四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第1467号上诉人（原审被告）李林竹。委托代理人陈先发，金堂县三星法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）成都市光大志诚实业有限公司。住所地：金堂县三中园区三横道。法定代表人熊大永，经理。委托代理人曾平，四川思创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹清。委托代理人苏勇，四川公生明律师事务所律师。原审被告赖翠兰。原审被告萧建辉。委托代理人赖翠兰。（授权重补）上诉人李林竹、成都市光大志诚实业有限公司（以下简称光大公司）因与被上诉人尹清，原审被告赖翠兰、萧建辉所有权确认纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2012）金堂民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。原审法院审理查明，2001年10月萧建辉与光大公司签订了《金堂县商品房购销合同》，载明萧建辉购买了光大公司位于金堂县三中园区新城市花园三期四单元501号商品房一套，面积约116.63平方米，价款73000元，合同签订时首付40000元。2001年10月30日，萧建辉向光大公司给付购房款40000元，加上已交付的300元定金，余款32700元于2002年2月28日前给付，光大公司向萧建辉交付房屋的时间为2002年2月28日。但到约定的交房时间，光大公司未向萧建辉交房，萧建辉也未给付购房尾款。2004年萧建辉、赖翠兰撬开所购房屋房门，占有房屋，并将该房屋交与尹清看管。2006年5月22日赖翠兰、萧建辉与尹清签订了《房屋买卖（合同）协议》，载明出卖方萧建辉、赖翠兰将位于金堂县三横道新城市花园三期11栋5楼1号，建筑面积106.38平方米住房一套出卖给尹清，价款43800元。另萧建辉、赖翠兰未给付光大公司的购房尾款由尹清负责给付。同时，萧建辉因持有的购房合同及缴纳购房款收据遗失，于2006年3月25日在《成都日报》上刊登“萧建辉新城市花园三期4-5-1购房合同及购房款收据遗失”的公告。从2006年5月28日起，尹清开始装饰该房屋，并缴纳了电视入网、天然气安装等相关费用，入住该房至今，小区物业管理上也将业主姓名由萧建辉改为尹清。但尹清一直未向光大公司给付该房屋购房余款。审理中，尹清表示愿意及时支付。另查明，因光大公司原因一直未与尹清等新城市花园小区业主交付房屋或办理产权登记，光大公司与购房户矛盾十分突出，小区业主多次向县委、县政府、县信访办等部门提出报告，反映情况，为解决光大公司开发的新城市花园房地产项目办理权属登记的遗留问题，2008年9月经金堂县县委、政府决定，新城市花园业主选举成立小区办证小组，收取业主应缴款项，由小区办证小组统一办理权属登记。2009年1月6日，光大公司取得了金堂县赵镇十里大道一段677号新城市花园房屋所有权总证。尹清也多次找到办证小组要求办证，办证小组也通知了尹清办证，但因尹清所住房屋购房合同上载明的购房人系萧建辉，故办证小组要求萧建辉出具说明。萧建辉给尹清发来了《住房转让说明》的传真件，载明内容为：“本人于2001年在金堂县赵镇新城市花园购得住房一套，由于开发商迟迟不能交房，一拖再拖，以及我的工作发生变动调离金堂，而开发商却无法退回购房款（开发商熊大永所打的欠条附后），不得以只好将该房转让给尹清。至今我没有退掉购房合同和收到购房款。”尹清将该传真件交与了办证小组。但因本案争议房屋已登记于李林竹名下，尹清办证未果。另查明，2004年1月16日《金堂县商品房购销合同》复印件，载明卖方为新城市花园，买方李琳竹，每平方米单价638元，总计房价为74409元。该合同上仅载明房屋位于金堂县三中园区，没有载明房屋的具体街道、幢号、单元及房号等。同时合同上载明的“乙方（签章）：李琳竹”中的“李琳竹”三字与“李林竹”三字文字上不一致，且“李琳竹”三字不是李林竹本人书写的。