陕西省商南县人民法院民 事 判 决 书商民初字第00295号原告汪青军，男，汉族，农民。委托代理人邱新茂，系商南县城关法律服务所法律工作者，代理权限：特别代理。被告李爱琴，女，汉族，农民。委托代理人彭拜，商南县法律援助中心律师，代理权限：一般代理。被告王龙，男，汉族，系李爱琴之夫，商南县农村道路管理局职工。
原告汪青军与被告李爱琴、王龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭进行了审理，原告汪青军及其委托代理人邱新茂，被告李爱琴及其委托代理人彭拜、被告王龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告汪青军诉称，被告夫妻二人利用自己位于商南县城关镇西关村的宅基地开发房屋出售。2011年11月23日我与被告签订集资建房合同，合同约定我所购买的房屋为七楼南单元，面积133平方米，总价款169000元，同时合同第四条约定房产证由甲方协助办理。合同签订后，我累计向被告付款164000元，并支付1200元购买了装修用砂石料款。房屋竣工后我准备装修，被告却要求我额外增加许多费用，后经我多方打听才知道被告开发的房屋是小产权房，而农村宅基地使用权仅限于该集体经济组织成员使用，国家相关法律法规也明文禁止非法占用农村集体土地进行房地产开发，故我与被告签订的合同违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同，要求被告返还购房款164000元并赔偿自付款之日起至还清之日止的同期人民银行贷款利息和1200元砂石料款。
被告李爱琴辩称，我与原告签订集资建房合同属实，收到汪青军购房款164000元也属实，合同是在平等自愿协商一致的基础上签订的，没有欺诈、胁迫行为，不损害国家、集体或第三人利益，不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于合法有效合同。原告称违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，因该条规定的是“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条禁止的是农村“宅基地使用权”向本集体经济组织成员以外的人转让，不是农村房屋买卖；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该条禁止的是“农民的住宅向城市居民出售”，而本案原告是农民，不是城市居民。同时无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，而现行的法律和行政法规没有对农民在自己宅基地上建房出售做出禁止性规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥.若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。鉴此，原告所称的违法不是效力性强制性规定，不能导致合同无效。事实上原告起诉是因近期政府扶贫安居工程补贴多，市场房屋价格下跌，原告受利益驱动产生的反悔之意，试图通过确认合同无效要回购房款，其目的具有不正当性，属于恶意诉讼，如果认定合同无效，是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反，为此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告王龙辩称，原告买房时，我家房屋已建成六层并已封顶，因原告要七层，我们才建八层，因多建两层四套房，我到处借款，我家现有收入不能结清全部借款利息，所以原告要求退房，我实在无力返还购房款；另外，李爱琴卖给原告的房屋是成本价（依据建房施工图纸城建部门预算1212.44元／㎡），没有谋取利润，房屋建筑安全合法，有用地批复，有所在镇、村、组及县城建规划部门、土管部门几级到场的划地记录，有标准的施工图纸和严格的施工管理，没有超占用地面积，不违反城镇规划，原告买房是自愿的、真实的意思表示，并承诺如不要房愿赔偿10万元损失，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月，被告李爱琴、王龙在商南县城关镇西关村西门组拆旧建新修建住宅。2011年11月23日，原告汪青军与被告李爱琴签订“集资建房购销合同”，合同约定：乙方汪青军购七楼南单元，建筑面积133平方米，阳台不折，楼梯公摊公用，房屋总价款169000元，签合同时付款60%，主体完工付30%，交钥匙时付清；房产证由甲方李爱琴协助乙方汪青军统一办理，一切相关税费由购房户承担，乙方暂押5000元，待甲方协助办好房产证手续后，由乙方支付给甲方；无论市场如何变化，甲方房价不能变，乙方要房的决心不能变等条款。合同签订后，汪青军分四次付给李爱琴购房款164000元。楼房竣工后，汪青军准备装修，李爱琴提出每套房收取4000元大修基金、装修电费等，汪青军认为是乱收费，双方发生争执。2013年5月22日，汪青军诉至本院，要求确认合同无效，由被告李爱琴、王龙返还购房款164000元及利息，并赔偿砂石款1200元。另查明，汪青军系商南县城关镇曹营村石槽沟组农民，家有四口人，拥有农业家庭户口。1991年12月19日，商南县城关镇房管所为王龙办有1层2.5间68.95㎡砖混结构的房屋所有权证；2002年5月22日，商南县土地管理局为王龙办有集体土地使用证，使用权面积203.2㎡；2001年8月19日，商南县土地管理局又为李爱琴办理了建设用地批准书，为李爱琴划拨住宅用地100㎡。2009年2月23日，商南县国土资源局城关国土资源所及李爱琴所在镇、村、组和县城建局规划办负责人到场为李爱琴、王龙宅基地建房划地，确定四邻，确认建筑占地266.0㎡。原告汪青军购房时被告房屋已建至六层并已封顶出屋檐。被告建房图纸设计8层，现建成房屋8层。上述事实，经双方当事人当庭举证质证，有以下证据证实：原、被告双方签订的集资建房购销合同证实，汪青军购买被告房屋的地点、面积、价款、付款方式及权利义务。2、四张收款收据证实，李爱琴收汪青军购房款164000元。3、汪青军的户口本证实，汪青军是商南县城关镇曹营村石槽沟组农民，家四口人，非李爱琴同一经济组织成员。4、被告李爱琴、王龙的集体土地使用证、建设用地批准书、商南县国土资源局城关国土资源所的宅基地内建房划地记录证实，被告建房用地手续合法。5、被告房屋照片证实，被告在房屋建到六层封顶出屋檐后又续建两层，被告建房图纸证实被告建房设计8层。
本院认为，原告汪青军与被告李爱琴签订的“集资建房购销合同”名为集资建房，实为农村房屋买卖，因双方买卖的房屋所占用的土地系集体所有，而农村宅基地使用权仅限于该集体经济组织成员使用；同时我国《土地管理法》及国务院有关部委多次通知规定严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，故本案原、被告签订的“集资建房购销合同”违反国家法律和行政法规的强制性规定，所签合同为无效合同，不受法律保护。原告汪青军要求被告李爱琴、王龙返还购房款符合无效合同的处理原则，依法应予支持，但原告汪青军要求被告李爱琴赔偿自支付购房款之日起的贷款利息损失，因买卖小产权房原告汪青军自身也存在一定过错，故有关利息损失的请求本院不予满足；原告汪青军要求被告李爱琴、王龙赔偿砂石料款1200元，无相应证据证实，本院不予认可；被告李爱琴、王龙辩称合同有效，不符合我国土地管理法的相关规定，故其辩称观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、原告汪青军与被告李爱琴、王龙签订的“集资建房购销合同”为无效合同；
二、由被告李爱琴、王龙向原告汪青军返还购房款164000元；
三、驳回原告汪青军的其他诉讼请求。上述给付款项，限本判决生效后十日内给付结清。上述给付款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3704元，由原告承担1111元，被告李爱琴、王龙承担2593元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审 判 长 ：曹振勇
审 判 员 ： 李 哲
人民陪审员 ：陈树祥
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 ：杨彩英 更多数据：