南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）下民初字第374号原告孙家兵。委托代理人钱某某，江苏高的律师事务所律师。被告孙洁贞。委托代理人陈某某，江苏苏砝律师事务所律师。委托代理人王某某，江苏苏砝律师事务所律师。第三人南京金大农工商总公司，住所地本市鼓楼区幕府西路116号。法定代表人姚某某，总经理。委托代理人邓某某，江苏紫金律师事务所律师。
原告孙家兵诉被告孙洁贞、第三人南京金大农工商总公司（以下简称金大农公司）所有权确认纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙家兵及其委托代理人钱某某，被告孙洁贞及其委托代理人陈某某、第三人金大农公司的委托代理人邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙家兵诉称，原、被告系亲兄妹，其父亲孙某B于2012年11月30日去世，母亲于2009年12月16日去世，生前留下南京市鼓楼区孙家凹78号01幢3单元102室、4单元101室拆迁安置房屋。但被告隐瞒事实，将上述两处房产拆迁安置购房协议上单独写自己的名字占为己有，上述两处房产尚未办理产权证。上述两处房产的购房款系直接从原被告父母房产的拆迁款中直接支付，不是被告自有资金支付，应系原被告父母的遗产。原告为维护其合法权益，于2013年2月诉至本院，请求确认南京市下关区孙家凹78号房产01幢3单元102室、01幢4单元101室购房合同权益为孙某B、王某某的遗产。原告孙家兵为支持其诉讼主张，提交了死亡医学证明书、户籍信息证明、户籍档案、常住人口登记表、拆迁费用补偿清单、南京市征地房屋拆迁补偿协议、房屋买卖协议书（买受人为孙某B）、致被拆迁户一封信、承诺书等证据。
被告孙洁贞辩称，第一，诉争房产系孙某B夫妇自愿转让给被告。因为孙某B生前在外面欠下很多债务，均是由被告孙洁贞代为偿还的。孙某B妻子王某某生病卧床多年，均是被告孙洁贞精心照料，原告从未尽到赡养义务，在此情形下，孙某B夫妇自愿将诉争房产转让给被告，意思表示真实，且未受到任何胁迫，转让行为合法有效。第二，诉争房产系被告支付了合理价款所得，未违反法律、法规的强制性规定，法庭应当予以保护。综上，恳请请求驳回原告的诉讼请求。被告孙洁贞为支持其辩解意见，提交了承诺书、对孙家兵的几点意见、欠条、房屋购买协议书（买受人为孙洁贞）、证明等证据。第三人金大农公司述称，第三人对房屋权属不作表态，请求法院依法判决。
经审理查明，孙某B（生于1946年4月，死于2012年12月）与其妻王某某（生于1948年12月，死于2009年12月）育有原告孙家兵、被告孙洁贞、孙某A（生于1976年11月，死于1997年7月）。2003年11月，因坐落于本区孙家洼55号房屋征地拆迁，孙某B获得征地拆迁补偿438985元，其《拆迁费用补偿清单》上载明“该户购房二套总计购房款246060.72元，应退提现房款192924.28元”。2003年11月16日，孙某B（乙方）与第三人金大农公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》二份，协议分别约定：乙方自愿向甲方购买本区孙家洼01幢3单元102室（建筑面积为87.4平方米，总价款为144210元，维修基金2854.20元）和本区孙家洼01幢4单元101室（建筑面积为61.80平方米，总价款为97026元，维修基金1940.52元）。协议约定的购房款及维修基金实际由拆迁补偿款支付。2004年4月25日，孙某B向原告孙家兵支付了3000元，孙家兵并在《证明》上收款人处签名，证明内容为：关于孙家洼祖产拆迁，分配如下，孙家兵分配房产20个平方，折合人民币3万元，经双方父子商议协议，孙家兵拿3万元，不拿房产。王某某的弟弟王桐富作为证人也在《证明》上签名。2005年6月、7月左右，上述两处房屋交付使用。102室房屋由孙某B夫妇居住使用，101室房屋被用于出租。2011年7月11日，被告孙洁贞（乙方）与第三人金大农公司（甲方）签订《房屋购买协议书》二份，协议约定：乙方自愿向甲方购买本区孙家洼78号01幢3单元102室和本区孙家洼78号01幢4单元101室；建筑面积、总价款、维修基金数额等内容同孙某B所签订的《房屋买卖协议书》。协议落款时间为2003年11月16日。《房屋购买协议书》与《房屋买卖协议书》所涉及的房屋系同一房屋。同日，孙某B向第三人金大农公司出具《承诺书》，内容为：本人孙某B原是孙家凹55号拆迁户现购金大农公司孙家凹78号01幢4单元101室、孙家凹78号01幢4单元101室现自愿上述2套房屋转让给女儿孙洁贞，今后上述2套房屋产生的任何纠纷均与金大农公司无关一切后果由本人承担。被告孙洁贞作为保证人在《承诺书》上签字，并保证孙某B一直住到百年之后，如有反悔上述住房协议自动无效，房屋产权自动返还孙某B名下。孙某B夫妇死亡后，两套房屋实际由被告孙洁贞控制，且尚未取得权属证书。另查明，孙洁贞持有《欠条》一份，欠条载明：“今借到孙洁贞买房款25万元正。借款人孙某B，2003年11.18日。”