浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第911号
上诉人（原审原告）：义乌市恒通广播电视工程安装有限公司。
法定代表人：陈可人。
委托代理人：陈加曹。
委托代理人：王森洪。
被
上诉人（原审被告）：浙江星杭汽车有限公司。
法定代表人：颜健生。
委托代理人：何嘉。
上诉人义乌市恒通广播电视工程安装有限公司为与被上诉人浙江星杭汽车有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第3113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审���终结。原审原告义乌市恒通广播电视工程安装有限公司向原审法院起诉称：2011年3月10日，原告（甲方）与被告（乙方）订立了一份《房屋租赁合同》，该合同约定原告将坐落于义乌市柳青二期、建筑面积为3170.57平方米的房屋出租给被告用于经营汽车品牌经销商相关业务使用，期限从2011年3月18日至2016年3月17日止，第一年房屋租金为人民币170万元，该租金被告应在2011年6月18日前全额支付原告。逾期支付的，每逾期一日，则由被告按日租金的200%支付违约金。合同还约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可单方书面通知被告解除本合同。被告违反合同的，应向原告方按月租金的三倍支付违约金。合同订立后，原告按约履行了合同的义务。但被告总以内部审批流程复杂为由拖延履行付款义务，本应在2011年3月31日前支付的保证金延期至4月22日，本应在6月18��前全额支付的房屋租金逾期至9月21日只支付了38.6757万元。原告多次向被告催讨，被告均以各种理由搪塞拖延。被告的行为已严重违反合同的约定，给原告造成了损失。为此请求判令：
一、解除原告与被告于2011年3月10日订立的《房屋租赁合同》，被告向原告返还该合同项下的租赁房屋；
二、被告向原告支付61.0137万元人民币的房屋租金（从2011年3月18日起算，暂计算至2011年10月18日，之后的租金仍按《房屋租赁合同》的约定计算至《房屋租赁合同》判令解除之日止）；
三、被告向原告支付因逾期支付房屋租金而产生的113.6437万元人民币违约金（从2011年6月18日起算，暂计算至2011年10月18日，计算至被告付清房屋租金之日止）；
四、被告向原告支付因《房屋租赁合同》解除而产生的42.5万元人民币违约金（按《房屋租赁合同》约定的月租金标准3倍计算）；
五、本案诉讼费用��被告承担。原审被告浙江星杭汽车有限公司在原审中答辩称：
一、合同的成立时间为2011年4月19日，被告不存在逾期支付保证金的情形。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，明确约定“本合同自签字生效”，被告签字时间为2011年4月19日，因此该合同生效日期为2011年4月19日。合同中约定的保证金支付日期为2011年3月31日，当时合同并未生效，故被告不存在逾期支付保证金的情形。
二、关于违约责任的约定，第一年租金未付或未按期支付，按合同规定，第一年延期交付的后果是甲方收回房屋，乙方保证金不予退回，后面的200%是针对第二年开始的租金。
三、因为厂方的原因要求退租，被告于2011年6月7日向原告寄了退租函，原告于2011年6月8日收到退租函，双方签订合同已经解除。
四、被告向原告支付了从2011年3月18日起到同年6月9日共83天的房屋租金，计386575元，被告已经足额支付了双方合同解除前产生的一切租金。
五、被告于2011年6月7日以书面形式向原告正式提出退租，被告不存在逾期支付房租的情况。
六、根据房屋租赁合同中关于按月租金3倍支付违约金的情况并不包括被告退租的情况。合同约定也是甲方没收乙方的保证金，现在被告已经按约定向原告支付了10万元的保证金，原告也没有证据证明超出了10万元保证金的损失。综上，原告诉讼请求不成立，诉讼费不应由被告承担。原审法院审理查明：2011年4月19日，原告义乌市恒通广播电视工程安装有限公司（出租方，甲方）与被告浙江星杭汽车有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于义乌市柳青二期，建筑面积3170.57平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营汽车品牌经销商相关业务；甲方于2011年3月18日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2011年3月18日起至2016年3月17日止；该房屋第一年租金为人民币170万元，第二年租金为183万元，第三年租金为198万元，第四年租金为214万元，第五年租金为231万元；第一年租金170万元乙方应于2011年6月18日前支付，至2011年6月18日乙方未交付第一年租金的，甲方有权立即收回该房屋，乙方已付租房保证金甲方不予退回；从2012年起，乙方应于每年1月18日前向甲方支付当年全额租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应在2011年3月31日前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币10万元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）……（二）……（三）……（四）……（五）……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1月的。