江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2821号上诉人（原审被告）李振郡。委托代理人张文杰，江苏天之权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚磊。被上诉人（原审原告）姚健。以上两被上诉人共同委托代理人李素清，江苏焯燃律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。
上诉人李振郡因与被上诉人姚磊、姚健房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2012）建民初字第3002号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2013年10月11日公开开庭进行了审理，上诉人李振郡的委托代理人张文杰与被上诉人姚磊，被上诉人姚磊、姚健的共同委托代理人李素清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚磊、姚健原审诉称，姚磊、姚健为父子关系，2011年4月5日，姚磊、姚健与李振郡签订房屋租赁合同一份，约定将位于南京市建邺区江东门万达西地集庆门大街×××-××号租赁给李振郡使用，租赁期限为五年，自2011年4月5日至2016年4月4日止。租赁合同中约定，租金每个季度支付一次，如李振郡不按规定时间交纳租金，每日按千分之三计算承担滞纳金。但经姚磊、姚健多次催要，李振郡仍然未支付拖欠的房屋租金。李振郡的行为严重侵犯了姚磊、姚健的财产权。为了维护姚磊、姚健的合法权益，请求判令：1、李振郡支付2012年9月10日至判决生效时房屋租金（500元／天）、滞纳金（135／天）；2、解除租赁合同并返还房屋；3、本案诉讼费由李振郡承担。李振郡原审辩称，姚磊、姚健所述的李振郡欠交租金是事实，但李振郡不交租金的原因是由于李振郡没有按期交纳物业费，姚磊、姚健为此要求物业公司对李振郡承租的房屋断电一个星期，给李振郡造成了营业损失，为此李振郡曾联系姚磊、姚健到南京进行租金和营业损失协商给付问题，但姚磊、姚健没有和李振郡进行协商，故李振郡才没有交纳租金。现姚磊、姚健要求解除租赁合同，李振郡同意解除租赁合同并返还房屋，但姚磊、姚健方应补偿李振郡房屋装饰装修的损失。原审法院
经审理查明，2011年4月5日，姚磊和李振郡签订《租赁合同》一份，约定：姚磊将其和姚健共有的位于南京市建邺区江东门万达西地集庆门大街×××-××号的房屋出租给李振郡使用，租赁期限自2011年4月5日至2016年4月4日，实际房租从2011年6月5日起正式计算，房屋租金为第一年16万元、第二年18万元、第三年18万元、第四年和第五年分别在第三年的基础上递增8%，租金为19.5万元；租金每个季度支付一次（即全年的四分之一，首月10号前以现金方式支付，如李振郡不按规定时间交纳租金，拖延的时间，每日按千分之三计算承担滞纳金）；合同期间所产生的水电费、物业费、房屋使用税等由李振郡按时缴纳；店面装修时不得破坏房屋主体结构，并且必须在物业管理部门的指导下进行；合同终止后，李振郡必须及时将房屋完好地交给姚磊、姚健使用，等。同时，双方在合同上载明李振郡将租金以现金交付至姚磊的农行卡号。合同签订后，姚磊、姚健按约将承租的房屋交付李振郡使用，李振郡对承租的房屋进行了一定的装修，但李振郡在使用房屋的过程中未能给付姚磊、姚健2012年9月10日后的房屋租金，姚磊、姚健为此于2012年10月11日向李振郡发函催缴2012年9月10日至2012年12月9日止的房屋租金45000元，李振郡收到该函件后仍然没有履行给付租金的义务。庭审中，李振郡表示同意姚磊、姚健解除租赁合同的请求，但表示其没有按期给付租金的原因系姚磊、姚健以其没有交纳租金而申请物业公司给房屋断电造成了李振郡的营业损失，并为此抗辩要求姚磊、姚健对其装修损失进行补偿，而姚磊、姚健明确表示其在合同解除后不会利用李振郡的现有装修。以上事实有租赁合同、函件、开庭笔录等予以证实。原审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中，双方当事人就李振郡租赁姚磊、姚健所有的位于南京市建邺区江东门万达西地集庆门大街×××-××号的房屋所签订的《租赁合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。因李振郡没有按照约定按期交纳房屋租金，经姚磊、姚健催要后，李振郡仍然没有履行给付租金的义务，姚磊、姚健依法有权解除租赁合同并要求李振郡给付租金和滞纳金，其中：李振郡欠付的租金和应付的房屋使用费依照约定按每日493元计算为宜；但因双方当事人在合同中约定的滞纳金明显过高，李振郡请求予以调整，原审法院予以采纳，依照合同的约定，并结合李振郡的过错程度，姚磊、姚健主张的滞纳金应当按照其主张权利时止李振郡应给付而没给付租金45000元的5%予以计算为宜，即为2250元。李振郡抗辩要求姚磊、姚健补偿装修残值损失的问题，因导致合同解除的原因系李振郡违约造成，且姚磊、姚健明确表示不会利用李振郡的装修，故对李振郡的该项抗辩理由，原审法院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七、第九十八条的规定，判决：
