浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第971号上诉人（原审被告）ＸＸ茂。委托代理人（特别授权）杨国鸿。被上诉人（原审原告）季德南。委托代理人（特别授权）虞景勇。委托代理人（特别授权）虞华君。
上诉人ＸＸ茂为与被上诉人季德南建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季德南在原审中诉称，2006年3月29日，季德南、ＸＸ茂达成ＸＸ茂将其福田二小区第二期拆迁安置地块面积为9平方米的土地使用权转让给季德南，季德南依约支付了转让款。季德南将9平方米和从他人处购买的共计104平方米土地使用权一起建造了房屋，现门牌号码为银海二区79幢5号，现已可办理土地证和房产证。但ＸＸ茂明确表示不予办理房产证和土地证，更不会办理房地产过户手续。双方的协议合法有效，现房屋已由季德南建造好，ＸＸ茂应当及时办理土地登记和房产证，并办理过户手续，为此起诉，诉讼请求：1、确认季德南、ＸＸ茂之间房地产绝卖契合法有效。2、判令ＸＸ茂办理有争议部分土地使用权、房屋所有权登记及协助办理过户到季德南名下的土地使用权、房屋所有权登记。ＸＸ茂在原审中辩称，一、季德南、ＸＸ茂在2006年3月份签订房地产买卖契约是事实。ＸＸ茂是稠城街道大王村人，旧村改造以前在该村拥有旧房46.7平方米，该房屋的土地使用权性质为集体土地，因为大王村旧村改造经过相关部门同意，2005年ＸＸ茂与儿子王江磊有拆迁安置土地面积70.43平方米，ＸＸ茂当时建房缺少资金，加上不了解集体土地不允许转让，于2006年与季德南签订了房地产买卖契约，将报批面积中的9平方米转让给季德南。契约及季德南出具的收条中，虽都载明转让款50.4万元，但与实际不符。ＸＸ茂转让的价格是2.8万元每平米，实际转让价为合同价的一半，即25.2万元。
二、双方虽然签订了契约，契约中约定转让的是拆迁安置地块中本户应有的指标所有权，安置地块的土地性质为集体土地，相关法律规定集体土地不允许转让。同时，双方不属于同一集体经济组织成员，该转让契约应当无效。
三、退一步说，即使本案房地产绝卖契所约定转让的指标所有权性质为国有划拨，根据法律规定，划拨的土地转让应当报有批准权的政府部门审批，未审批的应当认定合同未生效。综上，季德南诉请要求确认绝卖契有效并办理过户登记的请求无法律依据，请求依法驳回季德南的诉讼请求。原审判决认定，2003年8月，ＸＸ茂作为权利人在义乌市稠城街道大王村登记享有两处村集体土地上房屋，其登记的土地使用权面积分别为18平方米和28.7平方米。2005年12月，ＸＸ茂户二人根据义乌市人民政府旧村改造政策、旧房建筑面积等，审批取得70.43平方米安置用地指标。2006年3月29日，季德南（乙方）与ＸＸ茂（甲方）在见证人参与协商下签订《房地产绝卖契》一份，约定：
一、甲方同意将福田小区第二期拆迁安置地块大王村本户应有的指标所有权按时值绝卖给乙方，计占地面积玖平方米，人民币共计伍拾万肆仟元整，一次性付清。
二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权一律由甲方清理清楚。
三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应退回乙方所有购买金及银行贷款利息。如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。
四、此协议经甲、乙及见证三方再三商量决定，本次协议双方签字留印后生效，子女、亲朋友一律无权干涉。
五、指标数与确权数每平米800元差价由甲方支付，建筑设施费由乙方支付。
六、甲方必须配合乙方为抽签投标、产权过户等事项提供方便，甲方不负任何经济费用。该协议由双方当事人及见证人签名按指印。2006年5月25日，ＸＸ茂向季德南出具收条一份，载明：“今收到季德南购买大王村安置地块款伍拾万肆仟元正收款人：ＸＸ茂（签名并按指印）”，并由见证人签名。因双方实际约定的成交价为每平方米2.8万元，季德南实际支付给ＸＸ茂成交款25.2万元。同一时期，季德南又向王惠兰、王小庆、金云钗、王晓颖、金尔东等户购买他们的部分安置土地指标，与其从ＸＸ茂处购买的安置土地指标合并，合计104平方米，季德南又以王惠兰名义向义乌市国际商贸城建设指挥部购得凑间土地面积1.88平方米，总计105.88平方米，以安置户王惠兰名义参与旧村改造安置，经抽签定位，季德南在上述土地上建造了三间四层半房屋，并居住使用至今。另查明，涉案房屋地块经国家征收，现为国有建设用地；该房屋现在门牌号码为义乌市稠城街道银海二区79幢5号。季德南要求ＸＸ茂办理房地产证等手续，ＸＸ茂未予协助，遂成讼。原审法院认为，季德南与ＸＸ茂签订的《房地产绝卖契》实际是双方关于旧村改造安置的建设用地使用权转让合同，现该土地使用权属国有建设用地，且转让行为征得了集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意，该协议除成交款数额不真实以外，其他内容系双方当事人真实意思表示，协议并未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。季德南已依真实约定履行交付成交款的义务，ＸＸ茂也应继续履行协助季德南办理涉案房地产权证的手续。季德南的诉讼请求合法有理，予以支持。ＸＸ茂关于协议无效的理由没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：
