山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第355号上诉人（原审原告）威海东方联华营销策划管理有限公司。法定代表人许语娥，经理。委托代理人邹大勇，山东方向明律师事务所律师。上诉人（原审被告）本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司。代表人孙柏胜，经理。上诉人（原审被告）本溪华厦第二建筑工程有限责任公司。法定代表人闫大伟，董事长。上述二上诉人之共同委托代理人张军伟，山东力诺律师事务所律师。上诉人本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司（以下简称“华厦建筑经区分公司”）、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司（以下简称“华厦建筑公司”）与上诉人威海东方联华营销策划管理有限公司（以下简称“东方联华营销公司”）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服威海经济技术开发区人民法院（2011）威经技民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告华厦建筑经区分公司系被告华厦建筑公司开办的不具备法人资格的分公司。位于威海经济技术开发区的“福成茗居”楼盘系威海福成房地产开发有限公司（以下简称“福成房地产公司”）开发并由被告华厦建筑经区分公司承建的房地产项目。2010年10月15日，原告与被告华厦建筑经区分公司签订福成茗居楼盘销售代理合同，约定，福成茗居两栋高层6号及8号楼属于福成房地产公司给被告华厦建筑经区分公司的顶账房，共计70套房产；被告华厦建筑经区分公司委托原告进行推广策划及独家销售代理，合同期限自2010年10月22日至2011年5月22日共计7个月；任何一方不得随意单方终止本合同，如需延期或提前终止，双方进行协商；按照被告华厦建筑经区分公司给予原告的价格，三层起每平米4900元起价，每层上浮详细价格见附件一（该附件记载了楼房的1-21层东、中、西户型的不同价格），溢价部分为原告佣金收入，具体销售均价参照市场行情并结合项目实际情况制定，如需要则每两个月根据市场情况将对房价进行调整；原告每月至少销售十套，如销售不满十套，被告扣除溢价部分的20%作为处罚，每两个月统算一次；销售业绩以客户交付定金为准（定金标准为每户不能低于5000元）；双方签订合同之日起，原告成立专案工作小组，完成以下服务内容：市场基础调研、项目市场定位、项目方案设计优化、项目总体营销思路、项目媒体广告计划、开盘方案及相关SP活动方案、项目销售价格的制定与控制、接待中心与销售道具布置、样板房装饰方案建议、户外广告计划制定、销售策略及案场销售模式、销售培训及督导销售代理；原告承担项目宣传媒体的推广费用、整个项目的营销策划费用、宣传页印刷发放费用、售楼人员工资福利、分销商佣金、团购优惠金额、平时购房者要求给予的优惠金额等费用；原告需保持被告华厦建筑经区分公司售楼处现有状态不改变，并挑选两名优秀售楼员且工资福利不低于原来标准，原告承担被告华厦建筑经区分公司已签订的楼盘分销商，确保合同的延续执行，上述工作完成的具体时间由原、被告双方根据项目实际进度商定；被告华厦建筑经区分公司应按约定准时向原告支付应付的佣金，自合同签订之日起应按约定向原告提供工作所需的配合，确保合同签订之日原告进入现场接待处，并提供电话及相应的办公场与设备；被告华厦建筑经区分公司争取项目能于12月30日前具备开盘条件，确保2011年12月底前将已售房屋交付业主，负责办理已签约客户的按揭的产权等事宜、负责备案本项目所有相关证件和各项审批手续，保证所销售项目产权清楚，以不影响本项目销售，被告应配合原告在代理期间的销售工作，负责与买方签订认购书和预售合同的签署、售楼款的收取；销售合同及收据均由被告华厦建筑经区分公司提供，售楼款项由该公司专人收取，汇入该公司指定账号，被告华厦建筑经区分公司向原告提供收取客户定金所需要的发票或收据；佣金结算方式为月结，结付标准以客户正式签定购房合同并已支付首期款，其中首付款的金额不得低于该房总房款的20%，若需提供按揭贷款的，按揭款到达被告华厦建筑经区分公司账户后，每月成交单位溢价款须于次月5日前付清予原告，一次性付全款的客户在被告华厦建筑经区分公司收到全部购房款后，三日内支付溢价佣金，如认购者签署认购书后违约，认购者所付定金归原告所有。该合同还对其他事项进行了约定，加盖原告及被告华厦建筑经区分公司的公章。合同签订后，原告即约对上述楼盘进行对外销售。