一、姚磊和李振郡于2011年4月5日签订的《租赁合同》自判决生效之日予以解除。
二、李振郡于判决生效之日起三十日内迁出位于本市集庆门大街×××-××号的房屋，并将该房屋交还姚磊、姚健执业，并同时按每日493元给付姚磊、姚健自2012年9月10日起至迁出之日止的租金和房屋使用费。
三、李振郡于判决生效之日起三十日内给付姚磊、姚健滞纳金2250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费80元减半由李振郡负担。
上诉人李振郡不服原审法院判决，向本院上诉称，1、原审判决是在基础事实没有查明的情况下作出，双方在房屋租赁协议中约定了不按期缴纳租金的违约责任，其不按时缴纳租金，应当承担违约责任即支付滞纳金，而不是解除合同。2、李振郡未按期交付租金责任在姚磊、姚健，合同约定涉诉房屋的物业管理费由李振郡缴纳，在李振郡与物业公司发生矛盾在处理时，姚磊、姚健通知物业公司对李振郡承租的房屋断电一周，对其造成了较大的经营损失，为此，李振郡多次约姚磊、姚健就租金支付等问题进行协商解决，但姚磊、姚健不予理睬。3、双方签订合同租赁期间为5年，而装修花费了57万元，原审审理过程中，曾经委托评估公司对涉诉房屋进行评估，李振郡也缴纳了相关费用，但原审判决对该事实未予描述，李振郡同意解除合同是在对方赔偿装修损失的前提下。姚磊、姚健同意李振郡对涉诉房屋进行装修，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条的规定，对涉诉房屋装修款应当予以补偿。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销原审判决，改判驳回姚磊、姚健的诉讼请求，诉讼费用由姚磊、姚健承担。
被上诉人姚磊、姚健答辩称，李振郡长期拖欠租金的行为已经严重侵害了其财产权益，属于根本违约，故姚磊、姚健才要求解除合同。关于涉诉房屋内的装修，姚磊、姚健明确表示不予使用。综上，李振郡的上诉理由不成立，请求予以驳回。原审审理中，李振郡申请对涉诉房屋的装饰装修残值进行评估，2013年5月3日南京市建邺区人民法院（2013）建委鉴字第6号委托鉴定结案函载明，南京市建邺区人民法院于2013年1月8日依程序委托南京天宏资产评估房地产估价有限公司进行评估，现评估机构因鉴定材料不齐而退案，故决定中止对本案鉴定，鉴定工作于2013年5月3日全部结束。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。以上事实，有委托鉴定函、谈话笔录、开庭笔录等予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，李振郡与姚磊、姚健签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定，涉诉房屋物业管理费由李振郡缴纳，其未缴纳物业管理费，物业公司对其断电一周，给其造成经营损失，与本案不具有关联性。合同履行过程中，承租人李振郡迟延缴纳租金的行为，已经构成根本违约，故原审法院判决解除双方合同，并无不当。关于涉诉房屋的装饰装修问题，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条的规定，非产权人在使用他人的财产上添附附属物，财产所有人同意增添，就财产返还时附属物如何处理没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，李振郡未履行缴纳租金的义务，导致合同解除，审理中，姚磊、姚健明确表示其不会利用李振郡在涉诉房屋内的装饰装修，并同意李振郡将装饰装修部分予以拆除，故对李振郡抗辩姚磊、姚健应赔偿其装修损失的意见，本院不予采纳。综上，李振郡的上诉请求与上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人李振郡负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙 侠
代理
审判员 付 双
代理
审判员 马 帅
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 赵春凤 微信公众号“”