北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第03480号原告（反诉被告）严敏求，女，1941年7月3日出生。委托代理人杜朋，北京市中运律师事务所律师。委托代理人顾唯实，女，1973年2月5日出生，北京电视台编辑。被告（反诉原告）王兵，男，1973年12月29日出生。委托代理人丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生，该公司法务专员。
原告严敏求诉被告王兵、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告严敏求的委托代理人杜朋、顾唯实与被告王兵的委托代理人丁建国以及被告链家公司委托代理人吴阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严敏求诉称：经被告链家公司介绍，原告与被告王兵达成房屋买卖意向，由原告购买被告名下的位于本市东城区房屋，链家公司提供居间及相关服务。2012年12月12日，原、被告共同签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。上述合同签订后，原告按约定先后向被告王兵支付了定金100万元、购房款200万元。同时，原告还向被告链家公司支付居间代理费151200元，保障服务费36000元。但被告王兵在收到原告交纳的定金和购房款后便要求涨价，同时拒不履行约定义务，拒绝办理房屋解除抵押手续。原告曾多次催促，被告王兵以种种理由推托，直至最后表示不会继续履行合同，拒绝出售房屋。被告王兵的行为已构成违约，现原告起诉要求解除与二被告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》；要求被告王兵退还已付购房款300万元，并按同期贷款利率标准向原告支付自2012年12月28日至实际支付之日的利息；要求被告王兵双倍返还定金100万元；要求被告支付违约金144万元；要求被告王兵赔偿原告向被告链家公司支付的费用187200元，诉讼费由被告承担。
被告王兵辩称：原告所述签订合同的情况属实。被告从未收到原告书面通知解除合同，故原告依据合同约定来解除合同，条件不成就。被告并不存在违约行为，从未涨价，反而是原告违约在先，原告并未按约定向被告支付首付款。原告要求双倍返还定金及支付违约金属于请求竞合。同时，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在法定无效的情形。合同约定的房屋价款为330万元，家具装修等费用为390万元，但房屋内基本没有家具和装修，如此约定是为了逃避税收。故上述合同存在以合法形式掩盖非法目的、双方恶意串通损害国家利益的情形，应为无效合同。故不同意原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，要求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。
被告链家公司辩称：被告不同意解除居间合同，该合同与买卖合同不属同一法律关系。同时，被告已经促成买卖合同签订，已完成居间行为。原告向被告王兵主张的其他诉讼请求，被告没有意见。合同应当为有效合同，被告王兵主张合同无效，无相关依据。针对被告王兵提起的反诉，原告严敏求辩称：双方签订的合同为有效合同，被告王兵所述合同无效的理由并不存在，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2012年12月12日，原、被告三方签订《买卖定金协议书》，约定交易房屋坐落为本市东城区房屋，建筑面积152.36平方米，原告应于本协议签署时向被告王兵支付定金100万元。
原告与被告王兵应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如原告违约，则被告王兵收取的定金不予退还，如被告王兵违约，被告王兵应双倍返还定金。
原告与被告王兵应于签署本协议后两个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。同时，双方同意由被告链家公司为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由原告向被告链家公司支付居间代理费人民币187200元。本次房屋交易涉及的税费由原告负担。同日，原告与被告王兵签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告王兵名下位于本市东城区房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司北京首体支行。被告王兵应于2012年12月30日前办理抵押注销手续。上述房屋成交价格为330万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为390万元。原告向被告王兵支付定金100万元。被告王兵应当在过户后10日内将上述房屋交付给原告。同日，原、被告三方还签订《补充协议》，约定原告与被告王兵同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计720万元。该价格为被告王兵净得价，不含税。原告于2012年12月12日向被告支付定金100万元，原告支付首付款，该定金则视为首付款的一部分。被告王兵应于2012年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2013年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续。原告应于2012年12月25日前将首付款300万元（含前期支付全部定金100万元）自行支付给被告王兵。剩余房款420万元，在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给被告王兵。双方同意在被告王兵解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，本交易涉及的税费全部由原告负担。