海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）三亚民二终字第163号
上诉人（原审被告）：海南三亚湾新城开发有限公司。住所地：三亚市河东区鹿岭路新华别墅区*号。
法定代表人：张伟，该公司总经理。
委托代理人：杨昌利，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：王义寿，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司。住所地：深圳市福田区车公庙泰然九路海松大厦A-1801。
法定代表人：周平，该公司总经理。
委托代理人：陈雄军，广东中全律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司。住所地：北京市朝阳区光华路*号院*号楼**层*********室。
法定代表人：蒲敬思，该公司总经理。
委托代理人：骆萍，海南三和元律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司三亚分公司。住所地：三亚市解放二路**号华宝石大酒店*楼。负责人；刘蔚海，该公司总经理。
委托代理人：骆萍，海南三和元律师事务所律师。上诉人海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）、与被上诉人深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司（简称玉禾田公司）、被上诉人北京世邦魏理仕物业管理有限公司（简称世邦公司）、被上诉人北京世邦魏理仕管理有限公司三亚分公司（简称世邦三亚分公司）物业服务合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院已作出（2012）城民二初字第688号民事判决。
上诉人新城公司不服该判决，提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新城公司的委托代理人杨昌利、王义寿，被上诉人玉禾田公司的委托代理人陈雄军，被上诉人世邦公司及世邦三亚分公司的共同委托代理人骆萍到庭参加诉讼，现已审理终结。原审判决认定：2009年，世邦三亚分公司与海南鲁能广大置业有限公司（简称鲁能公司）、新城公司签订《海南鲁能.三亚湾.美丽MALL、美丽城1区前期物业服务合同》，受托为“三亚湾美丽MALL、美丽城1区”提供专业的物业管理服务。按合同约定，项目交付使用之日暂定为2009年9月30日；前期物业服务筹备期3个月，暂定为2009年6月30日至2009年9月30日。在前期物业服务筹备期内，世邦三亚分公司的服务事项包括物业项目接管验收后，指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁，使其处于良好状态。合同还约定由世邦三亚分公司按鲁能公司、新城公司的要求向业主收取物业服务费，并将该费用用于管理员工的工资、福利、物业共用设施设备的日常运行、维护、清洁卫生、绿化维护等。物业管理服务酬金约定为“世邦三亚分公司按合同约定的收费标准以包干制方式向业主收取物业服务费用，鲁能公司、新城公司委托世邦三亚分公司以酬金制方式按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由鲁能公司、新城公司享有或承担。”2010年10月，世邦三亚分公司对于2009年9月12日至2009年9月25日期间玉禾田公司承接涉案工程入住开荒工作的任务概述、作业时间、实际进程、工作缺陷、评估结果出具了《美丽MALL、美丽1区入住开荒工作评估报告》。在任务概述中说明“两园区总建筑面积92367.64平方米，含住户单元768套及公共区域、园区遒路、外墙破璃等项目开荒，总价9万元整。”世邦三亚分公司当庭认可于2009年9月初向鲁能公司、新城公司指定玉禾田公司负责涉案项目的开荒清洁及出具涉案报告的事实。鲁能公司、新城公司对该事实均不予认可，并认为世邦三亚分公司于2009年9月至2009年10月期间安排增加清洁人员数量及延长工作时间对涉案项目进行清洁，并且已经支付了相应的费用及人员工资等。世邦三亚分公司不认可该事实，认为涉案的费用是另外计算的费用，不包含在物业管理费用内。另查明，世邦三亚分公司于2008年7月18日登记成立，企业类型为分公司，于2008年10月30日由海南省建设厅同意备案经营。原审法院认为：世邦三亚分公司与鲁能公司、新城公司签订了物业服务委托合同，双方均无异议，合同不违反法律法规的规定，应认定合法有效。