山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市商初字第640号原告中国农业银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。代表人张凤环，行长。委托代理人柏承峰，男，1973年1月26日生，汉族，中国农业银行股份有限公司山东省分行营业部职工，住济南市。委托代理人刘军，男，1959年11月22日生，汉族，中国农业银行股份有限公司济南市中支行职工，住济南市。被告范宁，女，1969年2月21日生，汉族，济南市槐荫区建设管理委员会职工，住济南市。被告路源（系被告范宁之夫），男，1968年3月19日生，汉族，济南市中医院职工，住济南市。二被告共同委托代理人张铭君，山东乾慧律师事务所律师。二被告共同委托代理人魏青，山东乾慧律师事务所律师。被告山东鸿苑房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人温学林，总经理。
原告中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称市中农行）与被告范宁、路源、山东鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告市中农行代表人张凤环的委托代理人柏承峰、刘军，被告范宁、路源的委托代理人魏青到庭参加了诉讼。被告鸿苑公司的法定代表人温学林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告市中农行诉称，2004年6月28日原告与被告范宁、鸿苑公司签订了《购房担保借款合同》，由被告范宁向原告借款100万元，用于购买被告鸿苑公司开发的位于济南市的商品房一套。借款期限为2004年6月28日至2024年6月28日。被告范宁将所购房屋抵押给原告。被告鸿苑公司为该笔贷款提供保证。被告路源与范宁为夫妻关系，并为原告出具了共同还款责任承诺书。2008年被告范宁将原告与鸿苑公司起诉至法院，请求解除《商品房买卖合同》及《购房担保借款合同》，得到了法院的支持。法院判决解除《购房担保借款合同》生效后，原告多次找被告协商要求归还剩余借款本金及利息，但被告一直置之不理，故诉至法院，请求判令：
一、被告范宁、路源返还原告借款本金772241.85元及截止至2013年3月20日的利息（含罚息、复利）90697.29元及自2013年3月21日起至判决生效之日止按《购房担保借款合同》的约定计算的利息（含罚息、复利）；
二、原告对位于济南市房屋的折价款或拍卖、变卖该房产的款项优先受偿；
三、被告鸿苑公司对被告范宁、路源的上述债务承担连带保证责任。
被告范宁、路源辩称，答辩人与被告鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》以及与原告签订的《购房担保借款合同》均已解除，答辩人不承担返还购房贷款的义务。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”综上所述，在《商品房买卖合同》及《购房担保借款合同》均已解除的情况下，购房贷款本金及利息应当由被告鸿苑公司返还原告，答辩人不承担返还该款项的义务，故请求驳回原告诉讼请求。被告鸿苑公司未答辩。经审理本院认定，2004年6月28日，贷款人（甲方、抵押权人）市中农行与借款人（乙方、抵押人）范宁、保证人（丙方）鸿苑公司签订编号为（济市中）农银房借字（2004）第019－011号《购房担保借款合同》，合同约定：乙方向丙方购买住宅、营业用房、办公用房或其他用房等，并以该房产及其权益作为抵押物或以其他甲方认可的担保方式向甲方申请贷款。在本合同项下乙方所欠甲方的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、复利、保险费及其他实现债权的费用。乙方所购房屋坐落位置为济南市。借款金额为人民币壹佰万元，借款期限自2004年6月28日起至2024年6月28日止，共20年。贷款利率按月利率4.2‰执行。贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应的期限利率档次执行新的利率规定。贷款利息按月计付，结息日为每月的20日。借款期限一年以上的，按月归还贷款本息，每月的20日为乙方的每期还款日。丙方承诺，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、罚息及其他相关费用承担保证责任。2004年6月21日，被告路源向原告出具共同还款责任承诺书，承诺作为范宁之夫当借款人不按期偿还上述贷款本息时对贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2004年6月28日，原告向被告范宁发放贷款100万元，后被告范宁陆续向原告还款，现尚欠原告借款本金772241.85元未偿还。本案所涉房产至今未办理房屋所有权证书。另查明，就本案所涉《商品房买卖合同》及《购房担保借款合同》，被告范宁以鸿苑公司违反法律强制性规定开发、销售商品房，并虚构事实，欺诈范宁导致范宁与市中农行签订的《购房担保借款合同》合同目的无法实现为由向济南市历下区人民法院提起诉讼，请求解除其与鸿苑公司的《商品房买卖合同》及其与市中农行签订的《购房担保借款合同》，鸿苑公司退回其购房款1065000元及利息并支付违约金471806元等。2010年10月10日，济南市历下区人民法院作出（2008）历民初字第2426号民事判决书，判决：“一、解除原告范宁与被告山东鸿苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告范宁与被告中国农业银行济南市市中区支行签订的《购房担保借款合同》；
