重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第03814号上诉人（原审被告）重庆xx给排水成套设备有限公司。法定代表人刘xx，职务总经理。被上诉人（原审原告）吴xx。委托代理人李xx，重庆法缘律师事务所律师。
上诉人重庆xx给排水成套设备有限公司（以下简称xx公司）与被上诉人吴xx房屋买卖合同纠纷一案，xx公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第03603号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2011年2月23日，吴xx、xx公司双方签订了《房屋买卖合同》，xx公司将其位于重庆市九龙坡区石坪桥横街特3号阜康大厦1-5-3#、1-5-4#房屋（房权证100字第216739号）出售给吴xx，房屋总房价67万元，房款支付方式为：签订合同时，吴xx支付xx公司54万元，余款在房屋过户后三日内付清。双方约定xx公司于2011年4月22日将房屋所有权过户给吴xx。诉争房屋如存在产权纠纷，由xx公司承担全部责任。如果吴xx违约则向xx公司承担总房款的30%的违约金即201000元，如果xx公司违约则退还已付房款并承担总房款30%的违约金即201000元。合同签订后，2011年3月9日，吴xx、xx公司对《房屋买卖合同》进行了补充，内容如下：如吴xx向法院提起诉讼，法院如按合同约定房价强制过户，吴xx不追究xx公司违约金，过户所需一切费用包括诉讼费、执行费由吴xx承担……。2011年3月9日，xx公司出具收据一张：载明收到吴xx购房款54万元。2011年6月9日，xx公司出具收据一张：载明收到吴xx购房款4万元；2011年8月25日，xx公司出具收据一张：载明收到吴xx购房款1万元。另查明，重庆市九龙坡区石坪桥横街特3号阜康大厦1-5-3#、1-5-4#房屋登记在xx公司名下。2010年3月10日，因xx公司与重庆市永川区康泰斯机械制造有限公司发生欠款纠纷，重庆市九龙坡区人民法院依法对诉争房屋进行了查封，查封期限为2010年3月10日至2012年3月9日。2010年11月10日，吴xx与xx公司发生欠款纠纷并诉至法院，2010年11月27日，双方达成调解协议，重庆市九龙坡区人民法院作出（2010）九发民初字第09895号调解书，xx公司承诺于2010年11月30日前向吴xx给付欠款440000元，之后，xx公司未能按时支付该款项。2011年1月20日，吴xx就该款申请强制执行，并申请对诉争房屋进行了司法查封，2011年11月12日，重庆市九龙坡区人民法院依法对诉争房屋进行了查封。2013年6月24日，重庆市九龙坡区人民法院依吴xx申请解除了该查封。吴xx在一审中诉称，2011年2月23日，吴xx、xx公司双方签订了《房屋买卖合同》，xx公司将其位于重庆市九龙坡区石坪桥横街特3号阜康大厦1-5-3#、1-5-4#房屋出售给吴xx，总房价67万元，房款支付方式为：签订合同时，吴xx支付xx公司54万元，余款在房屋过户后三日内付清。双方约定xx公司于2011年4月22日将房屋所有权过户给吴xx。合同签订后，吴xx依约履行了相应义务，但xx公司一直未履行过户义务，故向法院提起诉讼，要求：1、确认吴xx与xx公司双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令xx公司协助吴xx办理重庆市九龙坡区石坪桥横街特3号阜康大厦1-5-3#、1-5-4#房屋过户手续；3、xx公司承担违约金201000元；4、承担本案诉讼费及保全费。审理中，吴xx撤回了第3项、第4项诉讼请求。xx公司在一审中辩称，吴xx、xx公司签定的《房屋买卖合同》违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，根据合同法规定，该合同违反法律、行政法规的强制性规定应为无效，吴xx的诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回吴xx的诉讼请求。一审法院认为：吴xx自愿撤回要求xx公司承担违约金201000元及本案诉讼费、保全费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。吴xx自愿承担本案诉讼费及保全费，一审法院予以尊重。依法成立的合同应当受到法律的保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定系管理性规定，并非效力性强制性规定，对于xx公司据此主张合同无效的抗辩理由，一审法院不予采纳。吴xx、xx公司双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，各方应当依照合同约定行使权利，履行义务。合同签订后，吴xx依约支付了房款，按合同约定，xx公司应于2011年4月22日之前协助吴xx办理房屋所有权过户手续，对于吴xx要求xx公司协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：
一、重庆xx给排水成套设备有限公司与吴xx于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、重庆xx给排水成套设备有限公司在判决生效后三日内协助吴xx办理重庆市九龙坡区石坪桥横街特3号阜康大厦1-5-3#、1-5-4#房屋（房权证100字第216739号）的产权过户登记手续；
三、案件受理费6250元、保全费3870元，共计10120元，由吴xx负担。一审宣判后，xx公司不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由如下：吴xx、xx公司签定《房屋买卖合同》的时候，买卖合同的房屋还处于查封期间，该合同因违反了法律的禁止性规定而无效。双方合同约定的房屋转让价款未进行价格评估，损害了不知情股东的利益。处置该两套房屋时未经股东大会决议，严重损害其他股东利益和国家利益，应属无效。
被上诉人吴xx答辩称：一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人争议的焦点是上诉人与被上诉人于2011年2月23日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。合同法第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定系管理性规定，并非效力性强制性规定，故上诉人认为签订该合同时，标的物处于查封期间，据此主张合同无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人认为双方合同约定的房屋转让价款未进行价格评估，及未经股东大会决议，严重损害其他股东利益和国家利益，应属无效的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，各方应当依照合同约定行使权利，履行义务。一审法院判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12501元，由上诉人重庆xx给排水成套设备有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 邓方彬
代理
审判员 刘恋砚
二〇一三年十月十日
书 记 员 徐 念 关注公众号“”