南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖迈民初字第547号原告孙某被告虞某原告孙某与被告虞某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法适用简易程序，由
审判员段颖刚独任审判，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告孙某、被告虞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某诉称，2013年6月17日，原、被告及房屋中介机构签订《房地产买卖中介合同》，在这份被告将503室房屋卖给原告的《房地产买卖中介合同》中，原、被告为保证合同的全面履行，约定了“无正当理由不履行合同”的违约金为81000元，履约定金为20000元。合同签订后，原告于2013年6月20日将20000元定金交付被告。现被告反悔，明确表示不愿继续履行合同。故诉至法院要求判令1、被告支付原告违约金81000元；2、被告双倍返还原告定金40000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告虞某辩称，本案所涉某某西区XX幢503室房产系小产权房，按照相关规定，此房不能进行买卖。原、被告双方所订立的房屋买卖合同系无效合同，合同无效的过错在原告和房屋中介方。被告愿意将购房定金2万元返还原告，但不应支付违约金和双倍返还定金。
经审理查明，2013年6月17日，原告孙某和被告虞某及案外人南京市玄武区某某房产中介服务部订立房地产买卖中介合同1份，合同约定，原告孙某以81万元的价格购买被告虞某名下位于本区503室房屋。合同约定违约方给守约方造成的经济损失，按合同标的的10%，即8.1万元予以赔偿。卖方收到全款一周内于2013年10月31日交房。另原、被告双方在买卖合同补充协议中还约定：1、买方于2013年6月17日支付卖方购房定金人民币2万元。2、买方于法院调解日当日或一周内，支付买方购房首付款人民币25万元。解押完成后立即付购房款52万元。3、如遇到法律政策或不可抗拒因素，导致法院不受理，则双方不算违约，双方自动解除此合同，双方不承担违约责任，卖方无条件退还买方购房定金人民币2万元，中介不收任何佣金。合同订立后，原告孙某于2013年6月17日给付被告虞某购房定金2万元。后因被告虞某不同意继续履行该合同，原、被告双方发生纠纷，原告孙某诉至法院，要求处理。另查明，坐落在南京市栖霞区503室房产未办理过房产权利登记手续，至今未取得房屋产权证和土地使用证。上述事实，有房地产买卖中介合同、收条、壹城房屋契约及当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据法律规定，未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让，本案所涉房屋未办理相关规划审批手续，目前也无法办理房屋产权证。因此，原、被告双方订立的503室房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告孙某主张被告虞某返还定金2万元，理由正当，予法有据，本院予以支持。从原、被告订立的购房合同及双方当事人的陈述等证据，可以看出，原、被告双方在签订买卖合同时，均明知该房不能通过合法途径进行买卖，仍然签订房屋买卖合同。因该买卖合同违反了国家法律法规的强制性规定，造成该房屋买卖合同无效。为此，原、被告双方均有过错，由此产生的相关损失应各自承担。故原告孙某要求被告虞某承担违约金8.1万元及双倍返还定金4万元的主张，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，
判决如下：
一、被告虞某于本判决生效后三日内返还原告孙某购房定金人民币2万元。驳回原告孙某的其它诉讼请求。当事人
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告虞某承担150元，原告孙某承担1210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 段颖刚
二〇一三年九月二十四日见习
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