2011年1月28日，威海市房地产管理局向福成房地产公司下发责令限期整改通知书一份，内容为：“威海福成房地产开发公司本机关在对你从事福成茗居A6、A7、A8号销售行政许可事项的活动进行监督检查时，发现你有以下违法行为：你公司开发建设的蒿泊福成茗居A6、A7、A8号商品房，在未取得商品房销售许可证的前提下，违规进行销售。依据《中华人民共和国行政许可法》第六十六条（六十七条）规定，现责令你于2011年2月28日前改正，并将改正情况书面报我机关。”同年2月10日，福成房地产公司向被告华厦建筑公司下发通知一份，内容为：“你公司承建的蒿泊社区改造A区6、8号住宅楼，未与我公司签订销售协议，也未经我公司呈报有关部门批准领取销售许可证的情况下，私自进行销售，已经严重干扰了该区域市场的销售秩序，同时也给我公司的销售工作制作了很多障碍，影响了我公司的良好社会信誉。现根据有关部门的指示精神，结合我公司的实际情况，经研究决定，你公司须立即停止上述楼盘的销售，销售人员在月底前撤出售楼处，再不得以任何形式组织销售，待有关部门许可后，由我公司组织统一销售，以维护我公司的社会信誉及该区域的市场秩序。”2011年4月7日，被告华厦建筑经区分公司向原审法院提起诉讼，要求确认其与原告签订的楼盘销售代理合同无效，并要求原告停止销售、撤离销售处。2011年8月原审法院判决驳回被告华厦建筑经区分公司的诉讼请求。后被告华厦建筑经区分公司对该判决不服，提起上诉。威海市中级人民法院
经审理认定，商品房预售许可证系商品房预售合同成立并有效的法定条件，但对于商品房销售代理合同现行法律法规并未有商品房预售许可的强制性规定，原告已代理售出三十余套房屋中大部分由福成房地产公司与购房者签订商品房认购协议，并且售楼地点即在涉案楼盘现场，福成房地产公司与购房者签订的认购协议书可视为对代理销售行为的追认，涉案销售代理合同转为有效合同，被告华厦建筑经区分公司以其无权处分为由主张销售代理合同无效与事实不符，判决驳回上诉，维持原判。
被告华厦建筑经区分公司不服该判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2012年10月16日向被告华厦建筑经区分公司送达受理通知书，通知其立案审查。2011年6月28日，原告诉至原审法院称，其投入巨资对楼盘进行了宣传推广并销售房屋过半，但2011年2月被告华厦建筑经区分公司突然要求停止销售，并随后接管售楼处和房屋销售工作，被告华厦建筑经区分公司的行为使原告无法继续履行合同，给原告造成了巨大的损失。因被告华厦建筑经区分公司系被告华厦建筑公司之分公司，故要求二被告共同赔偿原告广告宣传损失476000元，后增加诉讼请求，要求二被告支付销售代理佣金1932920.60元并赔偿可得利益损失1000000元。二被告辩称，一、虽然法院判决涉案销售代理合同有效，但二被告仍持不同意见，并且正在申请再审；
二、销售代理合同约定，本合同经双方代理人签字盖章后生效，而双方代理人均未签字，故合同未生效；
三、根据合同约定，该广告宣传费用系应由原告承担，并且因售楼行为违法，房产管理部门要求停止销售，非被告故意造成原告的该部分损失。佣金的结付标准以客户正式签订购房合同并已支付前期款，由于该房产项目一直未办妥房屋预售许可证，正式购房合同无法签订，客户所交款项仅是认购金并非房款，原告要求支付佣金缺乏依据。即使将来符合支付佣金条件，还应考虑每月售楼不足十套时佣金应扣20%、出现退房情况等。原告在合同期内一直正常销售，并未提前撤离，其要求被告赔偿可得利益损失1000000元，缺乏事实及法律依据。综上，二被告请求驳回原告的诉讼请求。原审过程中，原告进一步明确，其第一项诉请是指前期进行广告策划推广而发生的费用，因被告中途解约，导致该投入无法收回；第二项诉请是指原告已销售的33套房屋应得的佣金；第三项诉请的可得利益是指参照原告履行合同3个多月时间计算，平均每月佣金为50万元，由于被告的原因，原告于2011年2月中旬停止销售，如无被告中途解约事项发生，原告后三个月的应得佣金应为150万元，考虑到前期广告投入部分利益得以实现，可得利益仅主张100万元。为证明其上述主张，原告提交如下证据：证据一、原告与威海市环翠区中天广告代理中心签订的关于福成茗居项目的行业短信应用协议一份及80000元的收款收据；证据二、原告与威海市公共交通总公司广告分公司签订的福城茗居和富安花园两个项目的广告合同书（约定总广告费是65000元，原告主张福城茗居项目按16000元计算），但未提供相关收款收据；证据三、威海锦佳印刷有限公司关于福成茗居项目单页加工印制订货单及80000元的收款收据；证据三、原告与威海龙之想营销策划有限公司签订的福城茗居项目传播企划及视觉平面设计协议及300000元收据。另外，原告对销售佣金的计算依据提交如下证据：证据一、2010年10月19日至2011年1月7日28名客户交纳款项的意向金收据，被告华厦建筑经区分公司在该28份意向金收据上盖章确认。