若被告王兵逾期履行上述义务超过15日，视为其根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告王兵出现根本违约的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告链家公司收取原告的费用不予退还，由被告王兵直接赔付原告。同日，原、被告三方签订《居间服务合同》，约定原告与被告王兵共同委托被告链家公司作为房屋交易的居间人，双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，原告应向被告链家公司支付居间服务费151200元。本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同。上述合同签订后，原告向被告王兵支付定金100万元，向被告链家公司支付居间代理费151200元，向案外人北京中融信担保公司支付保障服务费36000元。2012年12月28日，原告向被告王兵支付了购房款200万元，但被告王兵并未办理诉争房屋的解除抵押登记手续。现原告起诉要求解除上述合同，并要求被告王兵承担违约责任。庭审中，被告王兵称系原告违约，未按合同约定的期限向被告王兵支付合同约定的200万元购房款。就此问题，原告主张其曾于约定期限届满前通过被告链家公司通知被告王兵办理购房款的现场支付手续，但被告王兵并未按约定期限到场，直至2012年12月28日才办理了购房款的交付手续，故此行为并非原告违约。就此主张，原告申请被告公司工作人员陈雄及其女婿周镈作证，陈雄证实在合同约定期限届满前曾通知被告王兵来现场办理购房款的交付手续，但被告王兵因个人原因未到场。陈雄在作证时未能正确陈述购房款的交付时间。周镈证实原告在约定期限届满前便将购房款200万元汇至其账户。被告王兵对上述证人证言不予认可。同时，就被告王兵为何未按时办理诉争房屋解除抵押登记手续一事，被告王兵表示银行贷款一共490万元，被告王兵已经借到290万元，但由于原告延期支付购房款，故被告便将上述290万元归还。在原告支付购房款后，被告王兵无法再借到钱，故未能办理解除抵押登记手续。被告王兵未就上述陈述提供证据。上述事实，有双方当事人当庭陈述以及《买卖定金协议书》，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《居间服务合同》，收款发票，汇款票据等证据材料在案佐证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系三方真实意思表示，合法有效，三方均应严格遵守。根据《补充协议》，被告王兵最迟应于2013年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续，若被告王兵逾期履行上述义务超过15日，视为其根本违约。直至原告提起本案诉讼，被告王兵仍未办理完毕诉争房屋解除抵押登记手续，该行为已构成违约。现原告要求解除上述合同，并要求被告王兵返还购房款、支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告王兵赔偿损失的诉讼请求，该损失系原告为履行买卖合同，向被告链家公司支付的居间代理费及向案外人北京中融信担保公司交纳的服务保障费，现因被告王兵违约导致合同解除，原告要求被告王兵赔偿上述费用，理由正当，本院亦予以支持。关于被告王兵提出原告未按合同约定支付购房款200万元一事，根据已查明的事实，合同约定原告应于2012年12月25日前支付购房款，而实际支付购房款的时间为同月28日，仅延迟3天。而根据证人证言，系因被告王兵个人原因，无法按时到场办理购房款交接手续而导致上述延误。同时，被告王兵收取原告交付购房款的行为表示其愿继续履行合同。加之被告王兵并未在庭审中提供其曾试图履行合同约定的办理解除抵押登记手续的证据，故被告王兵的上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告王兵提起的反诉，房屋交易的相关价格系三方约定，被告王兵据此主张合同无效，无相关法律依据，本院对其反诉请求不予支持。关于原告要求解除《买卖定金协议书》、《居间服务合同》的诉讼请求，因《买卖定金协议书》系三方为保障合同的订立所签订，《居间服务合同》系原告与被告王兵共同委托被告链家公司提供涉诉房屋中介服务所签订，在原告与被告王兵签订买卖合同后，上述合同义务均已履行完毕，故原告要求解除上述合同，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，根据相关合同约定，在双方签订买卖合同后，上述定金转为购房首付款。在此情况下，原告要求被告王兵双倍返还该定金，无相关合同依据，本院对此亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）严敏求与被告（反诉原告）王兵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）严敏求、被告（反诉原告）王兵及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、被告（反诉原告）王兵于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）严敏求所交购房款人民币三百万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准给付
二○一二年十二月二十八日至本判决生效之日的利息；
三、被告（反诉原告）王兵于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）严敏求违约金人民币一百四十四万元；
四、被告（反诉原告）王兵于本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）严敏求损失人民币十八万七千二百元；
五、驳回原告（反诉被告）严敏求的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）王兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51190元、反诉案件受理费35元，由原告负担6900元，被告王兵负担44325元（原告已交纳，被告已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 赵世浩
人民陪审员 纪淑英
二〇一三年九月十三日
书 记 员 郑文思 微信公众号“”