一、季德南与ＸＸ茂之间签订的《房地产绝卖契》有效。
二、ＸＸ茂于判决生效之日起十五日内办理义乌市稠城街道银海二区79幢5号其名下土地使用权及相应份额的房屋所有权登记手续及协助办理将该房地产权过户到季德南名下的手续，办理手续的所有税费，由季德南负担。案件受理费4420元，由ＸＸ茂负担。宣判后，原审被告ＸＸ茂不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。ＸＸ茂拆迁改造中以极低价格将自己的农田土地配合政府进行拆迁失去了今后的生活来源。ＸＸ茂和孩子两人经审批得集体土地安置面积70.43平方米。当时因经济条件有限，将9平方米土地卖给了季德南。ＸＸ茂与季德南签有一份房地产绝卖契约，约定ＸＸ茂卖掉的9平方米土地，季德南应支付给ＸＸ茂50.4万元。原审判决认定了这一事实，但季德南只支付了25.2万元，剩余款项至今未付，请求撤销原审判决，判令季德南付清尚欠ＸＸ茂的25.2万元。ＸＸ茂在二审询问时，补充上诉请求和理由：请求撤销原判，依法改判驳回季德南的诉求。如果转让有效，要求季德南支付尚欠房款25.2万元。双方签订的《房地产绝卖契》中约定转让的拆迁安置地块中9平方米的土地性质是集体土地，而依据我国法律规定，集体土地的使用权不允许转让给非同一集体经济组织成员，该转让合同应当是无效的。即便是划拨土地，依据2005年8月1日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定可以看出，划拨土地转让未经市县土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。该合同违背法律的禁止性条款，属无效合同。
二、一审法院依据双方签订的《房地产绝卖契》合法有效判决ＸＸ茂限期办理房地过户手续，属于认定事实不清，适用法律错误。即使《房地产绝卖契》合法有效，ＸＸ茂因季德南未按合同约定支付全部款项而拒绝协助办理过户手续是行使抗辩权的行为。ＸＸ茂协助办理过户手续应当是在季德南付清余款25.2万元款项之后。季德南答辩称，关于要求支付款项的诉请是在法律规定的期限内提出上诉的，对于是否有效的问题没有在上诉状中体现，ＸＸ茂本身的意思就是要求季德南支付钱，并没有对是否有效提出主张。本案审理的范围就是ＸＸ茂是否需要支付25.2万元的问题。对于25.2万元款项的问题，本身约定的价格就是25.2万元，在一审中ＸＸ茂是认可的，本案并不存在季德南还欠ＸＸ茂转让款的问题，ＸＸ茂的上诉没有任何事实与法律依据，一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，一、关于双方当事人签订的《房地产绝卖契》是否有效的问题。涉案土地系旧村改造安置的建房用地，现为国有建设用地，《房地产绝卖契》所转让的是拆迁安置权益，该转让行为已征得该村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意并予以安置，该《房地产绝卖契》中除了成交价款不真实以外，其他内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。
二、关于季德南是否尚欠ＸＸ茂购买土地价款的问题。《房地产绝卖契》中约定的价款为50.4万元，收条中写的也是ＸＸ茂收到季德南50.4万元，但ＸＸ茂在一审中陈述转让价格是2.8万元每平方米，实际转让价为合同价的一半，即25.2万元，ＸＸ茂实际收取季德南的款项也是25.2万元，季德南也认可该事实，故应认定涉案土地的真实成交价是25.2万元。季德南已实际支付ＸＸ茂25.2万元，故ＸＸ茂要求季德南另行支付25.2万元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由上诉人ＸＸ茂负担。本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理
审判员 钱 萍
二〇一三年九月二十五日代
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