该收据中记载了购房者缴纳意向金的金额（分别在1万至6万元不等）、每套楼房的单价、面积及销售总价、底价及溢价额（草厦底价标注每平方米2500元）、溢价部分为佣金（计算方式为售价总额减去底价总额，已对具体溢价金数额进行确定，具体为：2010年10月：A8号楼103室85670元、A6号楼103室85670元、A8号楼104室122907元、A6号楼104室122907元、A6号楼303室35108元、A8号楼302室30909元、A8号楼303室40315元、A8号楼402室36202.2元、A8号楼403室38683.4元；2010年11月：A8号楼502室39476元、A8号楼701室60659元、A8号楼203室25197元、A8号楼301室51431元、A8号楼202室25197元、A8号楼702室73916元、A8号楼204室55503元、A8号楼401室99717元、A8号楼602室72572元、A6号楼402室64136元、A6号楼202室41995元、A8号楼304室44880元、A8号楼504室47970元；2010年12月：A8号楼503室45853元、A6号楼403室41730元、A6号楼604室48699元、A6号楼602室47101元；2011年1月：A8号楼1102室55602元、A6号楼502室45523元），佣金为税前佣金，根据合同约定进行计算。证据二、5名客户（不包含在已缴纳意向金的28名购房户之内）与福成房地产公司签订的商品房认购协议书，约定了购买A6及A8号楼房屋的楼号、单价、建筑面积，并约定购房人分别向福成房地产公司支付诚意金3至5万元不等，其中3份签订时间为2011年1月，2份签订时间为2011年2月。原告同时提供了证据证明其中一名购房者黄克森（2011年1月签订认购协议书）向福成房地产公司交纳诚意金40000元，另一套房屋购买者郝明丹、王新超（2011年2月签订认购协议书）与福成房地产公司签订了商品房预售合同，此外还有一名购房者孙洪进（2011年2月签订认购协议书）的配偶为夏政（正）红。另查，双方合同中约定的施工楼号为A6#及A8#两栋楼房对应的公安部门预编号为3#及1#，于2012年4月取得了商品房预售许可证。经向福成房地产公司调查，原告主张的已销售的33套房屋中，有13套签订了商品房预售合同，仅有部分购房者与原告主张的交纳意向金或签订认购协议的购房人名称相符（其中包括夏政红、郝明丹）。33套楼房购房人在福成房地产公司处付款的涉及21人（其中包括夏正红、郝明丹、黄克森），金额分别在3万至60余万不等，但部分付款人姓名与原告提交的33名购房人名单不符。此外，被告主张有多名购房者已退回所购房产，另有数名要求退房正在处理过程中。被告同时认为没有与原告解除合同，只是应房管部门要求停止销售，但合同期内原告一直在销售，并未提前撤离。原审法院认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：
一、二被告应否向原告支付销售代理佣金，如应支付，具体金额如何计算；
二、二被告应否向原告赔偿广告宣传损失；
三、原告主张可得利益损失的诉讼请求是否成立。针对第一个焦点，原告与被告华厦建筑经区分公司签订的楼盘销售代理合同为有效合同已经生效判决确认，虽然被告华厦建筑经区分公司申请再审，但山东省高级人民法院仅对该案进行立案审查，并未改变或撤销已生效判决，故双方仍应按合同约定履行各自义务。合同签订之后，原告即开始进行楼房销售，被告华厦建筑经区分公司也在意向金收据中对原告销售情况进行确认，且生效判决认定原告已代理销售三十余套房屋，故被告主张双方委托代理人未签字、销售代理合同未生效，与事实不符，不予采信。根据约定，原告销售业绩以客户交付定金为准，每户不能低于5000元；佣金结算方式为月结，结付标准以客户正式签定购房合同并已支付首期款，其中首付款的金额不得低于该房总房款的20%。虽然被告主张已售出的33套房屋并不完全符合上述付款标准，但是双方同时约定被告华厦建筑经区分公司应争取于2010年12月30日前具备开盘条件，确保2011年12月底将已售房屋交付业主。取得商品房预售许可证及交付房屋本应属福成房地产公司的义务，在销售代理合同中双方约定将该义务归于被告华厦建筑经区分公司，被告自愿将该种情形作为自己的义务，根据合同相对性原则，在合同履行过程中仍应以该义务的履行情况衡量被告华厦建筑经区分公司是否违约。涉案房屋至2012年4月才取得商品房预售许可证，必然导致交房时间也远远超过合同约定的期限，该情形也直接影响到购房者决定是否签订正式购房合同、支付首期款，在此情况下，由于被告华厦建筑经区分公司未能按期履行义务，若由原告承担后果，则明显违背公平原则，故原告有权要求被告对符合约定的销售业绩支付佣金。