江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2137号上诉人（原审原告）陈晓兰。被上诉人（原审被告）荣盛房地产发展股份有限公司，组织机构代码23607772-5，住所地河北省廊坊市开发区春明道北侧。法定代表人耿建明，荣盛房地产发展股份有限公司董事长。委托代理人曹义怀、苏聪聪，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人陈晓兰因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2012）六沿民初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月4日公开开庭审理了本案。上诉人陈晓兰、被上诉人荣盛公司委托代理人曹义怀、苏聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓兰原审诉称，陈晓兰与荣盛公司于2009年11月18日签订了《南京市商品房预售合同》一份，约定荣盛公司向陈晓兰出售南京市六合区大厂晓山路104号摇光苑××幢×××室房屋一套；房款总计为351478元。合同签订后，陈晓兰按约支付了全部房款，双方于2011年1月1日办理了房屋交付手续，陈晓兰按约向荣盛公司缴纳了办证费用并提交了办证所需资料。但陈晓兰直到2011年8月底，才得到可以办理房屋所有权证但却无法办理土地使用权证的消息，并直到2012年4月16日，才最终办妥房产证和土地使用权证。因荣盛公司违反合同约定迟延办理相关权证，请求判令荣盛公司按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办证违约金36136.5元。荣盛公司原审辩称，荣盛公司延期办理房屋所有权证属实，违约金的计算应扣除双方约定的90天办证期限，并根据双方合同约定按每天1元计付至房屋所有权证办理时。原审法院
经审理查明，陈晓兰与荣盛公司于2009年11月18日签订了《南京市商品房预售合同》一份，约定荣盛公司向陈晓兰出售南京市六合区大厂晓山路104号摇光苑××幢×××室房屋一套；房款总计为351478元。合同第十五条约定：商品房交付后90天内双方应当共同申请房屋所有权转移登记，甲方（荣盛公司）应当在申请房屋所有权转移登记前将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市六合区房产交易登记中；因一方过错导致上述手续迟延办理，按每迟延一天1元支付违约金。该合同附件《甲乙双方的其它约定》第15条又约定：交付房屋前甲方代收乙方（陈晓兰）办理产权证明所需交纳的各项费用及办理产权证所需的相关资料，乙方在接收房屋后10个工作日内必须无条件配合甲方办理房屋的产权证，因乙方的过错导致本约定手续迟延办理的，经甲方催告3天后仍未履行的，乙方按100元／天向甲方支付违约金。合同签订后，陈晓兰按约支付了购房款，荣盛公司于2010年12月22日通知陈晓兰入住，双方于2011年1月1日办理了房屋交付手续。嗣后，因荣盛公司在开发该商品房过程中改变了小区容积率，导致陈晓兰等业主未能及时取得相关证照。2012年3月1日，陈晓兰领取了房屋所有权证书，2012年4月16日办理了土地使用权证。嗣后，陈晓兰以荣盛公司迟延办证为由要求荣盛公司赔偿损失，双方协商未果，陈晓兰诉至原审法院。原审审理过程中，荣盛公司同意补偿陈晓兰2000元。原审法院认为，陈晓兰与荣盛公司间的房屋买卖合同合法有效。双方应按合同约定履行各自的权利义务，因荣盛公司的原因，陈晓兰未能按照合同约定的时间及时办理房屋权属证书，现陈晓兰要求荣盛公司承担违约责任，合法有据，予以支持。双方在合同中约定：迟延办证的，每迟延一天按一元计付违约金并不违反法律规定，亦合法有效，双方应当遵守。因荣盛公司自愿补偿陈晓兰2000元亦于法不悖，予以支持。陈晓兰要求参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计付违约金，因无事实依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：荣盛公司于判决生效后十日内补偿陈晓兰人民币2000元。一审诉讼费703元，由荣盛公司负担。
上诉人陈晓兰不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决未查明上诉人违约期限，就确定了违约金数额，事实不清。
二、上诉人在原审中主张被上诉人为加重上诉人责任，免除自身责任，在合同中对于违约金的支付标准作出相差100倍的约定，根据合同法第四十条，涉案合同关于延期办证违约金的约定应当无效。同时，上诉人还主张，即使该约定有效，被上诉人按照约定标准（1元每天）支付违约金的数额明显过低，不足以弥补上诉人的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，应当以实际损失确定违约金数额，对违约金数额进行上调。原审判决对上诉人的上述主张未予如实反映，亦未阐述不采纳上述主张的理由，导致案件事实不清，适用法律错误。
