广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民一初字第553号原告广西澳门街房地产有限公司。法定代表人何玉棠，董事长。委托代理人刘子辰，广西谦行律师事务所律师。委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。被告蓝李艳。
原告广西澳门街房地产有限公司（以下简称“澳门街公司”）诉被告蓝李艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月31日立案受理后，依法适用普通程序，组成由
审判员刘孙丽担任
审判长，
人民陪审员梁端兰、张惠参加的合议庭，于2013年9月19日公开开庭进行了审理。
书记员覃云颂担任记录。原告澳门街公司的委托代理人刘子辰、唐楚安到庭参加诉讼。被告蓝李艳经本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告澳门街公司诉称：
一、关于被告违约的基本事实。原、被告于2011年8月13日签订《商铺租赁合同》及《补充合同》。合同约定被告承租南宁市人民东路33号澳门街项目商业广场铺位，租赁面积为49.23平方米，租期为52个月，即从2011年8月13日到2015年12月12日。2011年8月13日至2011年12月12日，月租金为55元／㎡，2011年12月13日至2012年12月12日，月租金为60元／㎡，2012年12月13日至2013年12月12日，月租金为65元／㎡，2013年12月13日至2014年12月12日，月租金为70元／㎡，2014年12月13日至2015年12月12日，月租金为75元／㎡。合同还约定租期内管理费为984.60元／月，租金和管理费按季支付。被告须提前一个月支付下季度租金和管理费，并应于每月10日前缴清上月的水电气费。原、被告还约定，被告按环卫部门标准（32元／月）以年为单位支付垃圾处理费。另外，原告依约收取被告履约保证金12555元（租期内月平均租金加上管理费，按三个月计）。在履行上述合同的过程中，被告陆续开始拖欠各类应付费用，具体如下：2011年10月13日至2012年9月9日的租金31742.30元，2011年10月13日至2012年9月9日的管理费10744.90元、2011年8月3日至2011年10月2日的电费193.40元、2011年8月3日至2012年8月7日的水电公摊费2833.70元，2012年8月1日至2012年8月31日垃圾处理费19.60元。原告于2012年8月15日通知被告履行合同义务，支付合同约定的应付款项，但被告不予支付。原告遂于2012年9月10日向被告发出《解除合同通知书》正式通知被告解除合同。2012年9月16日，被告在没有支付拖欠费用的情况下，擅自搬离商铺。
二、被告应当依照合同约定支付欠付的合同款项并承担违约责任。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第7.11款的规定，被告在应付款日期后逾期十五天仍未支付合同项下应付款的，原告有权解除合同，且被告须向原告支付三个月的租金和管理费作为违约金。此外，按照合同第7.12项的约定承担原告的律师费。综上，被告拖欠合同款项的行为已经构成根本违约，给原告造成了重大经济损失。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院起诉，请求判令：1、确认原告与被告在2011年8月13日所签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》于2012年9月13日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金31742.3元、管理费10744.9元、电费193.4元、水电公摊费2833.7元、商业垃圾处理费19.6元；3、被告向原告支付违约金12555元；4、被告承担原告的律师费3250元；5、被告承担本案一切诉讼费用。被告蓝李艳未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：南宁澳门街工程于2009年8月30日竣工并通过了建设工程质量竣工验收和建筑工程消防验收。2010年10月13日，原告与案外人李某某签订了《南宁市商品房买卖合同》和《商业用房租赁代理合同》，双方约定原告将南宁澳门街项目商业广场的商铺出卖给李某某；李某某委托原告对铺面进行铺面业态规划以及租赁业务，出租代理期自2010年10月13日至2015年10月12日，原告代理李某某对外出租上述商铺所得的收益全部归原告所有，原告全权负责物业费、水电费等费用。