合同还约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，被告于2011年4月22日汇款10万元保证金给原告，同年9月21日，被告又汇款386575元租金（从3月18日起至2011年6月9日止，共83天）给原告。同年10月8日，原告将该房屋给他人使用。原审法院审理认为：原告义乌市恒通广播电视工程安装有限公司与被告浙江星杭汽车有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约定履行相应的义务。本案被告在房屋租赁合同签订后未按约定期限支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据��方的合同约定，至2011年6月18日被告未交付第一年租金的，原告有权立即收回该房屋，被告已付租房保证金不予退回。现原告已于2011年10月8日将该房屋给他人使用，视为其已收回该房屋，因而其诉请要求解除原、被告订立的房屋租赁合同，被告向原告返还该合同项下的租赁房屋已无必要，对该诉请不予支持。原告诉请被告支付61.0137万元人民币的房屋租金，因按合同约定第一年租金170万元，每天4657.53元，即租金也应从2011年3月18日起算至2011年10月8日，即4657.53元×204天=950136.12元，扣除已支付的租金386575元，尚需支付租金563561.12元。对于被告因逾期支付房屋租金而产生的违约金的诉请，因根据合同约定，是从2012年起，乙方应于每年1月18日前向甲方支付当年全额租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金；而对于未交付第一年租金的，则是：甲方有权立即收回该房屋，乙方已付租房保证金甲方不予退回。因而对原告的该项诉请，不予支持。对于原告要求被告支付因解除合同而产生的违约金的诉请，因根据合同约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，本案被告于2011年9月21日支付了部分租金，超过了约定日期即2011年6月18日前支付第一年租金，因而按照合同约定，应按月租金的3倍支付违约金，即应支付违约金为170万元／12×3=42.50万元，对该项诉请予以支持。对于被告已支付的保证金10万元，因被告也认可按约定第一年租金未按期交付，保证金不予退回，即该10万元也是因违约而产生的费用，因而对该10万元保证金可在本案应支付的违约金中予以扣除，即被告尚需支付违约金32.50万元。原告诉讼请求中合法合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条��第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：
一、被告浙江星杭汽车有限公司于本判决生效后三十日内支付原告义乌市恒通广播电视工程安装有限公司租金563561.12元及违约金325000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告义乌市恒通广播电视工程安装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24173元，由原告义乌市恒通广播电视工程安装有限公司负担11488元，被告浙江星杭汽车有限公司负担12685元。
上诉人义乌市恒通广播电视工程安装有限公司（以下简称恒通公司）不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决关于被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金的合同条款理解错误���1、一审判决对合同条款的理解违反了合同条款的原意。上诉人认为，合同第四条4-2中对逾期支付租金应承担违约金的意思表示覆盖整个合同履行全过程，不分第一年还是第二年。2、原审对本案“房屋租赁保证金”的定性错误。本案合同中的“房屋租赁保证金”既非“定金”也非“违约金”，而是为防止承租方在合同终止时欠交水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等各项费用的“押金”。3、原审对合同的解释违反目的解释原则和公平解释原则。每年的租金及违约金是递增的，合同条款的目的是敦促承租人按时支付租金，否则将会面临每日万元左右违约金的惩罚。如果保证金真像原审认定的那样，合同目的如何实现，而按照公平原则，如果一种解释会使合同明显有利于一方面而不利于另一方，就应避免做这样的解释。4、原审对合同的解释违反了整体解释规则。合���第四条4-2的最后一句话是对整个条款而言，适用于所有的逾期支付房租金的违约行为。此外，合同第十条10-4条约定了上诉人擅自解除合同的违约金责任。也就是说，被上诉人在拟定合同中，对上诉人单方擅自解除合同的违约责任更加苛刻。5、一审对合同的解释违反不利解释原则。本案的《房屋租赁合同》系被上诉人单方拟定，不允许上诉人对合同做任何改动，故上诉人在合同整体解释不会出现歧义的情况下，无法要求被上诉人对语句的先后顺序及标点符号进行调换和删改。很明显被上诉人在拟定合同时，故意在租金支付条款中设计文字游戏，意图在其迟延支付房屋租金双方发生争议之时，减轻其违约责任。
