南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦商初字第876号原告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行），住所地南京市秦淮区汉中路1号。代表人金毅，行长。委托代理人林强，江苏联创伟业律师事务所律师。委托代理人刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。被告刘望。被告赵静敏。
原告招行南京分行与被告刘望、赵静敏借款合同纠纷一案，原告招行南京分行于2013年7月24日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告招行南京分行的委托代理人刘海涛，被告刘望、赵静敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招行南京分行诉称，2010年，刘望与招行南京分行签订编号为100124125084032462的《个人购房贷款及担保合同》一份，约定刘望向招行南京分行贷款126万元购买位于南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋，贷款期限240个月，即自2010年10月20日起至2030年10月20日止。合同对借款人不能按时足额还款的罚息及复息进行了约定。合同还约定刘望以南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋的全部权益抵押给招行南京分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金、保险费及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公告费、送达费、执行费）等。就此刘望与招行南京分行还签订了《南京市房地产抵押合同》，并登记备案。后刘望申请将赵静敏增加为房屋所有权人，赵静敏承诺原抵押合同中约定的权利义务对变更后的房屋所有权人继续有约束力。合同签订后，招行南京分行依约向刘望发放贷款126万元，但刘望未按合同约定还款。故招行南京分行向法院起诉请求判令：1、被告刘望立即向招行南京分行偿还贷款本金1172572.74元及至实际还款日止的利息、复息、罚息（截至2013年9月22日利息26286.22元、罚息318.28元、复息494.96元，合计27099.46元）。2、招行南京分行对被告用于抵押的南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。3、被告承担律师代理费33050元。4、被告承担本案诉讼费用。
被告刘望、赵静敏辩称，对于借款及逾期未偿还贷款的事实不持异议，希望与原告协商，还清逾期欠款，此后继续履行借款合同。
经审理查明，2010年，招行南京分行（贷款人、抵押权人）与刘望（借款人、抵押人）签订编号为100124125084032462的《个人购房贷款及担保合同》一份，合同第3条“贷款币种与金额”约定“招行南京分行向刘望提供126万元贷款，用于购买南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋”。第4条“贷款期限”约定“贷款期限为240个月，即从2010年10月20日起到2030年10月20日止”。第5条“贷款利率与利息”约定“具体贷款期限以借款借据为准。贷款执行利率以国家公布的贷款基准年利率5.94%为基础下浮14%（利率浮动比例），即为年利率5.1084%。本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按固定日调整方式进行调整。借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息”。第9条“纠纷的解决”约定“本合同履行过程中发生纠纷，各方应协商解决，协商不成的，可以向贷款人所在地有管辖权的人民法院提起诉讼”。“抵押条款”第22条约定：“抵押人愿意以其从售房人处购买的南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保”。第23条“抵押担保的范围”约定“本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等”。第24条约定“抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间”。合同第五章“其他条款”第37条“费用”约定“因与本合同有关的资信调查、检查、公证等产生的（税）费用，与本合同项下贷款相关的所有费用，以及借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担……”。第38条“违约事件”约定“借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件”。第39条“违约处理”约定：“一旦发生第38条规定的任何一种违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：39.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；39.2……；39.3要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；39.4通过以下方式之一处理抵押物：39.4.1贷款人与抵押人达成协议以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物；自出现本合同规定的任何违约事件之日起15日内双方未就抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物达成协议的，贷款人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物。39.4.2依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。以上述方式处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿，其价款超过本合同项下借款人所欠贷款本息及一切相关费用的部分，归抵押人所有。不足部分，贷款人另行追索。”2010年10月27日，招行南京分行（抵押权人，乙方）与刘望（抵押人，甲方）签订了合同号为2010-033365的《南京市房地产抵押合同》，约定：抵押物为坐落于南京市鼓楼区仙霞路XX－1号203室房屋，丘号545245-I-11，所有权证号为房权证鼓转字第4108**号，土地权证号宁鼓国用（2010）第13879号；抵押担保的借款本金为126万元，双方确认房地产总价值为人民币2055300元；抵押担保范围为主债权本金及利息、主债合同约定的违约金、主债务人应当支付的赔偿金、招行南京分行实现抵押权的费用和其他一切费用等条款。当日，双方在南京市房地产市场管理处办理了抵押登记。2010年11月1日，招行南京分行向刘望发放贷款126万元。此后，刘望向招行南京分行出具《抵押人变更承诺书》，写明拟将购买并抵押给招行南京分行的南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋的所有权人进行变更登记，增加一名所有权人赵静敏。刘望、赵静敏同时承诺：经过上述房屋所有权人的变更登记，变更后的所有权人均同意将上述房产继续抵押给贵行作为贷款担保。原抵押合同中规定的权利义务对变更后的房屋所有权人继续有约束力。2012年5月起，刘望未依照约定按时足额偿还借款，截至2013年9月22日，刘望尚欠招行南京分行本金1172572.74元、利息26286.22元、罚息318.28元、复息494.96元。另查明，招行南京分行于2013年7月10日与江苏联创伟业律师事务所签订《委托代理合同》，就刘望、赵静敏借款纠纷案聘请律师。2013年7月19日，招行南京分行支出律师费33050元。以上事实有当事人陈述、《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》及房屋他项权证、招商银行个人贷款借款借据、抵押人变更承诺书、户名为刘望的客户还款清单、客户逾期清单、《委托代理合同》、律师费发票等证据证实。
本院认为，刘望与招行南京分行签订的《个人购房借款及担保合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。招行南京分行已按约向刘望发放贷款，但刘望自2012年5月起连续多次未按期归还贷款本息，其行为构成违约。根据双方《个人购房借款及担保合同》约定，借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件。贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。故招行南京分行要求刘望偿还贷款刘望贷款剩余本金1172572.74元及并按约定支付利息、复息、罚息的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院应予支持。招行南京分行主张利息、罚息按合同约定的标准计算至实际还款日，对此，
本院认为，因法院判决确定还款日后的利息已由法律作出明确规定，故利息、罚息计算至法院确定还款日为宜。律师费33050元系招行南京分行为实现债权而支出的费用，收费标准符合相关规定，系合理支出，故本院予以确认。刘望、赵静敏以房屋作为贷款的抵押担保，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故招行南京分行要求对位于南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，以偿还刘望所欠招行南京分行的贷款本金及利息、复息、罚息、律师费用、诉讼费用的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告刘望于本判决生效之日起十日内偿还原告招行南京分行借款本金1172572.74元及利息、罚息、复息（该利息、罚息、复息截至2013年9月22日为27099.46元，自2013年9月23日起至本判决确定还款之日止，按双方合同约定的标准计算）。
二、被告刘望于本判决生效之日起十日内支付原告招行南京分行律师费33050元。
三、如被告刘望不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告招行南京分行有权依法处置被告刘望、赵静敏用于抵押的位于南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室房屋，并以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。
四、驳回原告招行南京分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15651元，保全费5000元，合计20651元由被告刘望负担（被告刘望应负担的诉讼费已由原告招行南京分行预交，被告刘望在本判决生效之日起十日内向原告招行南京分行支付。如被告刘望不履行支付义务，原告招行南京分行有权依法处置被告刘望、赵静敏用于抵押的位于南京市鼓楼区宁海路街道仙霞路XX－1号203室的房屋，并以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10105901040001276）
审 判 长 王 芃
人民陪审员 马润珍
人民陪审员 戴同秀
二〇一三年十月二十二日见习
书记员 沈 娟 搜索“”