2004年1月17日收据一张，载明收到李琳竹房款74000元。2009年1月13日由出卖人光大公司与买受人李林竹签订的《商品房买卖合同》，载明李林竹购买新城市花园3幢2单元5层9号房屋，单价每平方米638元，合计房价73369元。2009年3月6日经金堂县房地产交易所审核同意交易。2009年2月26日李林竹完成税费。2009年3月12日李林竹办理了房屋产权证（金房权证监证字第00888**号），载明金堂县赵镇十里大道一段677号3栋2单元5楼9号房屋（面积115平方米）的所有权人系李林竹。2010年3月25日李林竹办理了国有土地使用证（金堂国用（2010）第04165号），载明坐落于赵镇十里大道一段677号面积32.67平方米土地使用权人为李林竹。另查明，李林竹系光大公司法定代表人熊大永的侄女（李林竹的母亲与熊大永的妻子是两姊妹）。2001年10月萧建辉与光大公司签订的《金堂县商品房购销合同》上载明萧建辉购买光大公司位于金堂县三中园区新城市花园三期四单元501号房屋的门牌编号系光大公司自编的号码，该房屋系李林竹已办理产权登记的金堂县赵镇十里大道一段677号3栋2单元5楼9号房屋，即是本案争议房屋。审理中，李林竹称其购买房屋时，因一直在成都不需要居住该房屋，故不知道该房屋是谁在居住，也一直没有去看过这个房屋。上述事实，有尹清提交的2001年10月萧建辉与光大公司签订的《金堂县商品房购销合同》复印件及购房款收据复印件，《成都日报》公告，2006年5月22日《房屋买卖（合同）协议》，装饰合同及支付装饰费的收据，电视入网、天然气安装费收据，新城市花园水、气登记表以及证人秦朝贵证言等；光大公司提供的《住房转让说明》传真件一份，证人刘小仪证言，2004年1月16日《金堂县商品房购销合同》复印件，2004年1月17日收据一张；李林竹提供的2004年1月16日《金堂县商品房购销合同》，2009年1月13日《商品房买卖合同》，2004年1月17日收据复印件一张，2009年2月26日完税证，登记时间为2009年3月12日的房屋产权证，登记时间为2010年3月25日的国有土地使用证、身份资料以及当事人的陈述等证据在案证实。原审法院认为，2001年10月萧建辉与光大公司签订的《金堂县商品房购销合同》系双方平等自愿所签订，不违反国家法律法规禁止性规定，应当有效。根据该合同约定，萧建辉、赖翠兰于2001年10月购买了光大公司出售的位于金堂县三中园区新城市花园三期四单元501号住房一套，该套住房的最终房产登记门牌号码为金堂县赵镇十里大道一段677号3栋2单元5楼9号。因萧建辉、赖翠兰按合同约定支付房款后，光大公司既不能按合同约定时间向萧建辉、赖翠兰等购房户交付房屋，又长时间不能向购房户退款，至2004年萧建辉、赖翠兰在被逼无奈的情况下为保证自己的权利不受侵害，撬门进入所购房屋进行占有，光大公司也未提出异议，故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，法院认为应视为光大公司对萧建辉、赖翠兰所购房屋的实际交付。同时，虽因光大公司原因一直不能向萧建辉、赖翠兰等购房户办理权属登记，但依据《中华人民共和国物权法》第六章和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，萧建辉、赖翠兰至此已实际取得业主身份，即萧建辉、赖翠兰对所购房屋享有包括占有、使用、收益和处分权利的房屋所有权。2006年5月22日萧建辉、赖翠兰与尹清签订的《房屋买卖（合同）协议》，是萧建辉、赖翠兰自由处分已取得的自己房屋所有权的行为，不违反相关法律法规的禁止性规定，应当有效，即萧建辉、赖翠兰将购买的金堂县三中园区新城市花园三期四单元501号房屋所有权转让给了尹清。萧建辉、赖翠兰所欠光大公司的购房尾款，尹清也同意及时支付，光大公司可向其收取。至于光大公司关于2001年卖给萧建辉的房屋，萧建辉已经退还的主张，证据不足，理由不充分。