湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂黄石中民四终字第00083号上诉人（原审原告）张雪峰，男，汉族，1971年10月9日出生。委托代理人孟晟，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄秋林，男，汉族，1968年7月6日出生。委托代理人王浩，湖北人本律师事务所律师。
上诉人张雪峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港民二初字第00009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人张雪峰及委托代理人孟晟，被上诉人黄秋林及委托代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：黄秋林与黄石市津鑫商贸有限责任公司（原津晶商场）于2007年7月12日签订《租赁合同》一份，该合同约定黄秋林承租黄石市津鑫商贸有限责任公司商场一楼共1300平方米用于图书销售；租赁期限自2007年7月28日起；租金为每个月一万元整。黄秋林在承租期内，于2012年1月9日与张雪峰签订《商铺租赁合同》一份，将其承租的黄石市津鑫商贸有限责任公司的部分场地租赁给张雪峰使用。双方在合同中约定租赁期限自2012年3月1日至2015年3月1日止；租赁期第一年内每月租金为人民币15000元，第一年内第一、二季度按季支付、第三季度按半年支付；合同保证金为15000元整；因房屋开发、改造需要时，合同将自行解除，由此引起本合同不能正常履行，不视为违约，双方互不承担违约责任，但是黄秋林有责任提前一个月告知张雪峰，如黄秋林未尽告知义务给张雪峰带来损失，张雪峰有权追究黄秋林的责任并要求赔偿。合同签订后，张雪峰支付黄秋林10000元押金。2012年2月17日张雪峰从黄秋林处接管承租房屋并支付三个月租金45000元及3000元押金共计48000元。随后张雪峰对该房屋进行装修。装修过程中因租赁房屋涉及拆迁事宜发生争执，双方于2012年2月21日签订补充协议一份，约定“如果（发生）国家不可抵抗的房屋拆迁事务，黄秋林不存在任何责任，（由）张雪峰自己负责任，任何时候黄秋林不管任何事情。但尽力配合张雪峰。”同时双方协议将房屋租金交纳方式变更为每月交一次。该协议签订后黄秋林向张雪峰返还两个月租金30000元整。2012年2月28日黄石港区市建村棚户区改造项目指挥部向黄石大道171号副6号门面店铺（店铺名称红太阳图书城）即张雪峰承租的店铺发出要求店铺立即停止装修行为的通知，否则对新发生的装修不予补偿，后果完全由店铺装修行为人自行承担。张雪峰作为店铺装修人签收了该通知书。2012年3月张雪峰将承租房屋装修完成后开始经营餐饮业。黄石市津鑫商贸有限责任公司于2012年6月7日根据黄石港区政府拆迁指挥部的要求向包括黄秋林在内的承租户发出通知，要求各承租户在三十天内即2012年7月7日前完成清场、退场工作。黄秋林签收该通知后于6月11日以短信形式通知张雪峰其承租房屋将被拆迁，要求其做好拆迁准备。2012年7月20日，黄石市津鑫商贸有限责任公司及黄石港区市建村项目改造指挥部向黄石市津鑫商贸有限责任公司各承租户发出限期（7月23日前）搬迁腾空店铺告知书。张雪峰因未能与黄秋林及黄石市津鑫商贸有限责任公司达成拆迁补偿意见，故一直未主动腾退店铺，直至店铺于2012年10月份被强行拆除。经黄石港区市建村项目改造指挥部、黄石市津鑫商贸有限责任公司、张雪峰与黄秋林多次协商，几方于2012年10月31日达成由黄石市津鑫商贸有限责任公司支付张雪峰搬迁费3000元、补贴费5000元、黄秋林支付张雪峰补贴费5000元，共计支付13000元整的处理意见。张雪峰遂承诺将店铺内货物搬出并根据合同约定保留诉讼权利。