中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第918号原告上海合乔房地产经纪事务所。法定代表人张挂帅。委托代理人安丽娟，上海必和律师事务所律师。被告谈家，男，住上海市浦东新区。委托代理人郑伟杰，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告谈家锦。被告傅恒奎。
原告上海合乔房地产经纪事务所（以下至判决主文前简称合乔事务所）与被告谈家、谈家锦居间合同纠纷一案，本院于2012年12月27日立案受理后，依法适用简易程序，后本院经原告申请，依法追加傅恒奎为本案的共同被告，后本案依法组成合议庭，于2013年7月5日公开开庭进行了审理，原告合乔事务所委托代理人安丽娟，被告谈家委托代理人郑伟杰到庭参加诉讼，被告谈家锦、傅恒奎经本院依法公告送达，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告合乔事务所诉称，被告谈家与谈家锦系姐弟关系，被告谈家锦与傅恒奎系夫妻关系。上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号1001、1001A房屋（以下简称涉讼房屋）登记在被告谈家与谈家锦名下。2012年6月21日，被告谈家与谈家锦委托被告傅恒奎与原告及案外人叶某某签订《房地产买卖居间协议》和附件《房地产买卖协议》各一份，约定由叶某某向被告谈家、谈家锦以人民币430万元（币种下同）购买涉讼房屋，并约定《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，原告居间成功，原告居间成功的，买卖双方应向原告分别支付总房价款的1%的佣金。当日，叶某某支付了定金12万元。嗣后，因叶某某资金被冻结导致双方最终未能交易成功。现原告认为，原告已经居间成功，三被告理应支付原告居间费4.3万元，故起诉要求三被告支付佣金4.3万元。
被告谈家辩称，被告谈家与谈家锦系姐弟关系，被告谈家锦与傅恒奎系夫妻关系。被告傅恒奎确与原告、叶某某签订了《房地产买卖居间协议》（附《房地产买卖协议》），但原告居间并未成功，在双方签订居间协议后，并未签订正式的买卖合同，居间协议中约定附件《房地产买卖协议》成立及表明买卖合同成立，原告居间成功的约定无效。原告并未居间成功，不能按协议约定取得报酬，故要求驳回原告的诉讼请求。被告谈家锦、傅恒奎未作答辩。
经审理查明，被告谈家与谈家锦系姐弟关系，被告谈家锦与傅恒奎系夫妻关系。涉讼房屋登记在被告谈家与谈家锦名下。2012年6月21日，在原告居间下，原告作为居间方（丙方）与被告谈家、谈家锦作为出卖方（甲方）及案外人叶某某作为买受方（乙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，三方约定：甲方以430万元将涉讼房屋出售给乙方；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；《房地产买卖协议》（附件）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金；甲、乙双方确认附件《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分。附件《房地产买卖协议》约定了总房价款430万元，首期房款为240万元，第二期房款185万元，尾款5万元，双方并约定在签署协议后20日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。案外人叶某某在该协议上签名，被告谈家、谈家锦以被告傅恒奎的名义在该协议上签名。当日，叶某某支付傅恒奎定金12万元。嗣后，由于叶某某的原因，致使叶某某未与被告谈家、谈家锦签订涉讼房屋的正式房屋买卖合同，三被告也未向原告支付佣金，原告经催讨未着，故诉来来院要求处理。上述事实，由原告及被告谈家陈述，原告提供的涉讼房屋上海市房地产登记簿，《房地产买卖居间协议》（附《房屋买卖合同》），定金收条各一份等证据证实。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案争议焦点一在于原告与被告谈家锦、谈家之间是否存在居间合同关系。根据法律规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告谈家确认被告傅恒奎与原告签订的《房地产买卖居间协议》，被告谈家锦与傅恒奎系夫妻关系，故被告傅恒奎在上述协议上签字系受谈家与谈家锦的委托，其实施的代理行为的法律后果由谈家、谈家锦承担，故本院确认原告与被告谈家、谈家锦之间存在居间合同关系。本案争议二在于原告合乔事务所有无促成被告谈家、谈家锦与案外人叶某某就涉讼房屋买卖合同的成立。从
本院查明的事实来看，虽买卖双方均确认《房地产买卖居间协议》的附件《房地产买卖协议》是协议不可分割的部分，附件成立即表明买卖合同成立，居间成立，该房地产买卖合同载有房屋交易的主要条款，但该房地产买卖合同对具体的买卖事项又未明确约定，同时又明确约定：为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署后20日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。该约定给予交易双方对签订房屋买卖合同享有进一步磋商的机会，故本院确认原告在2012年6月21日尚未促成被告谈家、谈家锦与案外人叶某某就涉讼房屋买卖合同成立。现原告据此要求两被告支付佣金之请求，本院不予支持。根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。考虑原告在本次居间过程中已花费一定的人力、物力和支出必要的费用，被告谈家、谈家锦应支付原告相应的费用，至于数额由本院酌情予以确定。被告谈家、谈家锦在本院向其公告送达起诉状副本及开庭传票的情况下，未到庭应诉，应视为被告谈家、谈家锦放弃了对原告所主张之事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由被告谈家、谈家锦自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定的规定，
判决如下：
一、被告谈家、谈家锦于本判决生效之日起十日内给付原告上海合乔房地产经纪事务所8，000元；
二、驳回原告上海合乔房地产经纪事务所其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，公告费560元，合计1，435元，由原告负担825元，被告谈家、谈家锦负担610元。
如不服本判决，原告上海合乔房地产经纪事务所、被告谈家锦、傅恒奎可在判决书送达之日起三十日内，被告谈家可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 宣志慧
人民陪审员 张友根
人民陪审员 梁爱萍
二〇一三年九月四日
书 记 员 廖浩宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”