秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）秀法民初字第01937号原告陈仕军，男。原告向珍仙，女。共同委托代理人刘秦飞、杨林波。被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司。法定代表人谭书明，该公司董事长。委托代理人黄光界、李德平。
原告陈仕军、向珍仙等46户诉被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙公司）商品房预售合同纠纷案，本院受理后，依法由
审判员许洪军独任审判，适用简易程序，于2013年8月7日依法公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人刘秦飞、杨林波，被告的委托代理人黄光界、李德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月9日，原告在被告开发的黔龙-阳光大院（西院）购买商品房一套，双方签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定了房屋总价款，及水、电入户开通费用包含在房价内，并约定在2010年12月31日前交房，被告应在交房后60日内为原告提交土地房屋登记机构的规定资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如逾期应按总房款每天万分之一向原告支付违约金。被告按约定交房后，未按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款规定为原告取得房屋登记受理单。被告在交房后未按一户一表为原告在电力公司及长兴水利水电公司上户。综上所述，原告认为，被告未按合同约定为原告办理房屋登记受理单，已构成违约，应向原告支付违约金。原告所支付的房款已包含了水电上户费，被告应为原告以一户一表上户。故诉至法院，请求法院支持原告的如下诉讼请求：1、判令被告为原告按一户一表安装水、电，上户安装费1500元由被告承担；2、判令被告立即支付原告逾期办理房屋登记受理单违约金14756.10元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求一中的金额从1500元变更为1965元，其中水的上户费用为1305元、电的上户费为660元。
被告辩称，对于诉讼请求一，答辩人认为原告背离了合同的内容，该项诉讼请求无合同依据，合同并没有约定一户一表，在主合同附件三中只约定安装水表、电表。关于水电的入户安装费用，被告已经按照合同约定予以承担，且诉讼请求一中的1965元，属于尚未发生的费用。原告的该项诉讼请求缺乏合同依据及法律依据。同时，按照小区规划及物业管理规定，被告的行为并没有违反法律规定，也未损害购房户的利益。因此，原告的诉讼请求一缺乏合同及事实依据。对于诉讼请求二，被告违约的事实并不存在，补充协议已经废止了受理单的问题，合同约定的是办理房产证，而不是受理单，受理单只是办理房产证的一个过程，没有实质意义。诉讼请求二也无事实及合同依据，原告要求被告承担违约金对于被告既不合理，也不合法。综上，原告的两项诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。原告为支撑其所主张的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向本院举示了如下证据材料：证据一，《重庆市商品房买卖合同》一份，用以证明：1、原告在被告处购买商品房的事实，及房屋的总价款、交房时间；2、原告系委托被告办理该商品房的产权登记，如被告延期办理，每天按总房款的万分之一支付违约金。证据二，《补充协议》一份，用以证明原告的水电上户费包含在总房价中。证据三，《业务受理通知单》一份，用以证明被告为原告办理房屋登记受理单的时间及违约的天数。证据四，《变更记录》一份，用以证明被告在2010年3月18日将公司名称由重庆钱塘房地产开发有限公司变更为重庆黔龙阳光地产发展有限公司。证据五，《授权委托书》三份，用以证明原告都是按合同第十三条约定委托被告办理房屋产权登记事宜，办理房屋登记受理单是被告的义务。被告对原告提交证据的质证意见：对于证据一、二，真实性、合法性、关联性无异议，但是达不到原告的证明目的。对于证据三，真实性、合法性、关联性无异议，恰好证明了被告按照补充协议的约定为原告办理房屋产权证。对于证据四，真实性、合法性、关联性无异议。对于证据五，真实性、合法性无异议，但是与本案无关联性。被告为支撑其辩解的事实，在举证期限内，本院开庭审理时，向法院举示了如下抗辩证据材料：证据一，《工商营业执照》、《组织机构代码》、《法定代表人身份证》各一份，用以证明被告主体身份情况。证据二，《商品房预售许可证》二份，用以证明被告所预售的阳光大院东院、西院商品房依法取得商品房预售许可证，其预售行为合法。证据三，《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，用以证明：1、原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的。2、《商品房买卖合同》第十七条约定了通水、通电的具体时间。3、合同附件三土建工程标准约定：水电，智能水、电表。4、合同及补充协议没有对水电必须在水电企业为原告上户的约定，被告已按合同约定履行完合同对水电安装的约定义务。原告现超出合同约定要求被告为原告到水电企业上户和承担上户费用与合同约定不符，于法无据，其请求不能成立。5、按《补充协议》的约定，如本协议内容与合同内容有冲突的以补充协议为准，该约定是原被告之间的真实意思表示，合法有效。6、《补充协议》第3条是对《商品房买卖合同》第13条的变更，不再以60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单作为被告违约的条件，并且被告只是协助办证，因此，原告以主合同的约定主张被告违约的理由和事实不能成立。证据四，《业主／住户房屋交验表》一份，用以证明：1、原告的实际接房时间。