一是萧建辉、赖翠兰不予认可；二是光大公司未能向法院提供退房的相关协议；三是光大公司虽称已经退还萧建辉30000元，另未退还的10000元出具了欠条，但光大公司并未向法院提供已支付30000元的收条。光大公司证人刘小仪虽证实曾看见过欠条，但并不能证明欠条中载明的内容，故法院无法确认刘小仪看见的欠条就是熊大永出具给萧建辉的下欠应当退还的购房款的欠条。萧建辉出具的《住房转让说明》，虽说明了熊大永所打的欠条附后，表明确实有熊大永出具的欠条存在，但根据该《住房转让说明》完整内容看，即使萧建辉或光大公司有退房的意思表示，也是萧建辉因购买房屋后，一直拿不到房子，也不能办理产权登记，在被迫无奈的情况下所作出。实际上光大公司并未退还萧建辉的购房款，熊大永出具的欠条是双方一致的意思表示或是熊大永单方的意思表示，法院也无法确认。在萧建辉于2004年撬门进入该房屋，已表明实际占有该房，并于2006年又将所购买的该房屋转让给了尹清，并交付给尹清居住至今长达5年时间，光大公司并未提出异议，表明萧建辉最终没有将房屋退还给光大公司，光大公司也没有收回该房屋的意思表示。综上，法院对光大公司提出萧建辉已经将房屋退还给光大公司的主张不予支持。关于李林竹以其与光大公司就本案所涉房屋已经签订了房屋买卖合同，支付了价款，办理了产权手续，取得了房屋产权为由，主张是案涉房屋的实际所有权人的问题，与查明事实不一致。一是从李林竹提供的2004年1月16日《金堂县商品房购销合同》载明的具体内容看，因没有标明所购房屋的具体街道及门牌号码，同时该合同上签名为“李琳竹”，不是李林竹，也不是李林竹签的名，故该合同指向的标的房屋与本案争议房屋不具有关联性，李林竹以此合同为据提供的给付购房款收据，也与本案争议房屋不具关联性，故李林竹以2004年的购房合同来抗辩尹清的主张不能成立，法院不予支持。二是李林竹所提供2009年1月13日《商品房买卖合同》，虽该合同是真实的，但该合同指向的标的房屋系2001年10月萧建辉向光大公司购买，已实际取得房屋所有权，并于2006年5月22日又转让给尹清的房屋。该合同并不能对抗萧建辉将争议房屋转让给尹清。首先，从合同的签订时间看，李林竹2009年1月13日签订的购房合同是在萧建辉2001年10月签订的购房合同之后，甚至是在因光大公司原因未按约定交付房屋，萧建辉、赖翠兰被迫于2004年撬开房门实际占有该房屋，并于2006年5月22日将该房屋转让给尹清，由尹清装修房屋居住之后，还是在金堂县委、政府决定办理本案争议房屋所在小区新城市花园房屋产权登记之后。其次，李林竹于2009年购买该房屋的价款73369元与萧建辉在7年前即2001年购买该房屋价款73000元基本一致也不太正常，且李林竹不能向法院提供已支付2009年购房合同中所载明房款的依据。另外从争议房屋实际情况看，小区物业管理、办证小组均知道该房屋系尹清一直居住至今，而李林竹在购买案涉房屋前不去看房也不合常理。加之李林竹与光大公司法定代表人熊大永系亲属关系，而光大公司于2009年卖房给李林竹时其本身就无权处分。综上所述，光大公司在明知本案争议房屋于2001年出售给了萧建辉而再以明显低价又出售给李林竹，明显属于恶意。李林竹对购买房屋这种个人或家庭的重大事件或重要交易行为不关心，不看房，无视所购房屋已有人居住的现状，无视可能侵害他人权益，此情况下购房行为并非完全善意。同时光大公司法定代表人熊大永与李林竹系亲属关系，签订购房合同，又不能提供给付购房款的依据，足以判断光大公司与李林竹恶意串通销售、购买本案争议房屋，损害了尹清的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项关于恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的合同无效的规定，2009年1月13日光大公司与李林竹签订的《商品房买卖合同》无效，基于无效合同，李林竹不能办理权属登记，进而取得房屋所有权。同时，李林竹虽对本案争议房屋办理了权属登记，但不动产的物权登记仅是物权证明或起公示作用，不能对抗尹清已取得的对房屋的实际所有权。故李林竹的抗辩主张不能成立，法院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条、第七十一条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，
