济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历商初字第763号原告济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人卢铿，董事长。委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告刘世刚，男，1964年9月12日出生，汉族，住济南市历下区。委托代理人白云翔，济南高新中玉法律服务所法律工作者。第三人赵桂美，女，1962年7月4日出生，汉族，住济南市历下区。委托代理人郭洪军，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告刘世刚及第三人赵桂美商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月25日公开开庭进行了审理。原告海尔绿城公司的委托代理人赵鹏，被告刘世刚的委托代理人白云翔及第三人赵桂美的委托代理人郭洪军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告海尔绿城公司诉称：2009年3月6日，原告海尔绿城公司与被告刘世刚签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告刘世刚购买原告海尔绿城公司开发的位于本市历下区某处房屋，建筑面积为152.95平方米，总价款为1245650元，被告刘世刚支付上述房款方式为银行按揭贷款，原告海尔绿城公司作为其担保人；同时合同约定：因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按本合同总金额的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部经济损失，且在主合同解除后，关于地下室和车位的买卖合同亦一并解除。另，原、被告双方还于2008年12月4日就车位签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告刘世刚购买位于济南市历下区某处地下车位一个，价款为6万元，被告刘世刚已向原告海尔绿城公司支付了上述款项。2013年3月1日，我公司接到贷款银行通知，告知被告刘世刚未按合同约定归还银行本息，要求我公司承担保证责任；我公司在了解相关情况后代被告刘世刚偿还了全部贷款本息。被告刘世刚的行为严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》的有关约定，侵犯了我公司的合法权益，现根据《合同法》的相关规定及双方合同约定，诉至贵院，请求：1、依法判令解除原、被告双方于2009年3月6日签订的关于房屋和地下室的《商品房买卖合同》各一份；2、依法判令解除原、被告双方于2008年12月4日签订的关于车位的《车位转让协议》一份；3、依法判令被告返还原告上述房屋、地下室及车位；4、依法判令被告刘世刚向原告海尔绿城公司支付违约金62282.5元；5、依法判令被告刘世刚向原告海尔绿城公司支付律师费5万元；本案诉讼费、保全费等费用由被告刘世刚承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、原告海尔绿城公司与被告刘世刚签订的关于房屋、车位及地下室合同各一份，证明被告刘世刚购买原告开发的商品房等，付款方式为银行按揭贷款，由原告海尔绿城公司为其贷款承担担保责任，双方对被告逾期还款的违约责任作出了明确的约定（合同附件7的第二条）；证据2、贷款银行于2013年3月1日向原告海尔绿城公司送达了通知函一份，证明因被告刘世刚未按合同约定偿还贷款导致贷款银行要求原告海尔绿城公司承担担保责任；证据3、贷款银行于2013年3月5日向原告海尔绿城公司出具了特种转账凭证两份，证明原告海尔绿城公司已按贷款银行要求代被告刘世刚承担了全部还款义务，履行了担保责任，共计还款864226.24元；证据4、委托代理合同一份，律师费发票一份，律师费的支付凭证一份，证明律师费5万元的依据；证据5、《收本收息表查询》原件一份。
被告刘世刚辩称：被告刘世刚认为原告海尔绿城公司解除本案商品房买卖合同及对其进行其他赔偿的要求无任何合同法律和事实上的依据，故请求法院驳回原告海尔绿城公司的诉讼请求。被告刘世刚为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、济南海尔绿城全运村入伙通知书、购房发票及购地下室发票，证明被告刘世刚已付清原告海尔绿城全部款项，原告海尔绿城公司已实际交付被告刘世刚使用，被告刘世刚不存在合同违约行为；证据2、供水合同、济南东泰热力有限公司城市供用热力合同、物业费发票，证明被告刘世刚已在所购房屋内实际居住；证据3、原告海尔绿城公司所购房屋、地下室转向维修金收据，契税纳税申报表及税收通用缴款书，证明原被告双方间已办理完过户手续，被告刘世刚已缴纳完毕相应税金，依据我国法律规定，被告刘世刚已是该房屋、地下室的所有权人，原被告间的房屋买卖合同权利义务已履行完毕，原告海尔绿城公司主张的解除合同无事实依据；证据4、海尔集团个人住房借款合同、个人贷款借款凭证及办妥通知书，证明依据该住房借款合同，案外人海尔集团财务有限公司是债权人，原告海尔绿城公司是被告刘世刚借款的保证人，该种关系应属民间借贷关系，不存在原告海尔绿城公司诉称的贷款银行，原告海尔绿城公司本案诉求无法律依据。第三人赵桂美述称，一、我方申请法院查封涉案房屋并无过错，法院的查封是正确的，被告刘世刚已经支付了全部购房款并且涉案房屋早已交付被告使用，且产权登记手续已在办理中，应视为被告刘世刚享有涉案房屋的所有权；
