济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历商初字第1222号原告李丙雁，男，现住济南市历下区。委托代理人丁振华，山东泰泉律师事务所律师。委托代理人朱礼龙，山东泰泉律师事务所律师。被告济南嘉诚房地产经纪有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人张从琦，总经理。委托代理人尤飞，男，该单位法律顾问。
原告李丙雁与被告济南嘉诚房地产经纪有限公司（以下简称“嘉诚公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李炳金独任审判，并于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告李丙雁及委托代理人丁振华，被告嘉诚公司的委托代理人尤飞，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丙雁诉称，2013年1月11日原告李丙雁通过被告嘉诚公司居间服务与张坤签订了编号为0000255的房屋买卖合同，并于同年3月22日签订补充协议1份。两份协议约定，原告李丙雁购买位于济南市历下区黑虎泉北路67号4单元601室房产（房产证号为济房权证历字第0497**号），房产总价款为105万元。张坤出具该房屋买卖授权公证书1份，签订上述房屋买卖合同及补充协议。根据合同约定，原告李丙雁向张坤支付房屋定金、首付款共计42万元，2013年1月11日原告李丙雁向被告嘉诚公司支付佣金等费用5万元。此后，原告李丙雁与张坤在济南市住房与保障局办理房屋买卖网签及房屋按揭贷款等手续。2013年3月21日济南市历下区人民法院作出（2013）历执字第145号民事裁定，查封了本案房产，故房产买卖无法继续交易。后经查明，张坤出具的房屋买卖公证委托书系虚假文书，其无权代为签订上述买卖合同。后原告李丙雁多次要求张坤、被告嘉诚公司返还已支付的款项，但均被拒绝。被告嘉诚公司在房屋居间服务中存在重大过错，给原告李丙雁造成巨额经济损失，其应返还原告李丙雁支付的佣金并赔偿损失。原告李丙雁诉至法院，请求依法判令被告嘉诚公司返还原告李丙雁佣金5万元并赔偿损失42万元，诉讼费用由被告嘉诚公司承担。原告李丙雁为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、房屋买卖合同及补充协议1份；证据2、收条3份及招商银行客户回单2张；证据3、房屋买卖授权委托书公证书1份；证据4、2013年1月11日被告嘉诚公司出具的收取原告李丙雁佣金等相关费用5万元的收条1份。
被告嘉诚公司辩称，1、因房主戴利军涉嫌其他案件，导致涉案房屋被查封而无法办理过户，此行为由房主戴利军所造成，与我方无关，原告李丙雁应要求房主戴利军承担违约赔偿责任。2、张坤出具的委托书是真实有效的，并非是虚假文书。在办理房屋买卖过程中，原、被告及张坤到济南市地税局及济南市房管部门办理的缴纳契税、办理完税证明及网上签约，以上政府部门都是要对当事人的身份材料情况进行一一核对审查，材料真实有效才予以办理，现以上材料都已办理完毕。3、退一步讲，张坤有权还是无权代为签订买卖合同，是由房主戴利军授权来决定的，而不是由原告李丙雁所认定。假设房主戴利军未授权张坤代为买卖此涉案房屋，张坤收了涉案房款给原告李丙雁所造成的损失，也应由张坤来承担，即《民法通则》第六十六条“没有代理权未经追认的行为，由行为人承担民事责任”。况且我方从未收取任何房款，故损失应由张坤来承担。4、我公司并未收取原告李丙雁的佣金，原告李丙雁所认定的5万元，是原告李丙雁交给被告嘉诚公司办理缴纳契税、房屋评估、贷款过户等相关费用，等到办理完上述事项以后，再来商谈佣金的事项。故原告李丙雁所述5万元为佣金，我方不予认可。5、原告李丙雁将房屋定金及首付款支付给了张坤，并未支付给被告嘉诚公司。原告李丙雁不将张坤列为共同被告，却是以第三人的地位出现，而且不让其承担责任。这明显有原告李丙雁与张坤恶意串通，共同欺诈被告嘉诚公司之嫌。由于张坤所收涉案房款的去向无法确定，是支付给了房主戴利军还是退还给原告李丙雁，还是就此挥霍，无从知晓。房主戴利军及张坤与本案有直接法律上的利害关系。综上所述，原告李丙雁所称的损失，并非我公司所造成，不应由我公司承担。被告嘉诚公司为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、网签买卖协议1份；证据2、税收发票2张；证据3、个人销售住房免税证明。（庭后又提交了2013年1月18日、3月29日济南光大房地产土地评估咨询有限公司房产评估费收据2张，金额共计10500元。）为查明案件真实情况，本院依法到济南市公安局直属支队进行了调查核实，并调取了本院审理的原告李凯诉被告戴允深、李瑞云、王昊借贷合同纠纷案件的审理及执行卷宗进行了核实。经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合双方陈述以及本院核实情况，本院综合确认事实如下：坐落在济南市历下区黑虎泉北路67号3号楼4单元601室房屋（房屋所有权证书号为济房权证历字第0497**号）所有权人为戴利军（已于2012年2月病故），该房屋因原告李凯诉被告戴允深、李瑞云、王昊借贷合同纠纷案件被查封。2013年5月2日山东省济南市泉城公证处为济南市公安局直属支队出具了（2012）济民证字第071号公证书系伪造的证明。该伪造的公证书内容为“公证事项：委托。兹证明戴利军于2012年1月19日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上的签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。