从涉案合同中第2.2.9“开荒”清洁条款来看，世邦三亚分公司接管该物业后，要指定专业公司对该项目进行开荒清洁，说明鲁能公司和新城公司存在将“开荒”清洁工作授权给世邦三亚分公司，由该公司指定专业公司进行“开荒”清洁工作。从世邦三亚分公司出具的《美丽MALL、美丽1区入住开荒工作评估报告》来看，应确认玉禾田公司是指定开荒清洁的公司。该指定是在鲁能公司和新城公司的授权范围之内，虽然玉禾田公司没有与鲁能公司、新城公司签订开荒清洁工作的合同，但从评估报告的概述中，世邦三亚分公司已披露委托人为鲁能公司和新城公司。因此，应认定涉案开荒清洁工作系鲁能公司和新城公司委托指派的工作。根据合同约定“开荒”清洁项目是单独列项，不列入物业服务的服务事项中。双方在合同中对该项费用的承担发放没有明确约定。从开荒清洁工作目的以及约定物业服务项目内容来看，应认定该项费用由鲁能公司、新城公司承担。世邦三亚分公司只是受托人，不应承担该费用。同理，世邦公司也不应承担该费用。世邦三亚分公司出具的评估报告中确认开荒清洁的费用为9万元，应认定开荒清洁费用已进行结算。鲁能公司、新城公司认为其已支付完该款项，但从其提供的财务报表中没有明确列明已支付该笔费用，且世邦三亚分公司也否认该费用是从拨付的物业管理费中指出，对该抗辩不予支持。因此，鲁能公司、新城公司应向玉禾田公司支付拖欠的开荒清洁费用9万元。涉案评估报告是2010年10月作出，这时，玉禾田才有权请求支付该款，但当事人之间未明确约定付款的时间，应给予付款方合理支付的时间。根据本案的实际情况，鲁能公司、新城公司应在2010年11月30日前向玉禾田公司支付该款，逾期未支付，则应向玉禾田公司赔偿相应逾期付款利息，该利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2010年12月1日开始起算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、鲁能公司、新城公司应于本判决生效之日起十日内向玉禾田公司支付开荒清洁费9万元及利息（利息按照中国人民银行同期短期贷款基准利率，从2010年12月1日计算至本院确定还款之曰止）。
二、驳回玉禾田公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元（玉禾田公司已预缴1200元），减半收取，由鲁能公司、新城公司共同负担1200元。
上诉人新城公司上诉称：
一、原审判决认定事实错误，证据不足。1、原审判决依据原鲁能公司和新城公司与世邦三亚分公司签订的《前期物业服务合同》第2.2.9条，认定原鲁能公司和新城公司将委托专门公司“开荒”清洁的工作授权给世邦三亚分公司，属于认定事实错误，证据不足。原鲁能公司和新城公司与世邦三亚分公司之间确实签有《前期物业服务合同》，并在合同中约定了相关服务事项，包括：物业项目接管验收后指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁及支付前期物业服务开办费用等事宜。但该合同第5.5.2中又另外约定：世邦三亚分公司在物业管理过程中对外发生的一切合同、经济往来及收支等，须报经鲁能公司、新城公司指定人员在十个工作日内审批，确认后方可执行，否则均属无效，原鲁能公司和新城公司有权不支付任何费用，由此产生的经济纠纷由世邦三亚分公司自行处理。该合同第22条批准及同意程序约定：除非另有规定者除外，根据本合同项下需要由世邦三亚分公司或原鲁能公司和新城公司批准或同意时，应遵循以下的程序。有关一方要求另一方批准或同意的所有资料、文件或通知应按照本合同规定提交另一方。除非双方另有协议，在文件或书面材料要求批准时，答复方应于收到该文件或书面材料后30日内予以答复。批准应以书面形式方为有效。从上述条款可见，世邦三亚分公司并没有得到授权，可以直接委托“开荒”清洁工作。而是应当得到两上诉人的书面批准方可委托，否则应由世邦三亚分公司承担相应的责任。在原审审理过程中，原鲁能公司和新城公司向法院提交了世邦三亚分公司2009年7、9、10、11月份的物业管理服务方案和费用申请，在这些方案或申请中，世邦三亚分公司详细列示了这些月份的全部资金申请明细，但在这些方案中并没有提及到“开荒”费用的问题。可见，当月的所谓“开荒”专项费用并不存在，只是增加了清洁人员和相应地延长了工时（9月份付款申请附有保洁加班明细表）。其次，《前期物业服务合同》2.2.9条“开荒”清洁条款约定：物业项目接管验收后，指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁，使其处于良好状态，并非是一种强制性的规定，而是要视情况而定，在必要的时候经过审批才能进行。