三、即使上诉人在原审中的上述两点主张均不能成立，被上诉人擅自提高住房容积率，导致房屋所有权证和土地使用证延迟办理，损害了购房者的合法权益。被上诉人因违约而获取巨额利润，上诉人却仅得到一元一天的赔偿，原审判决有违公平原则。原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决结果显失公平，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人荣盛公司答辩称，一、被上诉人认为原审判决并不是确定违约金的数额，而是根据被上诉人自愿补偿的数额进行确定，因为根据双方的约定和逾期的天数，被上诉人补偿的2000元明显高于违约金。所以法院在这种情况下没有必要确定具体的办证逾期的天数。
二、双方合同中约定了逾期办证的违约责任，至于补充约定中的约定，仅仅是买方在办证过程中的责任问题，并不存在双方重新约定逾期办证的违约责任。
三、在商品房买卖过程中，实际上被上诉人也是受害方，因为被上诉人在取得建设用地的时候该地还是属于大厂区，大厂区当时同意容积率建到2.2，但六合区和大厂区合并后，新的六合区不同意原大厂区的承诺，导致被上诉人无法办理产权证和土地使用权证。在这种情况下被上诉人为了及时能够为业主办好两证，在原有土地款的基础上多支付了2亿元给政府，所以并不存在上诉人提到的被上诉人获得了巨额利益。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明，原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。本院另查明，上诉人在一、二审中均陈述，其主张的违约金，为被上诉人逾期办理土地使用权证的违约金。涉案房屋于2012年4月16日具备办理土地使用权证的条件。双方签订的合同中约定，涉案房屋交付后90日内，应当具备办理房屋所有权的条件，陈晓兰领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求荣盛公司配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。《商品房销售合同》第十五条第六项约定，因一方过错导致逾期办证的，按每迟延一天1元支付违约金。上诉人认为上述约定免除自身责任，根据合同法第四十条应当认定无效。经审查，上述约定系双方自愿协商后签订，是对于双方不履行合同约定或履行合同不符合约定时的惩罚性和补偿性条款，并不违反法律强制性、禁止性规定，上诉人主张上述违约金条款无效，事实和法律依据不足，本院不予采纳。按照双方合同的约定，涉案房屋交付后90日内，应当具备办理房屋所有权的条件，领取房屋所有权证90天后，应当具备办理房屋土地使用权证手续。上诉人与被上诉人于2011年1月1日办理了房屋交接手续，根据合同约定，被上诉人应当于2011年7月具备办理土地证的条件，而涉案房屋于2012年4月16日才具备办理土地使用权证的条件。因此，2011年7月至2012年4月15日应视为被上诉人延期办理土地证的违约期限。荣盛公司作为出卖人，应当承担不能按照约定时间协助上诉人办理涉案房屋土地使用权证的违约责任。双方合同中约定的每天1元的违约金为办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，上诉人陈晓兰认为双方约定的违约金过低，要求予以调整的主张符合法律规定，故本院对双方约定的违约金予以适当调整。参照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，并考虑到上诉人主张的仅为土地使用权证迟延办理的违约金，而不包括房屋所有权证迟延办理的违约金，故本案违约金本院酌定为12049元。虽然本案合同中约定了违约金计算方式，且被上诉人荣盛公司自愿向陈晓兰支付2000元违约金，但原审以此确定的补偿金支付数额明显低于损失，故本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2012）六沿民初字第1323号民事判决；
二、被上诉人荣盛公司于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人陈晓兰土地使用权证逾期办证违约金12049元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费703元，由上诉人陈晓兰与被上诉人荣盛公司各负担二分之一。二审案件受理费703元，由上诉人陈晓兰与被上诉人荣盛公司各负担二分之一。本判决为终审判决。
审 判 长 孙伟
代理
审判员 曹艳
代理
审判员 李钰
二〇一三年九月十七日
书 记 员 张毅 来源：