2011年8月13日，原告澳门街公司（甲方）与被告蓝李艳（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意由乙方承租南宁澳门街项目商业广场的铺位，租赁面积为49.23平方米，用于经营孕婴童用品、服装；租赁期限为52个月，租期自2011年8月13日起到2015年12月12日止。第一租赁期：2011年8月13日至2011年12月12日，月租金为55元／㎡，乙方应支付租金为2707.65元；第二个租赁期：2012年12月13日至2012年12月12日，月租金为60元／㎡，乙方应支付租金为2953.8元；第三个租赁期：2012年12月13日至2013年12月12日，月租金为65元／㎡，乙方应支付租金为3199.95元；第四个租赁期：2013年12月13日至2014年12月12日，月租金为70元／㎡，乙方应支付租金为3446.1元；第五个租赁期：2014年12月13日至2015年12月12日，月租金为75元／㎡，乙方应支付租金为3692.25元。租期内乙方应按20元／平方米／月的标准支付管理费，乙方应支付的月管理费共984.60元；租金和管理费采取一季一交的原则，乙方应自起租日起支付第一季度的租金和管理费，并提前一个月向甲方支付下一季度的租金和管理费；乙方按环卫部门收费标准32元／月支付给甲方，由甲方代收代缴只提供代收代缴票据，乙方应自起租日起支付一年的城市生活垃圾处理费383.99元，乙方每次须提前一个月向甲方支付下一期的城市生活垃圾处理费；自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水、耗气费用，并按实际费用加3%的损耗，向甲方缴付水电费及其它损耗费用，乙方应在每月10日前全部缴清上月水、电、气及损耗；乙方必须在签订本合同当日向甲方一次性缴纳履约保证金12555元；乙方应支付给甲方的任何款项，包括但不限于租金、管理费、水电费、保证金以及其它费用，在应付款日期后连续七个工作日内仍未予付清，乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额，且甲方有权停止乙方租赁场地内的水电供应；如果乙方在应付款日期后逾期15天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项，甲方除有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除本合同、有权封存、转移、拍卖乙方的设备和货物以及场地中的其它财产，以便将场地腾空后再出租给其它客户；因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担；经邮寄信件（挂号或特快专递）送达的通知，应被视为在付邮日（以邮戳所示为准）后第三天实际送达。该合同还对其他事项进行了相关约定。同日，双方在上述合同的基础上，签订了一份《补充合同》，约定：
一、优惠条件：1、免租期，自2011年8月13日起至2011年9月12日止为该铺的免租期，此时间段内免收乙方租金，但管理费等其他费用均按合同约定计收。2、双方约定合同起始日即为本铺面的交铺时间。合同签订后，原告于同年8月15日与被告办理了上述商铺的交接手续。原告每月将澳门街商铺用电损耗公摊费用和公共用水公摊费粘贴在商场的公告栏内，并向商场内的各位租户寄送收费通知单。被告自2011年10月13日起一直未向原告交纳租金，自2011年10月13日起一直未向原告交纳管理费，自2011年8月8日起一直未足额缴纳水电公摊费用，截止至2012年9月9日，被告尚欠水电公摊费共计2833.70元。同时，被告尚欠2011年8月3日至10月2日期间的电费共计193.40元，2012年8月商业垃圾处理费19.60元。2012年9月10日，原告以邮政快递的方式向被告发出《租赁合同解除通知书》，告知被告截止至2012年9月9日止，其欠交租金31742.30元、管理费10744.90元、电费193.40元、水电公摊费2833.70元、商业垃圾处理费19.60元，并通知其解除双方签订的《商铺租赁合同》。9月16日，被告搬离了讼争商铺，之后，原告自行收回了该商铺。原告主张被告至今未向其交纳上述各项费用，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，南宁市创福物业服务有限责任公司为原告所聘的物业服务公司。双方于2010年2月20日签订了一份《收款委托书》，约定由原告澳门街公司委托南宁市创福物业服务有限责任公司公司进行代开发票和代收款工作，该公司的授权范围为：代表澳门街公司与澳门街项目业主、租户等进行相关物业经济活动的代开发票和代收款事务。原告通过银行转账的方式将澳门街商场的管理费和水电费存入南宁市创福物业服务有限责任公司的银行账户内。