在合同实际履行过程中，由于现场情况并没有异常的脏乱，因此仅仅是采用了增加清洁员人数及延长工作时间的方式来开展项目清洁工作，而这部分费用共计74567.52元均己经支付给世邦三亚分公司。上述事实，有世邦三亚分公司9月份提交给上诉人的物业管理服务方案为证。2、原审判决认定世邦三亚分公司出具的评估报告己经对所谓“开荒清洁费用”进行结算，属于认定事实错误，证据不足。世邦三亚分公司无权自行验收。即便《前期物业服务合同》2.2.9条“开荒”清洁条款可以被看成是授权其委托开荒公司的条款，是该条款却并没有提到任何的授权其进行验收的内容。世邦三亚分公司本身没有评估资质，没有能力对开荒费用进行评估。世邦三亚分公司答辩时也认为自己出具的评估报告是对玉禾田公司开荒工作是否符合业主验收要求的确认，而不是对9万元开荒费债务的确认。玉禾田公司提到2009年10月5日就完成了开荒任务，在2010年10月才让世邦三亚分公司进行确定。时隔一年，评估报告中的大量数字在没有任何其他形式的工作底稿记录的情况下确定，而且这份评估报告没有明确的日期，落款日期为2010年10月，没有具体到哪日，让人对报告的严谨性产生疑问。原审法院将这份证据作为认定事实的主要依据属于证据不足。
二、原审判决认定事实不清。原审判决依据世邦三亚分公司出具的“评估报告”中的概述认定“世邦三亚分公司己披露委托人为原鲁能公司和新城公司”，但却没有查明上述评估报告出具的时间。原审中，玉禾田公司2012年10月22日才提起对新城公司的起诉，其起诉是否超过了诉讼时效，要依据上述评估报告出具的时间来认定，但原审判决并没有对该事实进行认定，属于认定事实不清。原审判决书中明确记录有原审原告的诉求为：要求原审被告连带支付9万元开荒费用，但在判决时却对这一诉求未作处理。
三、原审存在审理程序上的错误。新城公司书面向原审法院提出了延期举证的申请，但没有得到原审法院的同意。两次开庭后，新城公司经过查找，找到了世邦三亚分公司每月的费用申请的证据，用以证明：世邦三亚分公司向原鲁能公司和新城公司申请的费用明细中并不包含在2009年9月所谓的“开荒清洁费用”。因为开荒清洁增加人员和延长工时所产生的人员工资，新城公司已经支付给世邦三亚分公司。这样重要的证据，法院却没有组织质证，存在审理程序上的错误。综上，原审判决存有事实认定和程序上的错误，并存在漏判，请求撤销三亚市城郊人民法院（2012）城民二初字第688号民事判决书；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人玉禾田公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人世邦公司辩称：世邦公司不是本案适格主体。2009年初，世邦三亚分公司与鲁能公司、新城公司签订《海南鲁能.三亚湾.美丽MALL、美丽城1区前期物业服务合同》，受托为“三亚湾美丽MALL、美丽城1区”提供专业的物业管理服务。本案中，玉禾田公司讼争的开荒费及利息系“三亚湾美丽MALL、美丽城1区”物业交付使用前开荒清洁所产生的费用，与世邦公司无关。世邦三亚分公司系依法设立并领取营业执照的分支机构，可以参加诉讼，世邦公司作为设立分支机构的法人，不应成为本案的当事人。且世邦公司从未与玉禾田公司有任何业务往来，玉禾田公司亦从未向世邦公司要款。综上，世邦公司与本案其他的当事人没有任何合同关系，对开荒清洁的事情毫无知情。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被上诉人世邦三亚分公司辩称：
一、新城公司基于《前期物业服务合同》第5.5.2条约定，认定世邦三亚分公司并没有得到授权，可以直接委托“开荒”清洁公司，这属于偷换概念。其与新城公司签订的《前期物业服务合同》第5.5.2条约定：世邦三亚分公司在物业管理过程中对外发生的一切合同（协议）、经济往来及收支等，须报经原鲁能公司和新城公司指定人员在十个工作日内审批、确认后方可执行，否则均属无效，原鲁能公司和新城公司有权不支付任何费用，由此产生的经济纠纷由世邦三亚分公司自行处理。新城公司诉称“从上述条款可见，世邦三亚分公司并没有得到授权，可以直接委托开荒清洁公司，而是应当得到其书面批准方可委托，否则应由世邦三亚分公司承担相应的责任”，并以世邦三亚分公司2009年7、9、10、11月份的物业管理方案和费用申请中没有“开荒”专项费用作为此结论的佐证。世邦三亚分公司认为，新城公司错误理解合同条款，偷换了合同当事人的概念。