二、原告海尔绿城公司未在合同约定期限内履行办理过户登记的手续，违约在先，不能要求解除合同，否则，严重影响我方权益；第三、原告海尔绿城公司要求解除合同赔偿损失所依据的合同约定系原告海尔绿城公司提供的格式条款，该条款约定不明，应作有利于被告的解释，否则，仅仅因为被告未还借款就收回房屋对被告极不公平，并且严重影响我方权益；第四、原告海尔绿城公司作为担保人替被告偿还了财务公司的借款，只是对被告刘世刚拥有普通债权，其没有优先权，也不能既对被告享有债权，又享有涉案房屋的产权，而我方既然已经查封涉案房屋且该房产价值尚不足清偿我方债权，原告海尔绿城公司应通过其他方式向被告刘世刚主张自己的权益。第三人赵桂美为支持其主张，向本院提交我院（2013）历商初字第273号协助执行通知书一份，证明其已申请法院对涉案房产查封，原、被告之间相应的权利义务应当受该查封的约束。通过对上述证据及庭审中当事人陈述的判断分析，本院归纳本案事实如下：原告海尔绿城公司与被告刘世刚于2009年3月6日签订《商品房买卖合同》两份，编号分别为销售（字）200903206和200903207，双方合同约定：被告刘世刚购买位于本市历下区某处房屋，建筑面积为152.95平方米，总价款为1245650元；地下室位于楼号H21单元-2层，房号为212，价款为18000元。同时编号为销售（字）200903206号《商品房买卖合同》还约定：被告刘世刚购买原告海尔绿城公司房屋采用银行按揭方式支付房款，由原告海尔绿城公司为其借款提供担保。同时双方在本合同附件七第二条中对解除合同、退房作出了约定：本合同中买受人（本案被告）采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人（本案原告）提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按合同总金额的5%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人。出卖人、买受人任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议等一并解除，若地下车位已交付给买受人的，应自解除合同或退房前将地下车位返还给出卖人；买受人基于本合同项下商品房而从出卖人处无偿或有偿取得车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无条件返还给出卖人或其权利继受人。另，原、被告双方还于2008年12月4日签订海尔绿城全运村车位转让协议一份，约定：原告海尔绿城公司向被告刘世刚转让位于济南市历下区某处地下车位一个，车位价款为6万元，付款方式为一次性付款。2008年12月15日，原、被告双方与海尔集团财务有限责任公司（以下简称海尔财务公司）签订编号为GQ20081205的海尔集团财务有限责任公司个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）一份，约定：被告刘世刚（借款人、抵押人）为购买个人住房，向海尔财务公司（贷款人、抵押权人）贷款人民币100万元，由原告海尔绿城公司（保证人、开发商）为被告刘世刚贷款提供抵押加阶段性保证担保（抵押加阶段性保证是指海尔财务公司以被告刘世刚提供的所购住房作抵押，在被告刘世刚取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由原告海尔绿城公司提供阶段性连带责任保证而向被告刘世刚发放贷款的方式）。在保证期间，原告愿对被告刘世刚的债务承担全额连带责任，如被告刘世刚未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，海尔财务公司有权要求原告海尔绿城公司就全部债务承担保证责任，原告海尔绿城公司同意其直接从原告海尔绿城公司存款账户中直接扣划。同时该合同还约定：被告刘世刚应当按合同约定按期归还借款本息，有义务及时办理房屋所有权证，如果被告刘世刚借款到期，其未按期清偿贷款本息，并自海尔财务公司发出催还通知书之日起30日内仍未清偿的或被告刘世刚卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，海尔财务公司有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权处分抵押物或要求保证人履行保证责任。上述个人借款合同签订后，海尔财务公司依约向被告刘世刚发放了贷款，并用于了支付购房款，总额为100万元，贷款期限为20年。另，被告刘世刚在与原告海尔绿城公司签订商品房买卖合同后还向原告海尔绿城公司支付了房屋首付款240610元，地下室房款18000元，车位款6万元。2010年6月19日，原告海尔绿城公司向被告刘世刚交付了房屋、地下室后，被告刘世刚入住了该房屋，并在入住后交纳了该房屋的专项维修资金、契税等费用，并开通了用水、用电等服务，但至今尚未办理房屋产权证明。2013年1月8日，我院在受理本案第三人赵桂美作为原告诉被告刘世刚、张某某民间借贷纠纷一案中，依法作出了（2013）历商初字第273号民事裁定书，预查封了被告刘世刚购买的本案涉案房屋。再查明，2013年3月1日，原告海尔绿城公司收到海尔财务公司通知函，被告知：被告刘世刚未按合同约定归还贷款本息，经多次催收，仍未履行还款义务，且被告刘世刚购买的用于抵押的该房屋被司法部门冻结，导致其未能如期收回贷款本息。根据合同约定，被告刘世刚在借款合同项下未偿还贷款本息864216.37元（罚息另计）应当由原告海尔绿城公司承担全额连带责任，将于2013年3月5日前从原告海尔绿城公司账户中直接扣划。2013年3月5日，海尔财务公司直接从原告账户内扣划864226.24元。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人权益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。对于被告刘世刚和第三人赵桂美提出的合同附件七第二条显失公平、为格式条款，应当予以撤销的辩称，