原告因与被告的租赁合同纠纷，于2012年11月16日与广西谦行律师事务所签订《民事诉讼案件委托代理合同》及《补充协议》，委托广西谦行律师事务所的律师作为其代理人，并向该事务所交纳了3250元律师费。以上事实，有企业法人营业执照、商品房预售许可证、南宁市商品房买卖合同、商业用房租赁代理合同、商铺租赁合同及补充合同、建设工程质量竣工验收意见书、建筑工程消防验收意见书、照片、商场委托经营管理协议和收款委托书、发票、中国银行广西分行同城清算系统收付款通知、中国银行广西分行金融电子结算业务系统收付款通知、租赁合同解除通知书、区内特快专递邮件详情单、委托代理合同及补充协议、视频光盘、当事人陈述等证实。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蓝李艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。关于原、被告双方签订《商铺租赁合同》效力问题。原告将讼争商铺出卖给案外人李某某的同时，亦取得了案外人李某某的授权，其有权将商铺出租给被告并向被告收取该商铺的租金、管理费、电费、水电公摊费等费用。因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行。根据合同约定，自2011年8月13日起至2011年9月12日止为该铺的免租期，此时间段内免收被告租金，但被告自2011年10月13日至今租金一直拖欠未交，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和《商铺租赁合同》的约定，原告有权解除该租赁合同。本案中，原告根据上述规定和合同约定，于2012年9月10日向被告发出了《租赁合同解除通知书》，而被告亦于9月16日自行搬离了租赁场地，故本院认定原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2012年9月16日解除。现原告诉请被告支付其拖欠的2011年10月13日至2012年9月9日期间租金共计31742.30元，符合法律规定，亦符合合同约定，本院予以支持。至于管理费、电费、水电公摊费以及垃圾处理费的问题，根据合同约定，被告应向原告交纳上述费用，现原告依合同约定主张被告交纳管理费10744.90元、电费193.40元、水电公摊费2833.70元、垃圾处理费19.60元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同的约定，如被告在应付款日期后逾期15天仍未付清合同所约定款项的，则按三个月的租金及管理费总额支付违约金。从这一约定可以看出，原、被告双方针对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了约定，但具体适用哪个租赁期的租金标准没有进行约定，从双方的合同履行情形来看，违约金以合同履行期间内的平均租金58.46元／平方米／月【（55元／平方米／月×4个月＋60元／平方米／月×9个月）÷13个月】计算为宜，并足以弥补原告的损失，故被告应支付给原告的违约金计算为（49.23平方米×58.46元／平方米／月＋984.60元）×3个月=11587.76元。关于原告主张的律师费问题。本案中，原、被告双方签订的合同中已明确约定了因被告欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和律师费等，均由被告承担。该约定系原、被告的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，本案系因被告未按合同约定向原告交纳相关费用而引起，现原告主张被告承担其为本案诉讼所支出的律师费3250元，符合法律规定和双方当事人之间的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告广西澳门街房地产有限公司与被告蓝李艳在2011年8月13日所签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》于2012年9月16日解除；
二、被告蓝李艳支付原告广西澳门街房地产有限公司租金31742.30元；
三、被告蓝李艳支付原告广西澳门街房地产有限公司管理费10744.90元、电费193.40元、水电公摊费2833.70元、商业垃圾处理费19.60元；
四、被告蓝李艳支付原告广西澳门街房地产有限公司违约金11587.76元；
五、被告蓝李艳支付原告广西澳门街房地产有限公司律师费3250元。案件受理费1333元、公告费350元，共计1683元，由原告广西澳门街房地产有限公司负担24元，被告蓝李艳负担1659元。上述应付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 张 惠
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 覃云颂附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”