浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1063号
上诉人（原审被告）：金云钗。
委托代理人：杨国鸿。
被
上诉人（原审原告）：季德南。
委托代理人：虞景勇、虞华君。
上诉人金云钗为与被上诉人季德南建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年8月27日公开开庭进行了审理，上诉人金云钗及委托代理人杨国鸿，被上诉人季德南及委托代理人虞景勇、虞华君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告季德南诉称：2006年3月29日，季德南与金云钗达成协议，由金云钗将其福田二小区第二期拆迁安置地块面积为18㎡的土地使用权转让给季德南。季德南依约支付了转让款。季德南将18㎡和从他人处购买的共计104㎡土地使用权一起建造了房屋，门牌号码为银海二区79幢5号，现已可办理土地证和房产证。但金云钗明确表示不办理房产证和土地证，更不会办理房地产过户手续。双方协议合法有效，现房屋已由季德南建造好，金云钗应当及时办理土地登记和房产证，并办理过户手续。为此，季德南诉请法院：1、确认季德南、金云钗之间房地产绝卖契合法有效。2、判令金云钗办理有争议部分土地使用权、房屋所有权登记并协助办理过户到季德南名下的土地使用权、房屋所有权登记。原审被告金云钗辩称：
一、双方在2006年3月份签订房地产买卖契约是事实。金云钗是稠城街道大王村人，旧村改造报批了168.14㎡，转让了18㎡，转让款50.4万元，收条中多写了一倍。
二、双方虽然签订了契约，但契约中约定转让的是拆迁安置地块中本户应有的指标所有权，安置地块的土地性质为集体土地，法律规定集体土地不允许转让。同时，双方不属于同一集体经济组织成员，该转让契约应当无效。
三、退一步说，即使本案房地产绝卖契所约定转让的指标所有权性质为国有划拨，根据法律规定，划拨的土地转让应当报有批准权的政府部门审批，未审批的应当认定合同未生效。综上，季德南要求确认绝卖契有效并办理过户登记的请求无法律依据，请依法驳回季德南的诉讼请求。原审法院审理查明：2003年8月，金云钗作为权利人在义乌市稠城街道大王村登记享有村集体土地上房屋，经调剂报批168.14㎡。2006年1月，金云钗户三人根据义乌市人民政府旧村改造政策、旧房建筑面积等，审批取得168.14㎡安置用地指标。2006年3月29日，季德南（乙方）与金云钗（甲方）在见证人参与协商下签订《房地产绝卖契》一份，约定：
一、甲方同意将福田小区第二期拆迁安置地块大王村本户应有的指标所有权按时值绝卖给乙方，计占地面积18平方米，人民币共计壹佰万零捌仟元整，一次性付清。
二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权一律由甲方清理清楚。
三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应退回乙方所有购买金及银行贷款利息。如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。
四、此协议经甲、乙及见证三方再三商量决定，本次协议双方签字留印后生效，子女、亲朋友一律无权干涉。
五、指标数与确权数每平米800元差价由甲方支付，建筑设施费由乙方支付。
六、甲方必须配合乙方为抽签投标、产权过户等事项提供方便，但甲方不负任何经济费用。该协议由双方当事人及见证人签名按指印。2006年5月25日，金云钗向季德南出具收条一份，载明：“今收到季德南购买大王村安置地块款计壹佰万零捌仟元正（1008000元正）收款人：金云钗（签名）”，并由见证人签名。因金云钗实际约定的成交价为每平方米2.8万元，季德南实际支付给金云钗成交款50.4万元。同一时期，季德南又向王惠兰、王小庆、ＸＸ茂、王晓颖、金尔东等户购买他们的部分安置土地指标，与其从金云钗处购买的安置土地指标合并，合计104㎡，季德南又以王惠兰名义向义乌市国际商贸城建设指挥部购得凑间土地面积1.88㎡，总计105.88㎡，以安置户王惠兰名义参与旧村改造安置，经抽签定位，季德南在上述土地上建造了三间四层半房屋，并居住使用至今。另查明，涉案房屋地块经国家征收，现为国有建设用地；该房屋现在门牌号码为义乌市稠城街道银海二区79幢5号。季德南要求金云钗办理房地产证等手续，金云钗未予协助，遂成讼。原审法院审理认为：季德南与金云钗签订的《房地产绝卖契》实际是双方关于旧村改造安置的建设用地使用权转让合同，现该土地使用权属国有建设用地，且转让行为征得大王村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意，该协议除成交款数额不真实以外，其他内容系双方当事人真实意思表示，协议并未违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行合同各自的合同义务。季德南已依真实约定履行交付成交款的义务，金云钗也应履行协助季德南办理涉案房地产权证的手续。季德南的诉讼请求合法有理，法院予以支持。金云钗关于协议无效的理由没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：