二、原审判决违背双方当事人的意志，将合同保证金10万元在解除合同违约金42.5万元中扣除是错误的。请求二审法院：
一、撤销原判的第二项；
二、改判除第一项判决确定的被上诉人应付款项外，被上诉人另行支付上诉人违约金人民币113.6437万元（按房屋日租金的两倍，从2011年6月8日起算，暂计算至2011年10月18日，应计算至被上诉人付清房屋租金之日）；此外，被上诉人支付10万元的保证金应在其付清所有款项后由上诉人退还，不应在被上诉人应支付违约金中直接扣除；
三、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人浙江星杭汽车有限公司（以下简称星杭公司）答辩称：
一、一审法院就逾期付款违约金的合同条款理解正确。本案所涉租赁的场地面积有3000多平方米，公司的前期资金投入是巨大的，双方在签订合同的时候就考虑到了这些实际情况，因此在合同的条款中也进行了区别对待。在租金支付方面，从第二年开始都是在每年的一月份支付租金，先付后用，而第一年则是先用后付，3月份交付房屋，租金要到6月份才付。同样的，在逾期付款违约金方面，第一年逾期支付的，违约责任为解除合同、收回房屋、罚没租房保证金；第二年逾期支付的，违约责任为支付违约金。从字面表述来看，第一年和第二年之间有句号，进行一个断句，区别第一年和第二年不同的违约责任。
二、一审法院对本案“房屋租赁保证金”的定性正确。如前所述，第一年逾期支付的，违约责任为解除合同、收回房屋、罚没租房保证金。合同第10-6条明确约定了：“乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”一审对租金的判决已经完全覆盖了恒通公司的损失，因此恒通公司无权要求在已经弥补其损失和额外支付3个月违约金的基础上再要求重复计算额外的10万元保证金额。
三、一审对合同的解释符合目的解释原则和公平解释原则。承租人第一年逾期��付房屋租金，除了罚没保证金外，还需要赔偿出租人的损失，支付解除合同的违约金，出租人可以收回房屋。这样的合同条款对承租人而言已经相当严苛，合同目的完全可以实现。
四、一审对合同的解释符合整体解释规则。如前所述，第一年逾期支付的违约责任和第二年逾期支付的违约责任是不一样，因此不存在以10万元保证金抵充任何一项违约金的情况，上诉方的诉称不符合事实情况和一审判决。
五、一审对合同的解释未违反不利解释原则。本案的《房屋租赁合同》系双方协商一致的结果，非格式条款，合同中不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。相反，该合同对于承租人退租、延迟支付租金等规定了相当严苛的违约责任。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。二审期间各方当事人��举出新的证据。
本院认为：杭星公司与恒通公司签订《房屋租赁合同》后，杭星公司未按合同约定的期限交纳租金，已构成违约。双方对合同第四条4-2：“第一年租金170万元乙方应于2011年6月18日前支付，至2011年6月18日乙方未交付第一年租金的，甲方有权立即收回该房屋，乙方已付租房保证金甲方不予退回。从2012年起，乙方应于每年1月18日前向甲方支付当年全额租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金”产生争议，恒通公司认为：“逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金”是适用整个合同履行全过程，而星杭公司则认为第一年逾期支付租金的，违约责任为解除合同、收回房屋，保证金不予退回。从本案的证据分析，星杭公司未按合同的约定按时交纳租金，已构成违约，恒通公司已于2011年10月8日将该房屋已租给他人使用，视为其已收回该房屋，星杭公司交纳的保证金也应按合同约定恒通公司不予退还。该保证金在违约金中扣除也并无不当，恒通公司的损失已经得到了弥补。综上，上诉人恒通公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24173元，由上诉人义乌市恒通广播电视工程安装有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理
审判员 朱 红 彦
二〇一三年九月六日代
书 记员 朱 丽 敏 微信公众号“”