对于销售代理佣金的计算，原告提交的28份意向金收据由被告华厦建筑经区分公司盖章确认，各客户缴纳的款项数额不低于合同约定的标准，收据除记载了原告售房情况，还注明了原告应得溢价金的数额。据此计算，2010年10月原告销售9套房屋，佣金共计598371.6元，同年11月原告销售13套房屋，佣金共计702649元，同年12月原告销售4套房屋，佣金共计183383元，2011年1月原告销售2套房屋，佣金共计101125元。原告提交的5份商品房认购协议书系购房人与福成房地产公司商签订，虽然二被告未加盖公章，但生效判决已认定属于原告为履行代理合同而销售的房屋，如符合合同约定，原告可向被告主张佣金。对该5份认购协议书，根据原告提供证据及调查情况，2011年1月原告销售房屋3套，2011年2月销售2套，但符合销售业绩标准的为3套，依据合同约定的溢价金计算方法及意向金收据中草厦的底价，可确定原告2011年1、2月的该部分佣金分别为44253元、99813.04元。同时，2010年10月至2011年2月期间，除2010年11月之外，其他各月销售均不满十套，按销售代理合同约定，应扣除溢价部分的20%作为处罚，据此计算，原告应得的佣金为1524205.51元。关于佣金的支付时间，销售代理合同约定为月结，故至起诉之日原告有权要求被告支付。至于被告提出的有部分购房者已退房，即使属实，因涉案房屋逾期取得房屋预售许可证，不能将购房者退房的不利后果归于原告，并且退房事实的认定及处理涉及案外人福成房地产公司与购房人，不宜在本案中审查。对于第二、三个争议焦点，应查明被告在履行合同中是否存在违约提前解除销售代理合同并给原告造成损失的事实。被告主张合同期内原告一直正常销售，在此之前双方的诉讼仅是被告华厦建筑经区分公司就代理合同的效力进行认定，被告华厦建筑经区分公司根据房管部门及福成房地产公司的通知要求原告停止销售、撤离销售处，但原告予以拒绝，并未解除合同，也未认可原告提前撤离。原告主张由于被告中途解约导致其于2011年2月中旬停止销售，造成了损失，但未提供充分证据证明已停止销售代理活动，不能认定被告违约提前解除合同，故原告要求被告赔偿可得利益损失及广告宣传损失的请求，证据不足，不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持，二被告主张的正当部分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决：
一、被告本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司支付原告威海东方联华营销策划管理有限公司销售代理佣金1524205.51元，于判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告威海东方联华营销策划管理有限公司要求被告本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司赔偿广告宣传损失476000元的诉讼请求三、驳回原告威海东方联华营销策划管理有限公司要求被告本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司赔偿可得利益损失1000000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34071元，财产保全费5000元，原告威海东方联华营销策划管理有限公司负担21489元，被告本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司负担17582元。
上诉人东方联华营销公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人华厦建筑经区分公司以房管部门及福成房地产公司的两份通知为由要求停止销售、撤离销售处，并诉至法院要求确认涉案销售代理合同无效，虽然未得到支持，但该情况广为人知，并且上诉人华厦建筑经区分公司未能履行合同中约定的楼房开盘、定期交房等义务，严重影响了上诉人东方联华营销公司的销售代理业务，使得上诉人东方联华营销公司的广告宣传投入在2011年2月20日后未得到任何回报。故上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司应赔偿广告宣传损失476000元及可得利益损失1000000元；