2、被告交付给原告的房屋是合格的，对水电气安装、开通是符合合同约定，原告也是认可的，并无异议。足以说明原被告之间的合同已经履行完毕。原被告均认可涉案房屋水电是符合合同约定，不存在水电要在水电企业为原告单独开户的意思表示。3、原告提出要求被告为原告安装一户一表，承担上户安装费用的诉讼请求明显与合同约定相悖，其请求依法不能成立。证据五，《水电卡领用登记表》一份，用以证明原告在被告物管处领取水电卡，原告的该行为说明被告对水电的安装符合合同约定，原告对此予以认可。证据六，《业务受理通知单》、《房地产权证》各一份，用以证明：1、被告于2012年11月15日取得东院的初始登记，2012年12月31日取得原告房屋的分户产权证受理通知单。2、被告按补充协议约定时间协助原告办理房地产权证。3、被告没有违约事实，不应承担违约责任。原告对被告提交证据的质证意见：对于证据一、二，真实性、合法性无异议。对于证据三，真实性、合法性无异议，《商品房买卖合同》中对水电安装进行了约定，被告的理解是不符合重庆市的相关规定。《补充协议》并没有对主合同13条进行了变更，《补充协议》第3条是分证的约定，被告的该项辩称不能成立。且原告是在签订合同时签订的授权委托书，委托被告进行办理。原告的义务仅是签订授权委托书、提供居民身份证，违约的根本是被告未能取得竣工验收合格证，被告存在违约行为。对于证据四，原告对表的质量没有异议，但是对于是否上户原告并没有意思表示，不能达到被告的证明目的。对于证据五，与本案没有关联性，是物管公司的行为。对于证据六，东院初始登记的取得时间是2012年12月31日，而不是2011年10月9日。西院受理单的取得时间为2011年10月9日。被告取得受理单的时间与合同约定不符，恰好证明了被告违约。对于补充协议问题，被告不能以办理房屋产证来代替取得受理单，两者不能混为一谈。原告所举示的证据一、二、三、四，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。证据五，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认。被告举示的证据一、二、三，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认。对于证据四、五、六，能证明本案的部分待证事实，本院予以确认。综合原告的起诉和被告的抗辩，双方举证、质证及本院对证据的认定，归纳确认以下法律事实：2011年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方在甲方处购买商品房。合同约定了该商品房坐落在重庆市秀山县中和街道朝阳路黔龙阳光大院（西院）及房屋总价款。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同第十七条约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施--于2010年12月31日前通水，于2010年12月31日前通电。第二十二条规定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。附件三建筑材料、设备安装标准说明中约定：安装工程标准：给水--品牌PPR管、主立管设置于管廊内；电气—水电入户、智能水电表。合同签订当日，原、被告双方签订了《补充协议》作为合同的附件五，其中第二条约定甲方承诺该房价含水、电、天燃气入户开通费用。第三条对合同第十三条内容补充约定：甲方应在产权证办理完毕且乙方交齐办理国有土地使用证分户所需费用及资料之日起贰年内协助乙方办理完毕国有土地分户使用权证。如因甲方原因在约定日期内未办理完毕国有土地分户使用权证，甲方自违约之日起应按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，直至办理完毕日止。2011年7月10日，原告同意接房。2011年10月9日，被告取得了所开发房地产楼盘的总证。2011年11月23日，秀山县国土资源和房屋管理局给被告出具了《业务受理通知单》，该通知单载明黔龙公司提出房地产权属登记申请，经审查，符合受理条件，决定受理。原告的商品房于2012年已办理了房地产权证。另查明，重庆钱塘房地产开发有限公司于2010年3月18日更名为重庆黔龙阳光地产发展有限公司。在履行合同中，被告已将原告所购商品房的水、电已经开通，安装了水、电分表，小区安装了总表，但原告在供水、供电企业处未建立独立的户头，无法自行单独交费，而需要将相关的费用交纳至小区物业管理公司，由物业管理公司将原告所交的费用交到自来水公司、电力公司。又查明，在审理中，本院经询问双方当事人，双方明确确认，在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中约定的“房地产权证”是指原告所购房屋的房地产权证。在《补充协议》第三条中约定的“产权证”是指被告所开发房地产楼盘的总证，“国有土地分户使用权证”是指原告所购房屋的房地产权证。现国有土地使用权证与房屋所有权证已二证合一为房地产权证。原告所购房屋的房地产权证均由原告委托被告办理。再查明，黔龙公司已经取得了黔龙阳光大院（东院、西院）的《重庆市秀山县商品房预售（预租）许可证》，其预售许可证号为《秀山国土房管（2009）预字第（14）号》、《秀山国土房管（2009）预字第（15）号》。综合当事人的起诉和抗辩，本案争议的焦点为：（一）《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的效力判定问题；（二）被告应否为原告按一户一表安装水电，并承担上户安装费问题；（三）被告应否支付原告逾期办理房屋登记受理单的违约金问题。对本案争执焦点的解析：（一）《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的效力判定问题
本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系签约双方协商一致的真实意思表示，其合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。（二）被告应否为原告按一户一表安装水电，并承担上户安装费问题
