山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民一初字第1298号
原告：王海荣，女，1976年12月11日出生。
委托代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。
被告：刘丙忠，男，1966年6月6日出生。
委托代理人：张茂庭，日照东港律通法律服务所法律工作者。
原告王海荣与被告刘丙忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王海荣及其委托代理人王新明、被告刘丙忠及其委托代理人张茂庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海荣诉称：2012年1月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告自有楼房一处用于开办酒店，租赁期限为2012年2月7日至2015年2月7日，期间任何一方不得解除合同，否则需向对方支付违约金5万元。合同签订后，原告依约向被告交付房屋及设施，但在履行合同过程中，被告以无力经营为由擅自要求解除合同，并拒不向原告交纳租金及违约金。请求法院判令被告履行双方签订的房屋租赁合同并向原告支付违约金5万元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘丙忠辩称：被告在无力经营饭店的前提下，以书面形式通知原告解除合同，其原告已经收到被告的解除合同通知，被告解除合同理由充分程序合法，不存在违约的情形。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年1月14日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁原告位于两城镇王家滩二村北海路东侧三层小楼一处，租赁期限为2012年2月7日至2015年2月7日，其中合同第三条约定：租赁费及付款方式：第一年租赁费为52800元，第二年租赁费为60000元，第三年租赁费为60000元。自合同签订之日起交第一年房租。第二年房屋在2012年11月7日前交付；第三年房租在2013年11月7日前交付。逾期不缴纳房租视为违约。租赁期间任何一方不得违约解除合同，如一方违约则向对方交付违约金50000元。原告在出租房屋的同时将楼内的空调、桌椅、酒柜出租给被告……合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告于签订合同当日向原告交纳了第一年的租金52800元。后被告于2012年12月24日向原告邮递解除合同书一份，原告于2012年12月28日收到被告的解除合同通知书，并向被告通过手机短信的形式表示不同意解除合同，被告收到了该信息。后原告于2013年3月20日起诉至本院要求被告履行合同并支付违约金，在此之前未就此事提起诉讼或申请仲裁。另查明，第一次开庭后，被告向法庭提出书面意见书，认为原告要求支付的违约金过高。上述事实有当事人陈述、房屋租赁合同原件、顺丰速运存根、解除合同通知书等证据在卷佐证。
本院认为：合法的租赁关系受法律保护。原、被告在平等、自愿的基础上签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案中争议的焦点有两个：一被告是否应继续履行合同并向原告缴纳租金。原、被告在合同中约定“租赁期间任何一方不得解除合同，如一方违约则向非违约方交付违约金伍万元整”，虽原、被告虽在合同约定双方不可以解除合同，但双方同时约约定了解除合同的条件：支付违约金5万元。从此约定可以看出，原、被告双方任何一方违约解除合同时需承担违约责任。在原告起诉前，被告提出解除合同，将解除合同通知书送达原告，明确告知原告要求解除合同，不再履行合同义务，所以原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持，但可要求被告承担违约责任，支付违约金。本案中争议的焦点二为原、被告约定的违约金是否过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…...。《﹤中华人民共和国合同法﹥解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原、被告约定的违约金为50000元，被告在第一次开庭后向法庭提出原、被告约定的违约金过高，原告对被告的异议未予认可。原、被告在合同约定的第二年的租赁期限为2013年2月7日至2014年2月7日，租金为60000元，原告的实际损失应为与被告签订合同后导致房屋不能出租造成的租金损失，因原、被告在合同中约定了第二年的租金为60000元，此为原、被告的真实意思表示，其计算损失应参照此标准。被告在解除合同后，应给予原告一定的期限另行出租房租，且原告的房屋现在仍未出租，结合实际情况，
本院认为以6个月的房租计算违约金较为适宜。原、被告在合同中约定的违约金50000元明显超过了原告实际受到损失的30%，应认定原、被告在房屋租赁合同中约定的违约金过高，其违约金应以原告所实际受到的损失为准，原告在被告违约后实际受到的租金损失为30000元（60000元÷12个月×6个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条之规定，
判决如下：
一、驳回原告王海容要求被告刘丙忠继续履行合同的诉讼请求；
二、被告刘丙忠于本判决生效之日起十日内支付原告王海容违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告王海容负担420元，由被告刘丙忠负担630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 惠丰华
人民陪审员 胡明霞
人民陪审员 秦泗清
二〇一三年九月三日
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