第5.5.2条中“世邦三亚分公司在物业管理过程中对外发生的一切合同（协议）……”指的是世邦三亚分公司作为合同一方当事人对外签订的一切合同（协议），须报经上诉人审批、确认后执行。而本案所涉开荒清洁服务，世邦三亚分公司仅负责按照《前期物业服务合同》第2.2.9条约定“指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁”，并非作为合同一方当事人与专业公司签订开荒清洁合同，新城公司才是开荒清洁服务合同的相对方和履行方。这也是新城公司所称2009年7、9、10、11月费用申请中没有“开荒清洁费”列支的原因。至于新城公司上诉称“由于现场情况并没有异常的脏乱，因此仅仅是采用了增加清洁人员人数及延长工作时间的方式来开展项目清洁工作，而这部分费用共计74567.52元已经支付给世邦三亚分公司”，同样是在偷换概念。本案所涉开荒清洁服务是为了将房屋交付给业主所做的一次性开荒清洁；世邦三亚分公司作为物业服务企业，提供的则是整个园区公共区域、公共设施每日持续性地清洁服务，专业公司的“一次性开荒清洁服务”与物业公司的“日常清洁服务”不是同一概念，这从《前期物业服务合同》第2.2.2条第（3）、（4）项将房屋交付前的“清洁外判”、“开荒及维护”工作分门别类即可见一般，本案所涉开荒清洁费90000元系玉禾田公司进行一次性、阶段性开荒清洁所产生的费用，与被上诉人清洁人员的月工资支出明显不是同一笔费用。世邦三亚分公司在一审举证期限内并未提交与这笔74567.52元相关的证据材料，这笔费用是否与本案所涉90000开荒清洁费为同笔费用，不在一审法院审查范围，新城公司认为一审法院认定事实错误，毫无依据。
二、原审判决将世邦三亚分公司出具的《美丽mall、美丽1区入住开荒工作评估报告》作为认定事实的依据并无不当。世邦三亚分公司受新城公司委托对美丽MALL、美丽1区提供专业的物业管理服务，服务分为三个阶段，即前期物业介入顾问期、前期物业筹备期、前期物业服务运行期，开荒清洁发生在前期物业筹备期内。根据《前期物业服务合同》第2.2.10条的约定，物业筹备期内，世邦三亚分公司负责房屋的交付工作。对于开荒清洁后的业主房是否符合交付条件，交付时是否符合业主要求，世邦三亚分公司有权进行验收。至于开荒清洁项目及90000元开荒费，系新城公司与玉禾田公司口头商定的，世邦三亚分公司在评估报告中对玉禾田完成开荒清洁情况及费用进行说明，与评估资质无关。世邦三亚分公司一审答辩时认为该评估报告系对玉禾田公司开荒工作是否符合业主验收要求的确认，而不是对自己拖欠玉禾田公司90000开荒费的债务确认，二者并不矛盾。
三、原判决不存在漏判，审理程序合法。玉禾田公司明确表示，将世邦三亚分公司及其开办单位世邦公司列为共同被告，要求与新城公司连带支付开荒费90000元，其目的在于查明案件事实，理清玉禾田公司与新城公司之间的法律关系。世邦三亚分公司及其开办单位世邦公司不是支付开荒清洁费的责任主体，一审中玉禾田公司放弃了追究世邦公司、世邦三亚分公司的连带支付责任。关于新城公司提到的审理程序问题。在第一次开庭前，法院指定了举证期限，鲁能公司在举证期限内未能提交所谓的外包清洁费用的相关单据。第一次开庭后，法院认为遗漏了案件当事人，再次指定了举证期限，在第二次举证期限内，无论是鲁能公司，还是新城公司，均未能提交所谓的外包清洁费用的单据。第二次庭审时，新城公司要求对当庭提交的单据进行质证，世邦三亚分公司以未在举证期限内提交为由，不同意法庭组织质证，这完全符合证据规则的规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，请二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。经本院审理查明：原审法院认定原新城公司和鲁能公司与世邦三亚分公司于2009年签订《海南鲁能.三亚湾.美丽MALL、美丽城1区前期物业服务合同》及2010年10月，世邦三亚分公司给玉禾田公司出具《美丽MALL、美丽1区入住开荒工作评估报告》的事实属实，本院予以确认。但对事实的分析运用及适用法律错误，应予以纠正。