判决如下：位于金堂县赵镇十里大道一段677号3栋2单元5楼9号房屋一套归尹清所有。本案案件受理费813元，由光大公司承担410元，由李林竹承担403元。宣判后，原审被告光大公司与李林竹均不服，向本院提出上诉。光大公司上诉称：萧建辉与光大公司签订合同后，萧建辉要求退房，光大公司向萧建辉退还3万元并出具了1万元欠条，双方的购房合同已经解除；萧建辉却谎称购房合同和购房收据遗失，以登报公告的形式掩盖退房真相，并在审理中否认欠条的存在，应当承担不利的法律后果。李林竹与光大公司签订的购房合同合法有效，李林竹支付了价款并办理了产权，李林竹才是案涉房屋的合法所有人。尹清与萧建辉签订的合同无效或尹清应向萧建辉主张违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判。李林竹上诉称：萧建辉、赖翠兰已经退房，李林竹与光大公司签订的购房合同合法有效，李林竹支付了价款并办理了产权，李林竹才是案涉房屋的合法所有人。原审认定李林竹购房存在恶意，李林竹与光大公司签订的购房合同无效是错误的。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人尹清、赖翠兰、萧建辉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，光大公司主张萧建辉已退房，光大公司已向萧建辉退还3万元并出具了1万元欠条，双方的购房合同已经解除，但萧建辉、赖翠兰对此不予认可，光大公司又没有提供符合法律规定的如退房协议、退款收据以及萧建辉退还的购房合同、购房收据原件等有效证据证明，故本院对光大公司提出萧建辉已经将房屋退还给光大公司的主张不予支持。虽然《住房转让说明》表明有熊大永出具的欠条存在，但因各方当事人均未向法院提交该证据，致该欠条载明的内容本院却无法查明。且从《住房转让说明》的完整内容看，萧建辉系否认退掉购房合同和收到购房款，故在没有其他证据印证的情况下，仅依《住房转让说明》这一孤证，本院不能支持光大公司的上述主张。关于李林竹提供的2004年1月16日《金堂县商品房购销合同》，因该合同没有标明所购房屋的具体街道及门牌号码，同时该合同上签名为“李琳竹”，不是李林竹，也不是李林竹签的名，故原审认定该合同指向的标的房屋与本案争议房屋不具有关联性，李林竹以此合同为据提供的给付购房款收据，也与本案争议房屋不具关联性并无不当。关于李林竹与光大公司于2009年1月13日签订的《商品房买卖合同》，从合同的签订时间看，在萧建辉、赖翠兰将案涉房屋转让给尹清居住之后，亦在金堂县委、政府决定办理案涉房屋所在小区新城市花园房屋产权登记之后。光大公司在明知本案争议房屋于2001年出售给了萧建辉且金堂县委、政府正在解决办理案涉房屋所在小区房屋产权登记而再以明显低价又出售给李林竹，明显属于恶意。李林竹在购买案涉房屋前不去看房也不合常理，其对购买房屋这种个人或家庭的重大事件或重要交易行为不关心，不看房，无视所购房屋已有人居住的现状，无视可能侵害他人权益，此情况下购房行为并非完全善意。同时光大公司法定代表人熊大永与李林竹系亲属关系，签订购房合同，又不能提供给付购房款的依据，故原审认定光大公司与李林竹恶意串通销售、购买本案争议房屋，损害了尹清的合法权益，2009年1月13日光大公司与李林竹签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1626元，由上诉人李林竹、成都市光大志诚实业有限公司各承担813元。本判决为终审判决。（此页无正文）
审 判 长 黄小华
代理
审判员 邓凌志
代理
审判员 史 洁
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 龚鸿春 更多数据：搜索“”来源：