一、季德南与金云钗于2006年3月29日签订的《房地产绝卖契》有效。
二、金云钗于判决生效之日起十五日内办理义乌市稠城街道银海二区79幢5号其名下土地使用权、相应份额的房屋所有权登记手续及协助办理将该房地产权过户到季德南名下的手续。案件受理费6936元，由金云钗负担。宣判后，金云钗不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。金云钗在拆迁改造中将自己的农田土地配合政府进行征迁失去了今后的生活来源。经审批得集体土地安置面积126㎡，当时因经济条件有限，将18㎡土地卖给了季德南。金云钗与季德南签有一份房地产绝卖契约，约定金云钗卖掉18㎡土地，季德南应支付给金云钗100.8万元。原审判决认定了这一事实，但季德南只支付了50.4万元，剩余款项至今未付，请求撤销原审判决，判令季德南付清尚欠金云钗的50.4万元。金云钗在二审庭审时，变更其上诉请求为：1、请求撤销原判，依法改判，驳回诉求。2、如果转让有效，要求季德南支付尚欠房款50.4万元。补充上诉理由：
一、双方签订的《房地产绝卖契》中约定转让的拆迁安置地块中面积为18㎡的土地性质是集体土地，而依据我国法律规定，集体土地的使用权不允许转让给非同一集体经济组织成员，该转让合同应当是无效的。即便是划拨土地，依据2005年8月1日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，划拨土地转让未经市县土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，是不得转让、出租、抵押土地使用权。该合同依然违背法律的禁止性条款，属无效合同。
二、退一步说，如双方签订的《房地产绝卖契》合法有效，金云钗因季德南未按合同约定支付全部款项而拒绝协助季德南办理过户手续就是合法的行使抗辩权的行为。金云钗协助办理过户手续也应当是在季德南付清余款50.4万元款项之后。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，致使判决结果有误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。季德南辩称：金云钗要求支付款项的诉请是在法律规定期限内提出上诉的，而对于合同是否有效问题没有在上诉状中体现。上诉状中有金云钗的签字捺印，系金云钗的真实意思表示。金云钗的本意就是要求季德南付款，并没有对是否有效提出主张。故本案审理的范围就是季德南是否需要支付50.4万元的事实。因双方约定的转让款就是50.4万元，一审中季德南亦是认可的，本案并不存在季德南欠金云钗转让款问题。金云钗的上诉没有任何事实与法律依据，一审判决正确，请求驳回金云钗的上诉请求，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院
经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：
一、关于双方当事人签订的《房地产绝卖契》是否有效的问题。涉案土地系旧村改造安置的建房用地，现为国有建设用地，《房地产绝卖契》所转让的是拆迁安置权益，该转让行为已征得该村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意并予以安置，该《房地产绝卖契》中除了成交价款不真实以外，其他内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。故金云钗关于《房地产绝卖契》有效的上诉主张不能成立，本院不予采信。
二、关于季德南是否尚欠金云钗转让款50.4万元的问题。金云钗在一审中明确陈述实际转让款为50.4万元，收条中多写了一倍，当时以2.8万元每平米的，现在作为国有土地以2.8万元的价格是不会卖的。
本院认为，涉案土地为18㎡，根据金云钗在一审中的陈述以及出具收条的行为，应当认定涉案土地的真实成交价是50.4万元，季德南已实际支付金云钗50.4万元。故金云钗要求季德南另行支付50.4万元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8840元，由上诉人金云钗负担。本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 吴 伟
审 判 员 楼 俊
二〇一三年九月二十九日代
书记员 徐 照 搜索“”