本院查明：2009年，原新城公司和鲁能公司与世邦三亚分公司签订《海南鲁能.三亚湾.美丽MALL、美丽城1区前期物业服务合同》，该合同第2.2.9条约定：物业项目接管验收后指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁及支付前期物业服务开办费用等事宜。合同5.5.2条约定：世邦三亚分公司在物业管理过程中对外发生的一切合同、经济往来及收支等，须报经原新城公司和鲁能公司指定人员在十个工作日内审批，确认后方可执行，否则均属无效，原新城公司和鲁能公司有权不支付任何费用，由此产生的经济纠纷由世邦三亚分公司自行处理。该合同第22条批准及同意程序同时约定：除非另有规定者除外，根据本合同项下需要由世邦三亚分公司或鲁能公司、新城公司批准或同意时，应遵循以下的程序：有关一方要求另一方批准或同意的所有资料、文件或通知应按照本合同规定提交另一方。除非双方另有协议，在文件或书面材料要求批准时，答复方应于收到该等文件或书面材料后30日内予以答复；批准应以书面形式方为有效。2010年10月，世邦三亚分公司出具了《美丽MALL、美丽1区入住开荒工作评估报告》，该报告在任务概述中说明玉禾田公司与鲁能地产签订合同，承接美丽MALL、美丽1区入住前开荒工作。两园区总建筑面积92367.64平方米，含住户单元768套及公共区域，园区遒路，外墙破璃等项目开荒，总价9万元整。另查明：原新城公司与鲁能公司于2012年12月28日合并为海南三亚湾新城开发有限公司。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、新城公司是否授权世邦公司委托玉禾田公司进行开荒工作；2、开荒清洁费用是否进行结算；3、原审判决是否存在漏判等程序违法问题。
一、关于新城公司是否授权世邦公司委托玉禾田公司进行开荒工作的问题原新城公司和鲁能公司与世邦三亚分公司签订的《前期物业服务合同》约定：物业项目接管验收后指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁及支付前期物业服务开办费用等事宜。该合同还约定：世邦三亚分公司在物业管理过程中对外发生的一切合同、经济往来及收支等，须报经原鲁能公司和新城公司指定人员在十个工作日内审批，确认后方可执行，否则均属无效，新城公司有权不支付任何费用，由此产生的经济纠纷由世邦三亚分公司自行处理。合同第22条批准及同意程序同时约定：批准应以书面形式方为有效。世邦三亚分公司并没有得到新城公司的书面授权就直接委托“开荒”清洁公司对新城公司项目进行开荒应由世邦三亚分公司承担相应的责任。新城公司的上诉理由成立，本院予以支持。
二、关于开荒清洁费用是否进行结算的问题世邦三亚分公司认为自己出具的评估报告是对玉禾田公司开荒工作是否符合业主验收要求的确认，而不是对9万元开荒费的债务的确认。从《前期物业服务合同》约定看，合同没有提到新城公司授权给世邦三亚分公司对外签约，世邦三亚分公司本身没有评估资质，没有资格对开荒费用进行评估，有关开荒清洁费用也没有告知新城公司。因此，原审法院认定世邦三亚分公司出具的评估报告己经对所谓“开荒清洁费用”进行结算，属于认定事实错误，应予以纠正。有关外包清洁费用等单据的相关证据没有组织质证，存在审理程序上的错误。在举证期限内，因新城公司未提交外包清洁费用的单据，而是在第二次庭审时，才要求对当庭提交的有关外包清洁费用的单据进行质证，世邦三亚分公司、玉禾田公司以其未在举证期限内提交为由，不同意法庭组织质证，故原审法院不组织质证，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定。新城公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。玉禾田公司在起诉时，将世邦公司、世邦三亚分公司列为共同被告，要求与原新城公司与鲁能公司连带支付开荒费90000元，但在一审中，玉禾田公司当庭表示放弃追究世邦公司、世邦三亚分公司的连带支付责任。因此，原审判决综上所述，虽然世邦三亚分公司与新城公司签订了《前期物业服务合同》，也在合同中约定了包括物业项目接管验收后指定专业公司对项目进行彻底开荒清洁及支付前期物业服务开办费用等事宜，但世邦三亚分公司将开荒业务委托给玉禾田公司，没有证据能够证明其得到世邦三亚分公司开荒关系及开荒报告对新城公司没有约束力，玉禾田公司不能向新城公司主张权利。因此，原审判决认定的部分事实错误、适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2012）城民二初字第688号民事判决；
二、驳回深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费3250元由深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 梁 朝
审判员 李 祎
审判员 吴 忠
二〇一三年九月十七日
书记员 李德玲附：相关法律条文中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”