三、被告山东鸿苑房地产开发公司给付原告范宁违约金21300元，于判决生效之日起十日内履行；
四、被告山东鸿苑房地产开发公司返还原告范宁购房款人民币1065000元，于判决生效之日起十日内履行；
五、被告山东瀚正实业有限公司对被告山东鸿苑房地产开发公司的上述三、四条款的债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由被告山东鸿苑房地产开发有限公司承担。”该判决生效后，范宁不服申请再审，2012年11月30日，济南市中级人民法院作出（2012）济民提字第26号民事判决书，该判决书中认定：“申请再审人范宁与被申请人鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》以及与被申请人农业银行、鸿苑公司签订的《购房担保借款合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。本案中，农业银行可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本案其作为被告，未提出反诉请求。由于被申请人鸿苑公司不能给申请再审人范宁办理房屋权属登记手续，合同现已无法继续履行，申请再审人范宁要求解除其与鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》以及与农业银行、鸿苑公司签订的《购房担保借款合同》理由正当，符合法律规定，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：‘以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。’申请再审人范宁向被申请人鸿苑公司交购房款65000元，被申请人鸿苑公司应当返还，申请再审人范宁主张被申请人鸿苑公司返还申请再审人购房款65000元理由成立，应予支持。申请再审人范宁主张被申请人农业银行返还其已支付的借款本金及利息566586.34元和被申请人鸿苑公司返还被申请人农业银行贷款100万元，超出原审范围，不属于再审审理范围，本院再审不予处理，可另案解决。其它事项，原审判决认定正确，应予以维持。”判决：“一、维持济南市历下区人民法院（2008）历商初字第2426号民事判决第一、二、三、五、六项判决及诉讼费负担。
二、变更济南市历下区人民法院（2008）历商初字第2426号民事判决第四项为被申请人山东鸿苑房地产开发有限公司返还申请再审人范宁购房款人民币65000元，于判决生效之日起十日内履行。”上述事实，有《购房担保借款合同》、借款凭证、共同还款责任承诺书、济南市历下区人民法院（2008）历民初字第2426号民事判决书、济南市中级人民法院（2012）济民提字第26号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，2010年10月10日，济南市历下区人民法院作出（2008）历民初字第2426号民事判决书，判决：
一、解除原告范宁与被告山东鸿苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告范宁与被告中国农业银行济南市市中区支行签订的《购房担保借款合同》；2012年11月30日，济南市中级人民法院作出（2012）济民提字第26号民事判决书，维持了（2008）历民初字第2426号民事判决书的第一、二项判决内容，即范宁与鸿苑公司签订的《商品房买卖合同》，范宁与市中农行签订的《购房担保借款合同》均已解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，济南市中级人民法院认定申请再审人范宁向被申请人鸿苑公司交购房款65000元，被申请人鸿苑公司应当返还，申请再审人范宁主张被申请人农业银行返还其已支付的借款本金及利息566586.34元和被申请人鸿苑公司返还被申请人农业银行贷款100万元，超出原审范围，不属于再审审理范围，可另案解决。故根据该认定，原告市中农行应向鸿苑公司主张返还贷款及利息的责任。现原告市中农行仍按《购房担保借款合同》的约定向被告范宁、路源主张返还借款本金、利息（含罚息、复利），并要求被告鸿苑公司承担连带保证责任，理由不当。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定
判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司济南市中支行的诉讼请求。案件受理费12430元，由原告中国农业银行股份有限公司济南市中支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨华
审 判 员 赵勇
人民陪审员 张炜
二〇一三年九月二十日代理
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