成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第551号原告杨静。委托代理人钟朝前。被告四川晋元实业有限公司。住所地：成都高新区芳草街**号*座**楼**号。法定代表人徐双平，该公司执行董事。委托代理人张淼，四川展新律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人田文庆。
原告杨静诉被告四川晋元实业有限公司（以下简称晋元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月8日立案受理。依法适用普通程序，由本院
代理
审判员仇金玛担任
审判长、
人民陪审员何苗、韦力组成合议庭进行审理，于2013年4月19日、9月9日、9月27日原告杨静的委托代理人钟朝前、被告晋元公司的委托代理人张淼、田文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨静诉称，2007年10月28日，原告根据被告提供的户型图宣传资料和售楼部工作人员承诺，与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于成都高新区某住宅小区跃层商品房一套，房屋总价983341元。2008年1月27日原告按期交清购房款后，于同日双方补签《商品房买卖合同补充协议》对花园（屋面平台）的权属问题进行了确认。2009年7月3日，原告按期进行房屋交接时，发现赠送（实为购买）的花园需经10多米公用楼道才能前往使用等多项不符合合同约定的事项，故拒绝接房，并于2009年9月14日与被告现场书面确认了拒绝接房的事实及理由，但被告即未整改也未退房。2011年10月9日，原告从被告提交法庭的竣工验收图中，发现被告具有下列故意隐瞒事实虚假宣传的行为，一是将规划设计的消防通道变成了跃层上层卧室阳台；二是送给业主的超大屋顶花园是规划设计中的公共屋顶平台，紧急情况下的避难场所；三是在规划设计中，电梯房需占用屋顶平台（花园）部分面积，但被告却在户型图上进行了隐瞒。同时被告还有多个违反合同条款的行为。综上，原告认为被告具有欺诈销售行为，据此，原告杨静诉至法院，请求人民法院依法判决：
一、撤销双方签订的《商品房买卖合同》；
二、被告退还原告购房款983341元、抵押登记费1420元；
三、被告赔偿原告利息259868元、房屋租金83880元、购房差价1547200元、差旅费312500元；
四、被告增加赔偿损失983341元；
五、本案诉讼费全部由被告方承担。后，原告将诉讼请求第三项变更为：被告赔偿原告利息359600元，赔偿原告房屋租金126000元、购房差价1388300元、交通、住宿及误工费23200元。本院依法将变更后的诉讼请求向被告进行了送达。
被告晋元公司辩称，一、原告购买的房屋符合合同约定，已交付，被告销售的房屋是按套内面积确定价款，原告购买的房屋是跃层，所以价格高，并不构成价格欺诈；
二、原告所提到的消防楼梯，并不是公共消防通道，而是专属于原告使用的，不存在欺诈的问题；
三、关于电表、电梯等问题，被告并没有违约行为；
四、关于租金问题，我公司已公告了房屋的交付时间，按照合同约定已视为交付，故不存在租金问题；
五、原告要求的双倍赔偿房屋购房款损失及购房差价等没有法律依据；
六、原告要求撤销合同应当在知道撤销事由的一年内行驶，而原告从接房时就知道了上述事实，故已超过撤销权行使期限。故综上要求驳回原告全部诉讼请求。原告杨静为支持自己的诉讼请求，向本院提供了下列证据材料：1、原、被告2007年10月28日签订的《商品房买卖合同》和2008年1月27日签订的《商品房买卖合同补充协议》，证明双方对涉案房屋的约定；2、购房前被告向原告出示的《房屋户型图》宣传资料两页，证明双方对涉案房屋的约定；3、规划设计图复印件一张，证明涉案房屋有消防通道；4、照片原件10张，证明涉案房屋与设计图、户型图不一致；5、现场安装的星玛电梯照片原件，十大品牌电梯排行榜打印件及星玛电梯质量报告打印件，证明电梯欺诈及违约的情况；6、一表多户计量设备的照片原件及成都电业局的文件《成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见》打印件，证明被告约定“一户一表”，但实际为“一表多户”的情况；7、原告向被告发出的协商函及邮寄凭证原件，房屋验收登记表原件，证明原告对涉案房屋有异议；8、住房与花园入口改造图，证明被告交付的房屋与约定的不一致；9、网上下载的媒体曝光被告欺诈的文字资料及视频资料，证明被告欺诈10、成都中源酒店有限公司提供的证明原件、原告租房处物管的收据、成渝往返交通费票据原件，证明原告损失；11、网上打印的涉案房屋同小区的同期售房价，证明价格欺诈及原告的损失；12、2011年6月12日的起诉状、撤诉申请及口头裁定笔录，证明原告于撤诉时才知道规划设计；13、被告公司的专用收据原件，证明交款情况；14、证人甘华的当庭证言。