黄秋林在张雪峰承租房屋期间，共收取房屋租金及押金共计人民币49000元。另认定：张雪峰承租商铺所在的黄石市津鑫商贸有限责任公司被纳入2011年5月启动的黄石市市建村棚户区改造项目的征收范围。2011年7月1日该改造项目指挥部对外公布了《市建村A地块房屋征收告知书》。原审判决认为：本案的争议焦点是黄秋林在与张雪峰签订商铺租赁合同及补充协议过程中是否存在欺诈行为。订立合同中的欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立合同。可见合同订立过程中的欺诈具有以下三个明显特征：第一，欺诈方具有欺诈的故意。也就是说欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生。第二，欺诈方实施欺诈行为。即故意陈述虚伪事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的行为。第三，被欺诈的一方因欺诈而陷入错误并因此做出意思表示并订立了合同。结合本案查明的事实可知，张雪峰承租房屋所在的黄石市津鑫商贸有限责任公司在黄石市于2011年5月启动的市建村棚户区改造项目征收范围内，且改造项目指挥部于2011年7月1日对外公布了《市建村A地块房屋征收告知书》，应该说一定范围内的公众是应当知晓张雪峰承租房屋所在的黄石大道171号副6号门面店铺会被拆迁这一事实。张雪峰作为租赁房屋进行投资经营的投资人，应在租赁前尽到对租赁房屋环境进行综合考察的义务。即使张雪峰在签订合同前未尽到该义务，《商铺租赁合同》明确约定“因房屋开发、改造需要时，合同将自行解除，由此引起本合同不能正常履行，不视为违约，双方互不承担违约责任”的条款也足以引起张雪峰的注意。如果张雪峰认为其受到黄秋林欺诈，此时完全可以不与黄秋林签订该合同。另外，双方在合同履行过程中因房屋涉及拆迁事宜能不能进行大力装修的问题发生争执，但双方没有解除合同，而是签订补充协议对发生拆迁事宜时各自的责任加以明确，并变更租金交纳方式继续履行合同，这也能证明黄秋林未对张雪峰隐瞒租赁房屋被纳入政府征收范围这一事实。综上，黄秋林在与张雪峰签订商铺租赁合同及补充协议过程中不存在欺诈行为，双方所签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，不存在欺诈等导致合同可撤销的事由，应为有效合同并已经生效，双方应按约定行使自己的权利、履行自己的义务。故对张雪峰的第一、三项诉讼请求不予支持。张雪峰自2012年2月17日从黄秋林处接管承租房屋时起到合同约定的解除条件成就之日（即黄石市津鑫商贸有限责任公司及黄石港区市建村项目改造指挥部限黄石市津鑫商贸有限责任公司各承租户于2012年7月23日前搬迁腾空店铺时）止，共租赁房屋五个月零七天，张雪峰应该依照约定履行租金支付义务。故对张雪峰的第二项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第六十条、第九十三条第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定，
判决如下：驳回张雪峰的诉讼请求。宣判后，张雪峰不服，向本院提起上诉称：原审判决对签订合同前黄秋林是否有欺诈行为避而不谈，而是强加张雪峰的义务，明显不公。在黄秋林没有告知租赁房屋即将拆迁的前提下，张雪峰系外地来黄投资商，其只是具备一般人的考察义务，不能不合理的强加深层次的考察义务，不可能知道拆迁之事。原审判决认定商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈事由是错误的。审查合同是否存在欺诈主要是审查在合同签订之前是否存在欺诈，如果签订合同之前有欺诈行为，即使签订合同之后欺诈行为消失，也不能改变欺诈的性质。