山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2013）芝民一初字第441号原告初芳君，男，1965年10月11日出生，汉族，烟台盛源实业有限公司工作人员。委托代理人杨永志，山东盛信律师事务所律师。被告青岛海康水产发展有限公司。法定代表人程红梅，该公司总经理。委托代理人郝玉燕，山东鑫士铭律师事务所律师。
原告初芳君诉被告青岛海康水产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员于蓉独任审判，公开开庭进行了审理。原告初芳君及被告青岛海康水产发展有限公司的委托代理人郝玉燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，青岛海康水产发展有限公司烟台分公司（以下简称烟台分公司）于2008年10月与我签订了房屋租赁合同，约定烟台分公司承租坐落于烟台市芝罘区南大街161号南面从西数第二、三、四间，北面从西数第二、三间网点房及后院，租期为3年10个月，年租金为135000元。合同签订后，我依约将涉案房屋交付给了烟台分公司。后双方因房屋使用发生纠纷，经烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民社一初字第332号民事判决书判决，截止到2012年8月16日，被告应给付我房屋租金255390元。因被告直至2012年9月11日才将租赁房屋交付给我，故诉请被告给付2012年8月17日至2012年9月11日间的房屋占有使用费11250元。
被告辩称，（一）涉案房屋所有权归烟台银行，原告对涉案房屋的承租期已于2012年8月15日届满，故其无权向我公司主张2012年8月16日之后的房屋使用费；（二）涉案房屋中的大部分房屋是临时违法建筑，原告无权对其进行出租，更不应该收取租赁费，原被告之间签订的租赁合同是无效合同；（三）因涉案房屋严重漏雨无法使用，而原告拒绝维修，我公司才被迫于2010年8月份搬离，我公司搬离前后，曾向原告发邮件要求解除合同、交接房屋和钥匙，我公司与原告之间的合同已于2010年底解除，故原告不应收取我公司未实际占有和使用期间的费用。
经审理查明，烟台分公司系被告下属的不具备法人资格的分支机构。坐落于烟台市芝罘区南大街161号房屋（共63间，建筑面积1713.15平方米）的所有权登记在原烟台市商业银行烟台山支行名下。2002年8月，原烟台市商业银行烟台山支行与原告签订房屋租赁合同，约定原烟台市商业银行烟台山支行将坐落于烟台市芝罘区南大街161号整体房屋及后院包括砖瓦房、保温房出租给原告，租赁期限自2002年8月16日起至2012年8月15日，用途为经营，允许原告对租赁房屋进行装修或改善增设他物，允许原告转租租赁房屋。2008年10月，烟台分公司与原告签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于烟台市芝罘区南大街161号南面从西数第二、三、四间，北面从西数第二、三间及整个后院出租给烟台分公司，使用面积230平方米，前面五间为砖结构，后院为铁棚；租期自2008年10月11日起至2012年8月16日止，共计3年零10个月；年租金为135000元。合同签订后，原告将房屋交与烟台分公司承租使用。后双方因房屋租赁事宜发生纠纷，被告诉至本院，要求确认其与原告的租赁合同已于2010年11月24日解除，本案原告反诉要求本案被告偿付2010年9月24日起至2012年8月16日止按年租金135000元计算的房屋租金255390元及违约金和水电费。我院于2012年8月10日以（2011）芝民社一初字第332号民事判决书判决：驳回被告青岛海康水产发展有限公司的诉讼请求；被告给付原告2010年9月24日起至2012年8月16日间的房屋租金255390元及水电费和违约金。
被告不服，在法定期间内提起上诉，山东省烟台市中级人民法院以（2012）烟民一终字第1508号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2012年9月11日，原、被告办理了涉案房屋的交接手续。原告遂具状请求被告支付2012年8月17日至2012年9月11日间的房屋占有使用费11250元，庭审中，双方均认可2012年8月17日至2012年9月11日间的房屋占有使用费应为9986元。另查，涉案房屋原登记在烟台市商业银行烟台山支行名下，2009年7月22日，案外人马红光以6400000元的价格拍得了烟台市芝罘区南大街161号房屋（共63间，建筑面积1713.15平方米）。2012年8月6日，原告在与案外人马红光签订的补充协议中载明，马红光同意原告的租期由2012年8月16日延长至2012年9月16日，延长期内由原告继续对所租房屋进行管理出租。诉讼中，本院根据原告的财产保全申请，冻结截留了被告在本院（2013）芝执字第877号案的案款12000元。本院所确认的上述事实，有（2011）芝民社一初字第332号民事判决书、（2012）烟民一终字第1508号民事判决书、房屋交接收条、原告与马红光的补充协议、山东川汇拍卖有限公司成交确认书及本院对马红光的调查笔录等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）被告下属的烟台分公司承租使用涉案房屋至2012年9月11日之事实清楚，合同约定的租赁期2012年8月16日之前的房屋租金业经生效判决予以确定，现原告要求被告按租赁期内每年13500元的租金标准支付2012年8月17日至2012年9月11日间的房屋占有使用费，于法相合，本院予以支持；庭审中，双方均认可上述期间的房屋使用费应为9986元，故对于原告诉请中超出9986元的部分，本院不予支持。（二）原告虽非涉案房屋的所用权人，但其与原烟台市商业银行烟台山支行及房屋买受人马红光签订了房屋租赁合同和补充合同，取得了涉案房屋2002年8月16日至2012年9月16日的用益物权，故其有权向被告主张2012年8月17日至2012年9月11日间的房屋占有使用费，被告关于原告无权主张2012年8月16日至2012年9月11日间房屋占有使用费之抗辩，于法不合，本院不予采信。被告的其他抗辩，在本院已生效的（2011）芝民社一初字第332号民事判决书中均明确确定不能采信，故对被告的其他辩解，本院亦不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条之规定，
判决如下：
一、限被告青岛海康水产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告初芳君2012年8月17日至2012年9月11日间的房屋占有使用费9986元。
二、驳回原告初芳君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为41元及财产保全费140元，由被告青岛海康水产发展有限公司负担。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内经本院支付给原告初芳君181元
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于蓉
二〇一三年九月三日
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