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提供了下列证据材料：1.原、被告2007年10月28日签订的《商品房买卖合同》和2008年1月27日签订的《商品房买卖合同》（补充协议）；2、建设工程施工许可证；3、2号楼跃层上层施工图；4、竣工验收备案表、规划验收合格证、涉案房屋的分户验收合格证及面积实测报告书、消防验收合格意见书证明涉案房屋符合合同约定；5、成都商报交房公告，证明诉争房屋是验收合格，并且已经登报公告交房；6.被告同其他客户“陈和平”签订的《商品房买卖合同》原件1份及《补充协议》原件1份及房产证复印件，证明被告并不存在价格欺诈，商品房并没有进行国家定价，原、被告签订的合同价格是双方协商一致的结果。7、成都市中级人民法院（2010）成民终字第2993号《民事判决书》，证明电表问题不构成欺诈；8、星玛电梯检验合格证一本、成都市特种设备检验院检验合格证、星玛电梯介绍，证明电梯不构成欺诈；9、《高压供用电合同》，证明现在已是“一户一表”；10、被告同其他客户魏忠中、李素兰、陈妙旋签订的《商品房买卖合同》，证明当时的购房价格与诉争房屋的购买价格一样。以上证据材料被告均当庭提交证据原件予以核对，核对后将原件退还，留复印件存档。上述证据经原告、被告当庭举证、质证，本院对原告、被告提交的上述证据的真实性、合法性本院予以确认，就其与本案待证事实的关联性及各自的证明力，本院将在审理查明的事实部分和判决说理部分予以阐述。为查明本案案情，本院于2013年6月21日上午进行了现场调查。现场显示诉争房屋阳台部分为消防通道。
经审理查明，2007年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都高新区某住宅小区跃层商品房一套，房屋总价为983341元，面积为148.71平方米（每平方米单价7525元）。该合同约定该商品房所在楼栋的屋面使用权归该楼栋的全体产权人共有。随后，原告向被告分两笔交纳了购房款303828元，2007年12月16日原告向被告交纳购房款290000元，2008年1月27日原告再向被告交纳购房款389513元，至此原告共向被告交纳全部购房款983341元。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（补充协议），该补充协议对双方关于买卖诉争房屋的权利义务进行了约定。该补充协议约定，被告享有所购买房屋屋面平台的使用权和管理权。该补充协议同时显示开发商将与其他相关业主约定“乙方（其他相关购房人）认可其他购房人享有的可认购房屋相对应的（若有）屋面平台的永久使用权、管理权”，即通过其他相关购房人放弃权利的形式使原告获得诉争房屋所在屋面的使用权和管理权。关于原告购买涉案房屋价格是否过高的情况，经查明，涉案房屋所在的小区，与原告同类型的房屋仅8套，除原告所购买的房屋外，其余几套于同期售出的价格分别为：2栋1单元1104号房屋购买价格为1000000元，2栋1单元1101号房屋购买价格为983342元，2栋3单元1101号房屋购买价格为1003828元，2栋3单元1104号房屋购买价格为962034元。关于原告提交的户型效果图，被告虽否认该户型效果图的真实性，但
本院认为被告作为开发商在销售房屋时按照社会一般常识应当制作户型效果图，同时原告能够提交效果图的原件并且有证人证言，能够证明效果图的真实性，故本院对原告提交的效果图作为证据予以采纳。该户型效果图上对户型点评载明：珍稀限量版精品跃层（仅8套），送超大屋顶花园，宽景主卧连6米挑高超大空中花园，情调尤佳（免费赠送部分花园面积）······。该户型效果图在“跃层上层”显示主卧室外连阳台。同时，该户型效果图仅标明赠送的屋顶花园的坐落位置，并未在房屋的户型效果图的“跃层下层”及“跃层上层”予以了显示，也未标明该花园与涉案房屋相通。另查明，现涉案房屋所在小区电表已全部实行“一户一表”。就本案的争议焦点问题，本院认定如下：