二、销售代理合同中约定的合同期限为2010年10月22日至2011年5月22日，每月销售不满10套，上诉人华厦建筑经区分公司可扣除溢价部分的20%，据此理解，2010年10月22日至同年11月22日应为第一个月，以此类推，原审计算方式存在错误导致最终计算佣金数额错误。综上，请求撤销原判，予以改判上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人华厦建筑经区分公司将涉案房屋交由上诉人东方联华营销公司销售属于无权处分，且尚未办理预售许可证，故代理销售合同无效。同时，该代理销售合同约定需经双方代理人签字后生效，而代理人未签字，该合同则尚未生效；
二、涉案销售代理合同约定的佣金标准过高，应根据市场佣金标准计算佣金；
三、即使销售代理合同有效，亦需购房者交纳首付款不低于总房款的20%时才可结算佣金，现部分房屋并未达到支付佣金的条件，尚有十几套已被购房者退房而不应支付佣金；
四、上诉人东方联华营销公司未提供意向金收据的5套房屋并非其代理销售，其中购房者为孙洪进的1套房屋，原审法院认定“夏正红”与“夏政红”系同一人，进而认定系孙洪进配偶代办手续，缺乏依据。综上，请求撤销原判，依法改判驳回上诉人东方联华营销公司的诉讼请求。本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：
一、涉案销售代理合同是否已生效；
二、上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司应否以约定标准支付佣金；
三、无意向金收据的5套房屋是否系上诉人东方联华营销公司代销；
四、上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司是否违约、应否赔偿上诉人东方联华营销公司广告宣传损失及可得利益损失；
五、原审计算佣金方法是否正确。关于第一个争议焦点。
本院认为，上诉人华厦建筑经区分公司曾以将涉案房屋交由上诉人东方联华营销公司销售属于无权处分、尚未办理预售许可证为由要求确认代理销售合同无效，经生效判决认定该合同为有效合同，本案中上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司再以此主张合同无效，理由不当，本院不予支持。虽然双方签订的代理销售合同约定经双方代理人签字后生效，但该合同已经双方盖章确认，并且已实际履行，应认定为合同已生效，上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司主张合同未生效，理由不当，本院不予支持。关于第二个争议焦点。
本院认为，双方签订代理销售合同，系真实意思表示，双方根据当时彼此的具体情况，经过综合衡量后对于佣金标准进行了约定，现上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司主张约定佣金标准过高，并根据现市场行情进行确定，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。双方在代理销售合同中将购房者首付款的金额不得低于该房总房款的20%作为支付佣金的条件，上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司主张已售出的房屋不完全符合上述付款标准，但上诉人华厦建筑经区分公司并未按约定具备开盘条件，也未将已售房屋交付购房者，未能按期履行义务，上述情形将会对购房者签订正式购房合同、支付首期款产生直接影响。上诉人东方联华营销公司将房屋代销后，购房者与福成房地产公司签订认购协议或商品房预售合同，并交纳一定购房款。发生纠纷后，购房者是否向福成房地产公司或上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司支付购房款、如何履行的购房合同、是否存在退房的情形，上诉人东方联华营销公司均无法掌握。即使存在退房情形，因涉案房屋逾期取得房屋预售许可证，上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司对于退房原因、过程、后果均未提供证据证实，且对退房事实的认定及处理涉及案外人。故上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司以存在退房情形、部分购房者首付款未达总房款的20%为由拒付佣金，理由不当，本院不予支持。关于第三个争议焦点。