本院认为，合同作为平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是确立当事人双方享有权利和承担义务的基本依据。原告主张的“一户一表”其含义为安装能够由其自行到自来水公司、电力公司交费的模式。涉案小区现有的交纳水、电费的模式为总分表制，即购房人在供水、供电企业处未建立独立的水表、电表户头，与水、电企业无直接供用水、电合同关系，无法自行单独交费，而需要将相关的费用交纳至小区物业管理公司，由物业管理公司将购房户所交的费用再到自来水公司、电力公司进行交费的模式。从以上表明，“一户一表”制不同于传统的总分表制。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条仅约定了通水、通电的时间，并未对水电的具体安装进行约定，而是在附件三建筑材料、设备安装标准说明中约定了给水—品牌PPR管、主立管设置于管廊内；电气—水电入户、智能水电表，及《补充协议》第二条约定了黔龙公司承诺该房价含水、电、天燃气入户开通费用。确认被告是否应当按照一户一表为原告安装水、电的前提条件应当是双方合同的约定。原、被告双方签订的合同及附件中均未有按“一户一表”安装水、电的明确约定，仅约定了入户开通。本案中，被告已经按照合同的约定为原告安装了智能水表、智能电表，水电已经开通，原告能够正常予以使用，且被告并未向原告收取入户开通的相应费用。因此，被告已经按照合同的约定全面履行了自己的合同义务。
原告诉称《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条第一款的规定：城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时交纳水费。被告作为有资质的房地产开发企业，应当实行该制度。根据上述规定，推行一户一表制的责任主体为城市供水企业。该条例四十五条规定，城市供水企业包括公共供水企业、自建设施供水企业和其他供水企业。因此，实行一户一表的责任主体为城市供水企业。被告无合同义务和法律上的义务为原告按“一户一表”安装开通水、电，并承担上户费。故，原告的该项诉讼请求无合同依据和法律依据，本院不予支持。（三）被告应否支付原告逾期办理房屋登记受理单的违约金问题
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由原被告双方向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理，被告应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任，未能按期提交申请，并取得登记受理单，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。如因原告的责任，导致被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告不承担违约责任。合同签订的当日，原、被告双方签订了《补充协议》。双方在《补充协议》第三条约定，被告应在产权证办理完毕且原告交齐办理国有土地使用证分户所需费用及资料之日起贰年内协助原告办理完毕国有土地分户使用权证。如因被告原因在约定日期内未办理完毕国有土地分户使用权证，被告自违约之日起应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，直至办理完毕日止。本案中，在履行合同中，原告于2011年7月10日接房。依照合同约定，被告应当在原告接房之日起60日内在国土房管部门取得登记受理单，而被告取得秀山县国土资源和房屋管理局出具的《业务受理通知单》的时间为2011年11月23日，从时间上考量，被告已经违反了主合同十三条的约定逾期取得登记受理单。但是，签订主合同当日签订的《补充协议》第三条已经对主合同第十三条约定的权利义务进行了变更，变更了主合同中关于取得登记受理单期限的约定。从主合同十三条及补充协议第三条的内容可知，主合同十三条是关于办理产权登记的约定，约定了登记受理单的取得时间及违约金。而补充协议第三条也是对办理原告的房地产权证的约定，约定了取得房地产权证的时间及违约金。主合同十三条及补充协议第三条实质都是对办理房地产权证的约定。根据主合同十三条的约定，被告的办证义务止于登记受理单的取得，办理房地产权证是国土房管部门的具体行政行为，而补充协议第三条将办证义务由被告取得登记受理单变更为为原告实际取得房地产权证，原先约定取得登记受理单的义务已经被后续的取得房地产权证的义务所取代、变更。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国的不动产物权变动采取的是登记的模式。对作为不动产的商品房，标的物所有权转移行为的完成就是必须办理房屋所有权登记手续。取得房地产权证，这是不动产物权变动公示原则的具体体现，实际操作是开发商先向国土房管部门完成初始登记（取得整个楼盘的大产权证），再依据双方的约定或法律行政法规的规定到国土房管部门办理买受人的房地产权证。办理买受人的房地产权证必须取得国土房管部门的登记受理单，该受理单是办理买受人的房地产权证的条件。本案中，双方在《补充协议》中约定，被告应在大产权证办理完毕且原告交齐办理房地产权证所需费用及资料之日起2年内协助原告办理完毕房地产权证，且被告系在双方补充约定的期限内履行合同义务。故被告并未违约，不应当承担违约责任。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，
判决如下：驳回原告陈仕军、向珍仙的全部诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元，由原告陈仕军、向珍仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判员 许洪军
二〇一三年九月九日
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