一、关于原、被告针对诉争房屋签订的合同的效力问题。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是符合法律规定的，并不违反强制性规定，是合法有效的。被告晋元公司作为开发商，与原告及其他业主在《商品房买卖合同》的《补充协议》中对屋面平台的使用权和管理权进行了约定，通过其他业主放弃权利的形式使原告获得诉争房屋所在屋面的所有权和管理权。这一约定符合实践中的交易习惯，同时在其他业主接房后，并未通过任何方式主张对屋面的所有权和管理权，而是依据合同约定，自愿放弃了上述屋面的所有权和管理权。被告晋元实业作为开发商，其虽不是诉争房屋所在屋面的所有权人，但其通过与原告及其他业主的合同约定而使得原告对屋面平台享有合法的使用权和管理权，符合法律规定，该合同及补充协议合法有效。
二、在原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的情况下，再行探讨原告是否具有撤销权。第一，关于原告行使撤销权是否超过除斥期间的问题。关于除斥期间的起算点，被告主张原告于2009年9月14日验房时就已经知道或应当知道其申请撤销合同的事实，应当从2009年9月14日起算，而原告主张其于2011年10月10日才知道被告交付的房屋与规划设计不一致，才是其主张撤销合同的事实，应当从2011年10月10日起算，
本院认为，本案原告申请撤销合同的主要理由为被告交付的房屋中约定原告具有使用和管理权的平台为规划设计中的消防通道，与被告销售涉案房屋时的承诺不符，构成欺诈。故审查该除斥期间应当以原告知道上述不相符的事实之日起作为其“知道或应当知道”的时间点。而根据原告在（2011）高新民初字第2693号案件中提交的撤诉申请可以看出，原告在撤诉申请的出具时间及2011年10月9日还不知道规划设计资料，也不可能知道上述不相符的事实。原告陈述其是于2011年10月10日前往法院办理撤诉手续时才得知被告向法庭提交了上述规划设计资料，也才知道了上述不相符的事实符合逻辑，故本院认定除斥期间的起算点应当从2011年10月10日开始计算，除斥期间为1年，故原告行使撤销权的时间截止为2012年10月9日。本案原告首次于2012年1月4日起诉，判决后被告上诉于四川省成都市中级人民法院，该院审理后依法发回本院重审，故原告本次诉讼并未超过除斥期间，原告依法享有撤销权。第二，关于原告行使撤销权的理由是否成立的问题。我国法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，于本案中探讨原告能否撤销合同的关键就在于被告是否构成具备可撤销合同的欺诈行为，而原告又基于该欺诈行为形成了错误的意思表示订立了合同并据此合同履行将受到损害。本院分别论述如下：首先，关于原告主张的被告隐瞒真相、虚假宣传，效果图和规划设计不一致的问题。关于被告提交的户型效果图能否视作被告要约或承诺的问题，
本院认为，按照司法解释，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。但与本案中，第一，该户型效果图载明的内容即“送超大屋顶花园”，“宽景主卧连6米挑高超大空中花园，情调尤佳（免费赠送部分花园面积）”均与合同约定不一致，但可以看到效果图上载明的内容均不明确具体，且关于赠送的花园面积也使用“超大”，“部分”来予以形容，并不具有可执行性；第二，在合同中，关于效果图上载明的“赠送”的部分，具体约定是在《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第四条，由买受人即原告享有所购买房屋屋面平台的使用和管理。原告作为买受人，在陈述以效果图上标明的“屋顶花园”及“主卧所连花园”作为购房目的时，在《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》对该“屋顶花园”及“主卧连花园”的表述与效果图载明的不一致时，并没有要求作为开发商的被告进一步明确原告对“屋顶花园”及“主卧所连花园”的权利，也没有要求开发商提交房屋平面图或将效果图作为合同附件，而是通过签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的行为，认可其对效果图标明的“屋顶花园”及“主卧所连花园”的权利为“享有所购买房屋屋面平台的使用和管理”；第三，不可否认，被告作为开发商，在效果图的制作与宣传上具有虚假与不实的成份，但原告在签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》时是能够发现这种虚假与不实。