济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2012）历商初字第1199号原告周华，女，1963年8月18日出生，汉族，住济南市历下区。委托代理人岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。委托代理人韩惠波，系原告之夫。被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市历城区。法定代表人郑焕刚，董事长。委托代理人孟晓转，济南正大建业发展有限公司员工。
原告周华与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称正大建业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周华的委托代理人岳业清、韩惠波，被告正大建业公司的委托代理人孟晓转到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周华诉称，2010年11月30日，周华就正大建业公司开发的位于历下区利农庄6号2号楼2单元402室及地下室2-108（以下简称涉诉房屋）与正大建业公司签订《商品房买卖合同》1份，双方在合同中对合同总价款、交房日期、交付房屋条件、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，周华于2010年11月30日向正大建业公司支付了1265876元。但至合同约定的房屋交付日期即2011年12月31日，正大建业公司未能向周华交付符合法律规定的房屋。至周华起诉时，正大建业公司也未能交付合格的房屋，该时间已远远超过90天，根据《房屋买卖合同》约定，周华于2012年5月22日向正大建业公司发出书面《解除合同通知》，正大建业公司于同年5月23日回复周华《继续履行合同通知》，不同意解除合同，双方发生纠纷。另，周华、正大建业公司在《房屋买卖合同》中约定的解除合同时正大建业公司承担的违约金明显偏低，且是格式合同，大大限制了自已的责任，而周华因不能取得符合条件的房屋所发生的实际损失远远大于约定的违约金。周华向正大建业公司交付了60000元车库购买款，但正大建业公司未交付车库。因正大建业公司迟延交付房屋，周华主张解除商品房买卖合同，车库的使用目的已无法实现。综上，请求法院依法判令：1、解除周华与正大建业公司于2010年11月30日签订的《商品房买卖合同》；2、正大建业公司返还周华购房款1265876元，并赔偿周华自交付房款之日至正大建业公司返还房款之日经济损失（个人借款利息损失210000元和同期银行贷款利息损失）；3、正大建业公司返还周华车库款60000元，并赔偿周华自交付车库款之日起至正大建业公司返还车库款之日的经济损失（同期银行贷款利息损失）；4、本案诉讼费用由正大建业公司负担。原告周华为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、商品房买卖合同1份，证明双方存在房屋买卖合同关系及各自的权利义务；证据2、收据3份，证明周华按合同约定已付清涉诉房屋的购房款，并支付了6万元的车库款；证据3、济南市工程质量与安全生产监督站网上公示工程备案公示1份，证明涉诉房屋于2012年4月才进行了工程备案，与合同约定的交房屋时间已超过3个月，周华有权解除合同；证据4、解除合同通知1份，证明因正大建业公司未在合同约定的期限内交付符合使用条件的房屋，周华向正大建业公司发出通知要求解除合同；证据5、继续履行合同通知1份，证明正大建业公司收到了周华的解除合同通知；证据6、借据及证明各2份，证明周华为购买涉诉房屋而借款的事实；证据7、杨某和崔某出具的收条复印件及银行流水，证明杨某收到了周华归还的30万元借款和9万元利息，崔某收到了周华归还的40万元借款和12万元利息，周华共计偿还借款本金70万元，支付借款利息21万元；证据8、宣传册1份，证明正大建业公司现在施工完毕的小区更改了当时宣传册的规划，并未告知周华，根据合同约定，周华有权退房；证据9、有正大建业公司工作人员董某签字的正大利农6号问题一览表，证明涉诉房屋存在众多问题，不符合交付条件；证据10，有正大建业公司工作人员董某签字的正大利农6号交房验收意见，证明涉诉房屋不符合交付条件；证据11、正大置业利农庄天然气工程竣工资料收到表，证明在涉诉房屋在2012年8月20日燃气工程才施工完毕，之前不符合交付条件；被告正大建业公司辩称，正大建业公司不同意解除双方商品房买卖合同。正大建业公司于2011年12月16日通过合同约定的建设、设计、施工、监理四家单位验收并取得建筑工程竣工验收报告，于2011年12月31日向周华发出交房通知，正大建业公司按照约定履行合同义务，不存在任何违约和违法行为，周华要求解除《商品房买卖合同》无任何事实与法律依据。按照《商品房买卖合同》的约定，正大建业公司于2011年12月31日向周华发出交房通知，周华未能按照合同约定如期收房，按照合同约定：买受人未能按出卖人向买受人发出的书面通知之内容办理交接手续，视为买受人已交接，出卖人不承担逾期交房责任。故周华拒绝收房的行为视为已交接。综上，请求法院依法驳回周华的诉讼请求。被告正大建业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、国有土地使用证1份；证据2、建设工地规划许可相关技术经济指标1份；证据3、建设工程规划许可证1份；证据4、商品房预售许可证1份；证据5、建筑工程施工许可证1份；证据1-证据5证明涉诉房屋具备合法的建设、销售依据，周华与正大建业公司签订的商品房买卖合同合法有效；证据6、建设工程竣工验收报告1份，证明正大建业公司于2011年12月15日取得涉诉房屋的该项报告，达到了合同约定的交房条件；证据7、特快专递邮件详情单1份，证明正大建业公司于2011年12月31日前向周华发出了交房通知；证据8、特快专递邮件查询回单1份，证明周华于2011年12月31日收到正大建业公司发出的交房通知；证据9、房屋所有权登记申请书，证明涉诉房屋在2013年1月28日之后可以办理分房产权登记。经对原告周华和被告正大建业公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下事实：周华与正大建业公司于2010年11月30日签订《商品房买卖合同》，约定由周华购买正大建业公司开发的位于济南市历下区利农庄路6号2单元2-402室的涉诉房屋，房屋建筑面积为99.63平方米，单价为12308元／平方米，地下室为2-108，面积为13.21平方米，单价为3000元／平方米，涉诉房屋总价款为1265876元。