加收的地下车库管理费不合理。恒诚物业提供的物业服务服务质量低下。被告曾多次向恒诚物业方提意见，但是恒诚物业拒不履行清扫楼顶的义务，并且态度恶劣。我要求降低收费标准，按1.2元／平方米收费，我同意交纳。针对被告王子敬、盛仙菊上述抗辩，恒诚物业补充称，一、原、被告双方曾经签订物业管理服务合同，恒诚物业在按时履行了合同上规定的管理服务后，被告王子敬、盛仙菊应当按照物业服务合同按时缴纳物业管理服务费。
二、针对车库管理问题，双方在合同上已经约定按照每年240元收取。阳光公寓采取开放式管理模式，车辆管理难度大，停车困难问题也有一部分是业主们乱停车造成的。原判认定，2011年11月1日，恒诚物业与佛堂阳光公寓业委会签订物业服务合同一份，约定委托管理期限为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止；约定物业服务费由业主按其物业建筑面积交纳，具体为住宅按每月2元／平方米，店面按每月2.2元／平方米，车库按每年240元收取；业主至迟应在2012年10月31日之前缴纳物业费；合同还约定了双方其他权利义务事宜。王子敬、盛仙菊系该公寓稠佛路169号1幢1单元1802室的业主，拥有154.11平方米的住宅一套及车库一个，每年应交物业费为3938.64元，2011-2012年度的物业费王子敬、盛仙菊至今未有缴纳。原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不能以其不是合同当事人为由提出抗辩。王子敬、盛仙菊辩称是因为物业公司物业质量低下，从而导致其未按时交纳物业费。原审法院认为，恒诚物业在物业服务过程中确实存在一些瑕疵，作为具有物业管理职能的恒诚物业应当依法履行合同，按照有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。但恒诚物业在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对王子敬、盛仙菊的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务。可以认定恒诚物业已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。故王子敬、盛仙菊应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而导致的降低物业服务水平和标准，最终损害小区业主自身权益。王子敬、盛仙菊拒绝交纳物业服务费的行为属违约行为，对恒诚物业要求王子敬、盛仙菊支付尚欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。对于在本案审理过程中发现的有关物业管理中存在的问题和不足，恒诚物业应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，得到广大业主对工作的支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告王子敬、盛仙菊于本判决生效后十日内支付原告义乌市恒诚物业服务有限公司物业费人民币3938.64元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告负担。宣判后，原审被告王子敬不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。恒诚物业未依约履行合同义务，佛堂阳光公寓的物业管理松散，小区内垃圾成堆，电梯等各类设施破旧，楼顶公用场所粪便垃圾从不清扫。上诉人曾多次向恒诚物业提出，但恒诚物业均未改进。原审对该事实未予认定，判决上诉人支付全部物业费错误，应降低物业管理费。
二、原审法院适用法律错误。恒诚物业与佛堂阳光公寓业委会签订的《佛堂阳光公寓物业服务合同》并未依照物业法规定进行投标，合同应确认无效。物业管理费按建筑面积每月2元／㎡标准收取未告知过业主，也未在小区内公示，不符合物业法要求。物业服务费定价未经物价局和房管处批准，存在价格明显偏高问题。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人恒诚物业答辩称，一、原审判决认定事实清楚。恒诚物业已按合同约定履行管理服务义务。恒诚物业在小区内所有楼层业主门口设置生活垃圾箱，可以认为保洁工作已做到包干到户的形式。但由于保洁人员通常每日多次以固定时间清理楼道卫生，而业主投放生活垃圾时间并不固定，难免会造成小部分业主门口有剩余垃圾未及时清理的情况，但不影响恒诚物业已尽到对小区公共卫生的保洁管理义务。
二、原审判决适用法律正确。恒诚物业是在2011年10月7日收到佛堂阳光公寓业委会的招标邀请函后参与投标，后收到业委会的中标通知书以最低价中标取得该小区物业服务管理资格。在中标后，佛堂阳光公寓业委会与恒诚物业均将选聘的结果及物业服务费收取标准进行公示，并在公告栏及楼道内张贴。在催缴物业费时，恒诚物业的工作人员也曾多次告知收费标准。根据义乌市《物业服务收费管理办法》规定，物业管理综合服务费实行市场调节价，而非政府指导价，且小区物业费定价严格按照实际日常支出和招标文件要求，不存在价格偏高现象。综上，王子敬上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告盛仙菊未到庭，亦未作书面答辩。王子敬提供证据1、2011年8月30日、11月8日业主委员会会议纪录各一份，证明业主委员会确认的物业服务费价格为1.2元／㎡。经质证，恒诚物业认为对该证据的形成过程及真实性不知情不认可。2011年8月30日的会议纪录中虽然定价是1.2元／㎡，但双方的物业合同是在2011年11月1日签订的。而2011年11月8日的会议纪录没有体现物业服务费1.2元／㎡的事实，只是证明大部分业委会成员同意与恒城物业签订物业合同。
本院认为，虽然佛堂阳光公寓业委会曾认可物业服务费为1.2元／㎡，但价格应以最终签订的物业合同为准，故对该证据本院不予确认。证据2、义乌市百姓关注栏目采访视频一份，证明恒诚物业的管理状况一直不好。经质证，恒诚物业认为该新闻与本案无关，本案的合同是2011年11月1日至2012年10月31日的，而该视频是2013年9月24日的内容。
本院认为，该视频是2013年9月录制的，不能反映合同期内的情况，故该证据不予确认。恒诚物业在二审中提供证据1、招标邀请函及中标通知书各一份，证明恒诚物业是通过招标形式以最低价中标取得物业服务管理资格。经质证，王子敬认为对该事不知情，不认可该证据。
本院认为，招标邀请函及中标通知书均盖有佛堂阳光公寓业委会公章，且佛堂阳光公寓业委会之后也与恒诚物业签定了物业服务合同，故对该证据本院予以确认。证据2、张贴的公告和收费标准3张，证明业委会及恒诚物业在招投标后已将选聘结果和收费标准进行了公示，张贴在小区的公告栏和通道内。经质证，王子敬认为自己没有在小区内看到过，对真实性不认可。本院对该证据予以确认。二审
经审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，恒诚物业是通过招投标形式中标取得佛堂阳光公寓物业服务管理资格，并于2011年11月1日与佛堂阳光公寓业委会签订物业服务合同。
本院认为，佛堂阳光公寓业委会通过招投标方式与恒诚物业签订的物业服务合同合法有效。王子敬作为佛堂阳光公寓的业主，该物业服务合同对其有约束力。恒诚物业作为小区物业管理服务企业，已依约为小区物业、业主等提供应有的服务与管理，履行了合同的主要义务。虽然恒诚物业在物业服务过程存有不足之处，服务不尽如人意，但只属于服务过中的一般瑕疵，不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由，故王子敬仍应按照合同约定交纳相应的物业服务费。当然恒诚物业也应加强与业主沟通，不断提高服务质理，完善服务水平。王子敬以恒诚物业服务质量差，服务不到位，收费标准过高，要求降低物业服务费的上诉理由，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王子敬负担。本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一三年十二月十二日
书记员 周 莉 微信公众号“”