本院认为，对于未提供意向金收据的5名购房者，上诉人东方联华营销公司提供了购房者与开发商于2011年1月底及2月份签订的认购协议书或商品房预售合同，其中3名购房者交纳房款或意向金的收据。上诉人东方联华营销公司主张代售了该5套房屋后，上诉人华厦建筑经区分公司未进行确认。上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司未提供证据证实该部分房屋系他人或自行销售，考虑到本次纠纷发生于2011年1月底，上诉人东方联华营销公司的解释较为符合实际情况。该部分房屋系上诉人东方联华营销公司代售具有高度盖然性，上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司的该项上诉主张，于事实不符，本院不予采信。同时，上诉人东方联华营销公司未能提供其中2套房屋交纳房款或意向金的收据，原审认定该2套房屋并未达到销售代理合同约定的支付佣金标准亦无不当。另外，认购协议书中，A6号楼503室载明的购房者为孙洪进，上诉人东方联华营销公司提供了孙洪进的结婚证，证实其妻名为“夏正红”，福成房地产公司针对该房收取房款的收据中记载交款人系“夏政红”，虽存在同音不同字的情况，但订约与交款所针对的系同一房屋，上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司亦未提供反驳证据，足以认定系孙洪进夫妇购买房屋，上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司该项主张，于事实不符，本院亦不予采信。关于第四个争议焦点。
本院认为，上诉人东方联华营销公司主张因上诉人华厦建筑经区分公司的原因严重影响了代理销售业务，上诉人华厦建筑经区分公司则主张合同期内上诉人东方联华公司并未撤离销售处，一直正常销售，合同并未解除。虽然上诉人华厦建筑经区分公司就代理销售合同效力问题曾提起诉讼，但无充分证据证明上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司非法解除合同，并导致上诉人东方联华营销公司必然无法进行继续销售，故不能认定上诉人华厦建筑公司、华厦建筑经区分公司存在导致合同无法履行的违约行为，且上诉人东方联华营销公司亦未提供充分证据证实其广告宣传损失及可得利益损失，故上诉人东方联华营销公司的该项上诉主张，证据不足，本院不予支持。关于第五个争议焦点。
本院认为，双方在销售代理合同中约定的合同期限为2010年10月22日至2011年5月22日，共计7个月，则2010年10月22日至同年11月22日为第1个月，2010年11月23日至同年12月22日为第2个月，并以此类推。同时双方约定每月销售不满10套，上诉人华厦建筑经区分公司可扣除溢价佣金的20%。据此计算，第1个月上诉人东方联华营销公司共代销20套房屋，佣金共计1208170.60元；第2个月代销5套房屋，佣金共计229132元，扣除20%后为183305.60元；第3个月代销3套，佣金共计148226元，扣除20%后为118580.80元；第4个月可计佣金的为3套，佣金共计144066.04元，扣除20%后为115252.83元；上述佣金共计1625309.83元，原审计算方式不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：
一、维持威海经济技术开发区人民法院（2011）威经技民初字第179号民事判决第二、三项，即：（二）驳回上诉人威海东方联华营销策划管理有限公司要求上诉人本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司赔偿广告宣传损失476000元的诉讼请求，（三）驳回上诉人威海东方联华营销策划管理有限公司要求上诉人本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司赔偿可得利益损失1000000元的诉讼请求；
二、变更威海经济技术开发区人民法院（2011）威经技民初字第179号民事判决第一项为：上诉人本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司支付上诉人威海东方联华营销策划管理有限公司销售代理佣金1625309.83元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34071元，财产保全费5000元，上诉人威海东方联华营销策划管理有限公司负担20443元，上诉人本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司负担18628元；二审案件受理费36602元，上诉人威海东方联华营销策划管理有限公司负担16885元，上诉人本溪华厦第二建筑工程有限责任公司、本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司负担19717元。本判决为终审判决。
审 判 长 周明强
代理
审判员 刘 茜
代理
审判员 万景周
二〇一三年九月七日
书 记 员 李佳忆 来源：百度搜索“”