合同第八条约定出卖人（即正大建业公司）应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第4种条件，即该商品房通过四方竣工验收（四方指建设、设计、施工、监理四家单位），并符合合同约定的商品房交付买受人（即原告周华）使用；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向人支付违约金。买受人要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、逾期交房违约金最高不超过合同总房款的1%。双方就其它权利义务进行了约定。合同签订后，周华分别于2010年11月6日、2010年11月30日支付了70000元和1195876元购房款，以上购房款合计1265876元。周华于2011年12月25日支付了正大建业公司60000元车库款，但双方未签订书面的车库买卖协议，也未确定车库的具体价格和车库面积或编号。2011年12月30日正大建业公司以特快专递的方式向周华邮寄了交房通知。周华于2012年5月21日向被告正大建业公司发出《解除合同通知》，以正大建业公司未能按约交付房屋为由要求与其解除合同，并要求正大建业公司承担相应的违约责任。正大建业公司向周华出具《继承履行合同通知》，告知周华正大建业公司已于2011年12月30日发出交房通知，正大建业公司不同意解除合同，双方因此产生纠纷。另查明，涉诉房屋已取得合法的建设依据和销售依据，但本案所涉车库并未取得合法的销售依据；涉诉房屋于2011年12月15日取得了项目建设单位、施工单位、监理单位、设计单位出具的《建筑工程竣工验收报告》；涉诉房屋于2012年4月取得了济南市工程质量与安全生产监督站的工程备案，济南港华环通燃气工程有限公司于2012年8月15日出具了涉诉房屋所属项目的“正大置业利农庄天然气工程竣工资料收到表”。案外人崔某分别于2010年11月16日和2010年11月18向周华的转账支付了30万元和10万元，周华与其配偶韩某于2010年11月20日为崔贤玉出具了借条，该借条载明“现借崔某肆拾万元，利息按15%年利计，期限两年”。案外人杨某于2010年10月29日向周华转账支付了30万元，周华与韩某出具了借条，该借条载明“今借杨某30万元，用于购买住房，期限1-2年，利息按年利率15%计算”。2012年11月20日，杨某出具的收条载明“现收到周华购房借款30万元，利息9万元”；2013年1月28日，崔某出具的收条载明“今收到周华还借款40万元及利息12万元，共计52万元”。
本院认为，周华与正大建业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同约定，正大建业公司应在2011年12月31日之前将“通过四方竣工验收（建设、设计、施工、监理单位）的房屋交付买受人”。依据《城市房地产管理法》第二十七条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。同时，《建筑建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收并经过相关部门备案。因此，涉诉房屋虽然于2011年12月15日取得了建设、施工、设计、监理单位出具的建设工程竣工验收报告，但是在2012年4月才取得了济南市工程质量与安全生产监督站的工程备案，且涉诉房屋的天然气工程在2012年8月份才取得竣工资料，故正大建业公司虽然于2011年12月31日向周华发出了交房通知书，但周华有权拒绝接收涉诉房屋。因涉诉房屋截止至2012年3月30日仍不符合法定的交付条件，周华也未实际接收涉诉房屋，正大建业公司构成延期交房，且延期期限已超过90日，周华有权解除合同，故周华要求解除商品房买卖合同、正大建业公司返还购房款的诉讼请求，要求合法，理由正当，本院应予支持。由于正大建业公司未能按时交付涉诉房屋致使合同解除，正大建业公司应承担违约责任，但双方约定的违约金比例过低。虽然周华主张曾向崔某、杨某分别借款40万元和30万元，故而产生了借贷利息损失，但该借款利率明显高于银行同期贷款利率，且周华未证明该款项实际用于支付了涉诉房屋的购房款，对借款利息的支付也未提供完整的资金轨迹证明，故
本院认为正大建业公司应支付的周华的经济损失以周华所付购房款的同期银行贷款利息计算为宜。周华支付了正大建业公司6万元的车库款，双方未签订书面协议，也未确定车库的总价款和车库的面积和位置编号。因本案所涉车库并未取得相应建设、销售依据，故周华与正大建业公司口头达成的车库购买协议无效，且车库作为涉诉房屋的附属设施，商品房合同解除，即使周华与正大建业公司约定的是购买本案所涉车库的使用权，该购买协议也已无履行必要，故周华要求正大建业公司返还6万元车库款的诉讼请求，本院应予支持，正大建业公司还应支付周华6万元车库款的同期贷款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十五条之规定，
判决如下：解除原告周华与被告济南正大建业发展有限公司于2010年11月30日签订的《商品房买卖合同》；被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日返还原告周华购房款1265876元；被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日返还原告周华车库款60000元；被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周华经济损失（以70000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年11月7日起计算至本判决生效之日止；以1195876元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年12月1日起至本判决生效之日止；以60000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年11月26日起至本判决生效之日止）；驳回原告周华超出部分的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16290元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 李荣伟
人民陪审员 战 凯
二〇一三年九月九日
书 记 员 王恩辉 搜索“”