同时，效果图上载明的内容其具有的宣传内容已被《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》予以了明确，该效果图并不能视为被告的要约或承诺，并不构成合同内容。因此，本案中审查开发商是否有欺诈的行为即为审查原告是否具有所购买房屋屋面平台的使用和管理的权利。而原告的上述权利，经审查，主卧所连的花园虽部分规划为消防通道，但并不影响原告的使用和管理。原告可以不影响消防通道的功能为前提进行使用，即保障消防通道的畅通的情况下有限使用。在没有紧急事件发生时上述屋面平台可作为花园或阳台使用，而在紧急事件发生时，原告的合理有限使用也不会影响其作为消防通道的功能，并不能据此认为原告无使用和管理的权利。综上，
本院认为并不能依据效果图与实际交付的“屋顶花园”及“主卧连花园”不一致而认定被告存在欺诈行为。其次，关于原告主张的价格欺诈的问题。原告主张其购买的涉案房屋价格远高于同小区其他房屋，经本院审查，原告所购买的涉案房屋在该小区中仅有8套，而该8套房屋于同期出售的5套房屋（包含原告所购买的涉案房屋）价格相差无几。同时，原告购买涉案房屋时，就涉案房屋的价格与被告是达成了一致的，其购房价格高于同小区其他房屋是其真实意思表示，被告在此问题上并不具有欺诈行为。再次，关于原告主张被告交付的房屋具有与合同约定不相符的问题。原告主张被告交付的房屋在电梯、电表等内容上与约定不一致，因而构成欺诈。
本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中对电梯、电表的规格、交付标准等问题进行了约定，同时也约定了交付不符合合同约定后的违约处理方式。被告交付的涉案房屋在上述方面不符合合同约定，仅能认为被告具有违约行为，而不能据此认定被告具有欺诈行为。最后，关于原告主张被告交付的房屋在阳台和花园上不符合约定的问题。原告主张被告交付的涉案房屋的阳台变成了露台，且室外比室内高。另外约定的“屋顶花园”，从涉案房屋并不能直接进入该花园，该花园已经成为了与公共楼道相通的屋顶平台，均与效果图上不一致。经查明，在原告所主张的效果图上，并没有明确室、内外的高度，也没有表明“屋顶花园”与涉案房屋相通，该效果图载明的内容并不明确具体，在上述两项内容的约定上并不具有可执行性，且其具有的宣传内容已被《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》予以了变更与明确，并不能视为被告的要约或承诺，并不构成合同内容。而且，在双方签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中，对“屋顶花园”的约定本身就为“享有所购买房屋屋面平台的使用和管理”，“屋顶花园”本就是屋面平台，故不能据此认为被告交付的涉案房屋的阳台、花园与效果图不一致而构成欺诈。综上，
本院认为本案中被告虽具有隐瞒真相，虚假宣传的行为，但该行为并不能必然导致原告产生错误的意思表示而签订涉案房屋的买卖合同，原告签订合同时并未尽到审慎的注意义务而导致纠纷发生。同时，经本院现场勘查，被告交付的涉案房屋并不影响原告依据合同所享有的对涉案房屋屋面平台所享有的使用、管理的权利，故本院综上认定原告行使撤销权的理由并不能成立。但经勘查发现，被告应当交付原告使用的屋面平台有部分已被其他业主使用，被告应当按照合同约定协助原告恢复对这部分屋面平台的使用、管理权利。如被告未按约定履行，原告可另行诉讼。另外，被告在销售涉案房屋时没有如实陈述消防通道的存在，交付给原告使用和管理的屋面平台具有消防通道，也没有进一步界定消防通道的有限使用权，在一定程度上影响原告的使用，因此被告晋元实业应当对给原告杨静造成的有限使用承担责任，原告可另行诉讼。同时，被告该行为虽不构成欺诈，并不能据此撤销合同，但被告的不诚实的行为最终引发本案诉讼，故本案诉讼费由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告杨静的全部诉讼请求。案件受理费收取37911元，由被告承担（此款原告杨静已预交37911元，被告应自本判决生效之日起十日内向原告支付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 仇金玛
人民陪审员 何 苗
人民陪审员 张小岚
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 苏 露 来源：百度“”