黄秋林在签订合同前没有告知张雪峰其租赁房屋已经纳入政府征收范围，无论是从双方对大力装修发生争执还是从补充协议来看，黄秋林均未告知。黄秋林在房屋已经纳入政府征收范围后，违反相关规定，将房屋内空地改建成门面出租，并在门楼上张贴招租广告的行为明显具有欺诈性质。张雪峰在签订合同后便开始前期投资，在黄秋林阻止其大力装修时，张雪峰已经投入了大量的人力、物力，为避免造成更大损失，无奈与黄秋林签订补充协议。查明的事实足以证明黄秋林在签订合同之前没有告知张雪峰房屋已经纳入政府征收范围，其行为构成欺诈，使张雪峰在违背真实意思表示的情况下签订了合同。请求撤销原判，改判撤销合同及补充协议，黄秋林赔偿张雪峰损失161092元。张雪峰在二审期间提交证据：合同及收据，装修设计图及现场照片。证明张雪峰与三鑫万树（北京）国际投资管理顾问有限公司签订合同，经营“蒸大王”中式快餐，并按方案投资大量资金装修和经营。黄秋林答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经庭审质证，黄秋林对张雪峰的证据有异议，认为不属于新证据。
本院认为张雪峰的该组证据可以证明其将所租赁房屋用于经营“蒸大王”快餐的事实，本院予以采信。本院
经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为：构成欺诈要求被欺诈人的错误意思表示与欺诈人的欺诈行为之间存在因果关系，即被欺诈人的错误是由于欺诈人的欺诈所致，被欺诈人因错误而为意思表示。在本案中，黄秋林是否对张雪峰构成欺诈，应从如下方面分析：首先，从租赁门面进行经营的市场惯例看，所涉门面位于黄石市黄石大道，属于繁华路段，理应该门面所在的整个大楼跟旁边的商业性质的建筑物新旧程度相当，而本案的黄石市津鑫商贸有限责任公司的整个大楼破旧、空置；另租赁门面一般会存在高额的转让费用，而本案黄秋林是所涉门面的承租人，张雪峰欲从黄秋林处租赁门面，没有转让费，租金偏低，与市场惯例不符。张雪峰系具有完全民事行为能力的人，对于此处门面的特殊之处，完全可以向位于该楼楼上的门面所有人黄石市津鑫商贸有限责任公司调查了解。张雪峰在准备租赁门面经营前应当了解该门面的相关情况，对于门面状况调查了解是基本义务。其次，黄石市黄石港区市建村棚户区改造指挥部于2011年5月启动的市建村棚户区改造项目，于2011年7月1日对外公布了《市建村A地块房屋征收告知书》，黄石市津鑫商贸有限责任公司在改造范围之内。政府部门将征收拆迁的情况，通过公告形式告知社会公众，这一事实属于众所周知的。再次，结合双方的合同及补充协议来看，因征收房屋是政府行为，征收告知书并未确定具体的征收之日，在双方签订租赁合同之前，征收日期属于不确定的。张雪峰、黄秋林对于该门面如果发生拆迁有过协商，商铺租赁合同明确约定“因房屋开发、改造需要时，合同将自行解除，由此引起本合同不能正常履行，不视为违约，双方互不承担违约责任”。另外，双方在张雪峰装修门面之时签订补充协议，明确约定：如果（发生）国家不可抵抗的房屋拆迁事务，黄秋林不存在任何责任，（由）张雪峰自己负责任，任何时候黄秋林不管任何事情。但尽力配合张雪峰。足以看出双方因房屋涉及拆迁事宜能不能进行大力装修的问题进行协商，双方非但没有解除合同，而且对发生拆迁事宜时各自的责任加以明确，并变更租金交纳方式继续履行合同，这也能证明黄秋林未对张雪峰隐瞒租赁房屋被纳入政府征收范围这一事实。综上，黄秋林在与张雪峰签订商铺租赁合同及补充协议过程中不存在欺诈行为，签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。张雪峰诉请黄秋林有欺诈行为，要求确认合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4451元，由张雪峰负担。本判决为终审判决。
审判长 严云峰
审判员 童 威
审判员 乐 莉
二〇一三年九月二十九日
书记员 陈 燕 关注公众号“”