审理中，根据原告孙家兵的申请，本院委托南京东南司法鉴定中心对落款时间为2003年11月18日的《欠条》的形成时间和其上“孙某B”的签名与《证明》、《房屋买卖协议书》落款处“孙某B”的签名是否是同一人书写，以及《承诺书》上“承诺人”处“孙某B”的签名与《南京市下关区人民法院庭审笔录（第一次）》上的“孙某B”的签名是否为同一人书写进行鉴定，鉴定意见为：1.据现有鉴定材料，送检《欠条》上手写文字的形成时间与送检落款标称日期为“2003年11月16日”两份《房屋买卖协议书》上签名字迹“孙某B”的较接近；其上“借款人：”处的签名字迹“孙某B”与送检《证明》、《房屋买卖协议书》落款处的签名字迹“孙某B”是同一人书写。2.据现有鉴定材料，送检《承诺书》上“承诺人”处的签名字迹“孙某B”与送检《南京市下关区人民法院庭审笔录（第一次）》上的签名字迹“孙某B”是同一人书写。该鉴定意见对于《欠条》的形成时间作如下分析说明：送检《欠条》上“孙某B”字迹物质的溶解率明显较2007年6月样本字迹物质的溶解率低，说明《欠条》上“孙某B”字迹物质的老化程度明显较2007年6月样本字迹物质的老化程度高。另《欠条》上“孙某B”字迹与落款标称日期为“2003年11月16日”的两份《房屋买卖协议书》上签名字迹“孙某B”的时段性书写习惯特征反映接近，但与落款标称日期为“2004.4.25号”的《证明》、标称时间为“2012年7月24日9时00分至10时15分”的《南京市下关区人民法院庭审笔录（第一次）》上签名字迹“孙某B”的时段性书写习惯特征差异较大。综合分析，符合《欠条》上“孙某B”字迹系2007年之前形成，其实际形成时间与送检落款标称日期为“2003年11月16日”两份《房屋买卖协议书》上签名字迹“孙某B”较接近的特点。原告孙家兵对鉴定意见质证认为：该鉴定意见没有确认《欠条》手写文字系孙某B所写，《欠条》的形成时间鉴定使用了实验室样本，不符合最高人民法院通知鉴定机构不能使用实验室样本的规定，故对形成时间的鉴定意见不予认可。被告孙洁贞和第三人金大农公司对鉴定意见均无异议。以上事实有当事人陈述、死亡医学证明书、户籍信息证明、户籍档案、常住人口登记表、南京市征地房屋拆迁补偿协议、拆迁费用补偿清单、房屋买卖协议书、房屋购买协议书、承诺书、证明、司法鉴定意见书等证据予以佐证，足以认定。本院针对当事人诉辩主张作如下分析认定：（一）关于《房屋购买协议书》形成时间的问题被告孙洁贞陈述《房屋购买协议书》的形成时间是2011年7月11日，不是该协议落款时间2003年11月16日，但原告孙家兵对此不予认可。
本院认为，被告孙洁贞所陈述的《房屋购买协议书》的形成时间对被告孙洁贞明显不利，且《承诺书》的内容与《房屋购买协议书》的内容相关，《房屋购买协议书》与《承诺书》的形成时间相同符合常理，故可认定《房屋购买协议书》的形成时间为2011年7月11日。（二）关于《房屋购买协议书》效力的问题
本院认为，根据《承诺书》和《房屋购买协议书》内容来看，《房屋购买协议书》的实质是第三人金大农公司同意孙某B将《房屋买卖协议书》中的权利和义务一并转让给被告孙洁贞，第三人金大农公司并与被告孙洁贞重新签订了《房屋购买协议书》。《房屋买卖协议书》项下两套房屋的合同权益因孙某B与王某某系夫妻关系，该合同权益应由孙某B和王某某共同享有。王某某死亡后，其遗产应由其继承人依法继承。孙某B在转让《房屋买卖协议书》中的权利和义务时其妻王某某已死亡，由于未征得其他继承人的同意，且事后其他继承人也未予追认，孙某B转让合同权利和义务给被告孙洁贞的行为应属无权处分，且无其他无效情形，孙某B的该转让行为应当有效。第三人金大农公司基于转让行为与被告孙洁贞所签订的《房屋购买协议书》亦应当有效。综上，
本院认为，公民的合法财产受法律保护。孙某B与第三人金大农公司签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当合法有效，协议对双方当事人均具有法律约束力。《房屋买卖协议书》项下两套房屋的合同权益应由孙某B和王某某共同享有。王某某死亡后，王某某所享有的合同权益应由其继承人依法继承。因孙某B转让合同权利和义务的行为是无权处分行为，事后其他继承人未予追认，故被告孙洁贞不能依据《房屋购买协议书》取得《房屋买卖协议书》项下该两套房屋的合同权益。后孙某B也死亡，该两套房屋的合同权益应属孙某B和王某某的遗产，应由其继承人依法继承。故原告孙家兵的诉讼主张本院予以支持；被告的辩解意见与事实不符，亦无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，
判决如下：确认孙某B和第三人南京金大农工商总公司于2003年11月16日签订的《房屋买卖协议书》项下关于南京市鼓楼区孙家洼01幢3单元102室和南京市鼓楼区孙家洼01幢4单元101室（即南京市鼓楼区孙家洼78号01幢3单元102室和南京市鼓楼区孙家洼78号01幢4单元101室）二套房屋的合同权益为孙某B和王某某的遗产。案件受理费4991元、鉴定费6900元，合计11891元，由原告孙家兵负担6900元，被告孙洁贞负担4991元（此款原告已预付，被告应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
人民陪审员 周 铮
人民陪审员 周俭司
二〇一三年九月十七日
书 记 员 竺 青记 录 员 王 进 更多数据：