本院认为，合同中的该条约定为双方对违约责任作出的约定，被告刘世刚如按约履行合同，不存在显失公平的情况，且该条款没有合同无效情形和免责情形，亦未免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利，不符合格式条款无效的条件，另，被告刘世刚和第三人赵桂美对此项请求均未单独提起诉讼，因此，对于被告刘世刚和第三人提出的抗辩不予采纳。对于被告刘世刚提出的双方约定的解除条款中贷款人应当是商业银行，而本案贷款人是海尔财务公司、不属于银行的概念，故合同解除条件不能成就的辩称，
本院认为，原、被告双方在编号为销售（字）200903206商品房买卖合同第六条关于付款方式的约定，被告刘世刚付款方式为商业贷款，被告刘世刚支付首付款后，剩余购房款通过商业银行贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向原告海尔绿城公司指定的银行提交完备的贷款申请资料……。该条约定中多次出现“银行”的字眼，而被告刘世刚在申请房屋按揭贷款时，个人住房贷款合同中明确载明贷款人为海尔财务公司，因此，被告刘世刚应当明知其申请按揭贷款的贷款人应为海尔财务公司，其并不是法律意义上的商业银行，双方在条款中对“银行”的约定应当是双方对贷款人的一种称谓而已，不影响双方关于解除合同条款的效力问题。对于被告刘世刚提出的其已取得涉案房屋所有权的辩称，
本院认为，第一，从原、被告双方与海尔财务公司签订的个人住房贷款合同看，被告刘世刚是在原告海尔绿城公司为其提供阶段性保证才得以交付全部购房款，而根据贷款合同约定，在原告海尔绿城公司为其提供阶段性保证期间，被告刘世刚应当按期足额偿还贷款本息，且不能产生让原告海尔绿城公司承担担保责任的情形，只有满足上述条件，被告刘世刚才能顺利取得涉案房屋的产权，并办理相应的房屋权属登记及抵押登记手续，因此，被告刘世刚取得房屋贷款的行为实际上是一种附条件的行为，在条件未成就时，其无法取得涉案房屋的权属权利；第二，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，被告刘世刚虽然入住涉案房屋，并交纳了相关费用，但涉案房屋并未在房产登记机构予以登记，因此，其与原、被告之间仍然为合同关系，即债权债务关系，因此，对于被告刘世刚主张对涉案房屋所有权的抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告刘世刚违反合同约定，未按期偿还贷款本息及涉案房屋被其他案件预查封，导致贷款人海尔财务公司要求原告海尔绿城公司承担了担保责任，原、被告双方约定的合同解除条件已经成就，因此，原告海尔绿城公司要求解除与被告刘世刚签订的商品房买卖合同的诉讼请求，理由正当，应予支持。合同解除后，原告海尔绿城公司从海尔财务公司取得的被告刘世刚的贷款100万元，扣除海尔财务公司从原告海尔绿城公司账上划款864226.24元，剩余款项应当返还给被告刘世刚。被告刘世刚支付的购房首付款240610元、地下室房款18000元以及车位款60000元，原告海尔绿城公司应当返还被告刘世刚。同时，合同约定由违约方赔偿出卖人的全部损失（包括追偿所支出的各项费用），因被告刘世刚违反合同约定，应当承担违约责任，向原告海尔绿城公司支付违约金62030.5元（1240610元×5%），并赔偿原告海尔绿城公司律师费50000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告双方于2009年3月6日签订的编号分别为销售（字）200903206和200903207的商品房买卖合同；
二、解除原、被告双方于2008年12月4日签订的关于车位的《海尔绿城全运村车位转让协议》；
三、被告刘世刚于本判决生效之日起30日内将坐落于本市历下区某处房屋及房号为212的地下室腾出并交付给原告济南海尔绿城置业有限公司；
四、被告刘世刚于本判决生效之日起30日内将坐落于本市历下区某处地下车位腾出并交付给原告济南海尔绿城置业有限公司；
五、被告刘世刚于本判决生效之日起10日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司违约金62030.5元；
六、被告刘世刚于本判决生效之日起10日内支付原告济南海尔绿城置业有限公司支付律师代理费50000元；
七、原告济南海尔绿城置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告刘世刚购房首付款240610元、地下室房款18000元以及车位款60000元；
八、原告济南海尔绿城置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告刘世刚银行贷款差额135773.76元（100万-864226.24元）；
九、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19180元，由被告刘世刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阮 斌
人民陪审员 苏 毅
人民陪审员 战 凯
二〇一三年九月十三日
书 记 员 刘玉宁 搜索“”