浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第1378号
原告：东阳市福华物业服务有限公司。
法定代表人：徐钢。
委托代理人：杨军军。
委托代理人：许智权。
被告：王永伟。
原告东阳市福华物业服务有限公司（以下简称福华物业公司）为与被告王永伟物业服务合同纠纷一案，于2013年7月25日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由
审判员马祝敏适用简易程序独任审判，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。福华物业公司的委托代理人杨军军到庭参加诉讼，王永伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福华物业公司起诉称：王永伟系东阳市时代花园＊幢＊单元＊＊＊室（以下简称涉案房屋）的业主。2004年6月19日，王永伟与原浙江广厦物业管理有限公司东阳分公司（以下简称原广厦物业东阳分公司）签订了前期物业服务协议（以下简称前期协议）。后福华物业公司于2009年1月1日从上述公司处接管了时代花园物业管理工作。王永伟只交纳了2009年12月前的物业服务费，自2010年1月至2012年9月的物业服务费（包括楼道灯费用27元）2962元，王永伟至今未交纳。根据前期协议约定，王永伟若不按期缴纳物业服务费，则应从逾期之日起按每天千分之二支付违约金，算至起诉之日共计2685元。请求：判令王永伟支付福华物业公司物业服务费2962元及违约金2685元，合计5647元。在审理过程中，福华物业公司将关于违约金的诉请变更为：违约金按每日万分之四的标准计算至起诉之日止。针对上述诉讼请求，原告福华物业公司提供了以下证据：
一、前期物业服务协议（即上述简称的前期协议）、商品房买卖合同（系与原件核对无异的复印件）各1份，以证明以下事实：王永伟系涉案房屋的业主，其于2004年6月19日与原广厦物业东阳分公司签订了物业服务协议，对物业服务费缴纳等相关事项进行了约定。
二、照片复印件3份（与原件核对无异），以证明福华物业公司已向王永伟书面催讨物业服务费的事实。
三、分公司基本情况登记复印件1份（与原件核对无异），以证明原广厦物业东阳分公司于2010年8月26日被注销的事实。
四、交接报告、补充协议各1份（均系与原件核对无异的复印件），以证明福华物业公司自2009年1月1日起从原广厦物业东阳分公司接管了时代花园物业管理服务的事实。被告王永伟未作答辩，也未提供证据。经开庭审理，本院认证如下：王永伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃一审期间质证的权利。福华物业公司提供的上述证据，经审核，均具备有效证据的认定要件，予以采纳。经审理，
本院查明的事实如下：王永伟系涉案房屋的业主，该户的住宅建筑面积为187.53平方米，架空层建筑面积为14.5平方米。王永伟（乙方）于2004年6月19日与原广厦物业东阳分公司（甲方，已于2010年8月26日注销）签订了前期协议，约定：乙方交纳费用的时间：预收12个月，自2004年7月起计费；住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取，因乙方原因的空置房屋由乙方按物业管理标准的70%向甲方缴纳，住宅区的非住宅用房按住宅的2倍收取。物业服务费中未计入的共用设施设备（如：水泵、公用车库、楼道灯等）运行费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按每天千分之二缴纳违约金。协议还约定了其他内容。该协议签订后，原广厦物业东阳分公司即为时代花园小区提供物业服务。2008年12月31日，原广厦物业东阳分公司终止了时代花园的物业管理工作。时代花园的建设方东阳市房地产开发有限公司于2009年1月1日起委托福华物业公司接管时代花园的前期物业管理服务工作。之后，福华物业公司为包括王永伟在内的时代花园业主提供物业服务。2012年9月30日，因时代花园小区业主委员会已成立，福华物业公司退出该小区，不再提供物业服务。另查明，王永伟与原广厦物业东阳分公司签订物业服务协议后，只缴纳了2004年7月至2009年12月底的物业服务费，2010年1月1日至2012年9月30日止的物业服务费，一直未交纳。经福华物业公司书面催讨，王永伟至今仍未交纳。
本院认为，王永伟与原广厦物业东阳分公司签订的前期协议，除关于逾期支付物业服务费的违约责任承担的条款外，其他内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应确认合法有效。福华物业公司受时代花园的建设方东阳市房地产开发有限公司的委托，自2009年1月1日起代替原广厦物业东阳分公司为时代花园提供物业服务已有三年余，且时代花园的大部分业主认可福华物业公司为物业服务企业，据此，应确认自2009年1月1日起，原广厦物业东阳分公司将上述前期协议约定的权利义务一并转让给了福华物业公司，时代花园的大部分业主对此予以接受，故福华物业公司与王永伟应按前期协议约定各自履行相应的义务。王永伟至今未向福华物业公司缴纳2010年1月1日至2012年9月30日间的物业服务费2935元，已构成违约，除应支付福华物业公司拖欠的物业服务费外，还应承担相应的违约责任。福华物业公司关于违约金变更后的诉请符合相关法律规定，本院予以支持。关于楼道灯费用27元的诉请，因合同中对该部分费用的约定为“按物价部门规定，另行按实向乙方分摊”，但本案中福华物业公司未提供按实分摊的证据，故对该部分诉请，本院不予支持。福华物业公司未对其起诉之日后的违约金支付问题提出诉请，本院在本案中对此不予处理。综上，福华物业公司变更后的大部分诉请成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。王永伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告王永伟应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳市福华物业服务有限公司物业服务费2935元和违约金666元，合计3601元。
二、驳回原告东阳市福华物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告东阳市福华物业服务有限公司负担10元，由被告王永伟负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费50元，款汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审判员 马祝敏
二〇一三年九月三日
书记员 楼 聪 关注微信公众号“”