戴利军的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。本公证书用于办理戴利军名下所有的济南市历下区黑虎泉北路67号3号楼4单元601室房屋（房屋所有权证书号为济房权证历字第0497**号）的房产买卖手续”，其中该公证书中涉及的《委托书》，主要内容为委托人戴利军委托张坤将其所有的济南市历下区黑虎泉北路67号3号楼4单元601室房屋进行出售。2013年1月11日张坤以戴利军名义（出卖人、甲方）、原告李丙雁（买受人、乙方）及被告嘉诚公司（居间人、丙方）签订了房屋买卖合同，合同约定戴利军自愿以105万元的价格将其所有的济南市历下区黑虎泉北路67号3号楼4单元601室房屋（含地下室）卖给原告李丙雁，其中第三条约定“定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金3万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保”。第四条规定“乙方于2013年1月15日前将首付款35万元（含定金3万元）存入甲方指定账户，剩余房款70万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后10日内，乙方向甲方结清全部房款”。第五条规定“乙方承担过户中产生的所有税费及丙方佣金”，第六条规定“甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金”，第七条规定“甲、乙双方应在本合同签订之日起十日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲、乙双方应互相配合协助税费的缴纳。”第十二条第1项规定“若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同”。第十二条第4项规定“委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失”。第十二条第5项规定“签订合同后，若甲方违约则双倍返还给乙方；若乙方违约则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之二）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金”。第十三条规定“甲、乙双方协商如下：①、如乙方贷款问题导致合同无法履行，互不违约，中介费用不返还。②、丙方收取乙方5万元，代乙方交纳过户、贷款等房屋交易中所产生的所有税费、中介费、契税、个人所得税等，如超过5万元由丙方承担”。另外，在2013年1月15日济南市房管局网签存量房买卖协议中原告李丙雁与戴利军（由张坤代签名）约定该房屋价款为87万元，该房屋的产权转移所发生的相关税、行政收费及其他费用由原告李丙雁承担。双方签约后，若发生与该房屋有关的产权纠纷，盖由戴利军负责处理，并承担相关民事责任，如因此给原告李丙雁造成经济损失，戴利军负责赔偿。该协议中戴利军的签名由张坤代签。2013年1月11日被告嘉诚公司收到原告李丙雁佣金、贷款服务费、评估费、交易手续费等共计5万元。2013年1月15日张坤收到原告李丙雁房屋首付款32万元和定金3万元共计35万元。2013年3月23日张坤收到原告李丙雁房屋款5万元。2013年3月27日张坤收到原告李丙雁房屋款2万元。2013年3月19日被告嘉诚公司以原告李丙雁名义交纳契税13050元，原告李丙雁表示若该契税可退还，可由被告嘉诚公司办理手续并所有。关于房屋评估费用问题，被告嘉诚公司称该房屋进行了两次评估并支出评估费10500元，原告李丙雁对此予以否认。审理过程中，原告李丙雁申请撤回对张坤的诉讼，本院依法裁定予以准许。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据原、被告提交的证据以及本院核实的情况，本院认定2013年1月11日戴利军、原告李丙雁及被告嘉诚公司签订的房屋买卖合同无效。被告嘉诚公司作为房地产中介机构，根据《房地产经纪管理办法》第二十二条的规定，被告嘉诚公司应当对张坤提交的委托书等资料进行查看核实其真实性，但被告嘉诚公司未能尽到该义务，故应承担相应的法律责任。对被告嘉诚公司辩称不应退还佣金5万元的理由，本院不予采信。现原告李丙雁要求被告嘉诚公司返还佣金（含贷款服务费、评估费、交易手续费等）5万元，理由正当，本院予以支持。但被告嘉诚公司以原告李丙雁名义交纳的契税13050元，该款项若可退还，可由被告嘉诚公司办理退税手续并所有。对原告李丙雁要求被告嘉诚公司赔偿损失42万元问题，因理由不当，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规之规定，
判决如下：
一、被告济南嘉诚房地产经纪有限公司退还原告李丙雁佣金（含贷款服务费、评估费、交易手续费等）5万元（被告嘉诚公司以原告李丙雁名义交纳的契税13050元，该款项若可退还，由被告嘉诚公司办理退税手续并所有），于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告李丙雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8360元减半收取4180元，由原告李丙雁承担3730元，被告济南嘉诚房地产经纪有限公司承担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费8360元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李炳金
二〇一三年九月二十九日
书记员 叶 青 百度搜索“”