浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）温平鳌商初字第179号
原告：陈继红。
委托代理人：林军。
委托代理人：陈峰。
被告：易际聪。
委托代理人：易会正。
委托代理人：曾旭。
原告陈继红诉被告易际聪定金合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2013年4月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2013年6月7日转为普通程序审理，并组成合议庭于2013年7月8日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人陈峰、林军，被告委托代理人易会正、曾旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈继红起诉称：2012年10月20日，原、被告经第三人陈亦平居间介绍就平阳县鳌江镇滨江大厦南楼2301室商品房买卖达成一致意向，签订一份《房地产交易预付定金协议书》，被告收取原告定金200000元。该协议第二条约定：双方议定卖方（被告）将三证（房产证、土地证、契证）过户到卖方自己名下后，一个星期内择日正式签订卖尽契约。协议备注的第6条约定，卖方办理自己名下的房产证、土地证、契证应在叁个月内完成，然后交买方办理相关手续。根据以上约定，被告本应在2013年1月27日前与原告签订正式房屋买卖合同。但在定金合同履行过程中，被告先是在11月份中旬列出2万多元的物业费用清单要原告承担，原告认为双方还没签订正式合同且定金协议也明确约定该费用由原告承担，故予以拒绝。之后，被告又要求与原告提供个人信息良好报告及名下无房产查询报告，尽管这已超出原定金协议书约定范畴，但原告出于尽快签订正式合同目的出发，也未予计较并于今年1月28日提供了两份相关内容的官方报告。2月4日下午原告等人到第三人陈亦平处准备签订正式卖尽契约，被告又提出无理要求，以按揭贷款有可能办不出为由，要求原定金合同约定的余款800000元通过银行按揭，改为签订正式合同当日一次性全部付清，因原告不同意，被告仍拒绝签订正式卖尽契约。翌日，原告即委托律师向中介和被告发出《催告签约律师函》，但被告至今仍无动于衷。原告认为，原、被告双方就房屋买卖事宜主要条款已达成一致，原告已按约定履行交付定金义务，现被告拒绝履行签订正式买卖合同，已构成违约，故要求被告双倍返还定金共计400000元并承担本案诉讼费用。原告在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.原、被告的身份证，证明原、被告的诉讼主体资格；2.房地产交易预付定金协议书，证明双方就房屋买卖主要条款已经达成一致意向的事实；3.收条，证明原告已将个人信用和无房产查询报告提供给被告的事实；4.信用社汇款凭证，证明原告支付200000元定金的事实；5.催告签约律师函，证明在被告拒签签约后原告委托律师向对方发函催告签约的事实；6.查档记录，证明双方签订定金合同时原告陈继红及其丈夫卢建华名下无房产和按揭贷款的事实；7.证明，证明相关商业银行已经对原告陈继红及卢建华审查，认为原告已符合办理按揭贷款的资格要求并愿意为其提供按揭贷款的事实。
被告易际聪答辩称：被告一直同意与原告签订房屋买卖合同，双方至今未能签订房屋买卖合同的责任完全在于原告。原告的丈夫曾拥有三套房屋，且有三次房产按揭贷款记录，原告已不能取得住房按揭贷款。原告称其符合办理住房按揭贷款的条件，被告只要求与原告一同到银行确认原告是否可办理住房按揭贷款，或原告以现金支付购房款，被告就随时可以签订房屋买卖合同。但双方未能协商解决。被告通过中介于2013年2月25日、3月5日分别各发1份附加协议给被告，又于3月6日发1份房屋契约给被告，协商合同条款，足以证明被告一直同意与原告签订房屋买卖合同。
原告明知其不能办理按揭贷款无法支付房款，而未能与被告签订房屋买卖合同。要求驳回原告的诉讼请求。被告易际聪在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示以下证据：1.2013年2月7日陈亦平致原告律师林军信函、国内快递邮件详单、改退批条，证明被告向原告说明不能办按揭贷款意见，要求2013年2月20日前签订正式契约的事实；2.关于购买鳌江滨江大厦合同附加协议2份、买卖房屋契约1份，证明被告和中介人与原告磋商订立买卖合同的事实；3.中介陈亦平发给原告手机短信的载图，证明被告通过中介人多次催促原告签订合同的事实；4.2013年3月10日催告签约函、国内快递邮件详单，证明中介人催告原告签约的事实；5.卢建华个人信用报告，证明原告提供的卢建华银行信用查询情况及卢建华已办过三次购房按揭贷款的事实；6.结婚证，证明卢建华是原告之夫；7.收据，证明被告于2013年1月9日办好房产证、土地使用权证并交给中介陈亦平的事实。除上述证据外，被告还在庭审中出示以下证据：8.中厦房地产开发有限公司鳌江分公司出具的相关费用清单，证明第一份附加协议中7000多元所涉的相关费用名称及金额；9.房屋产权证、土地证，证明本案所涉房屋被告取得权属证书的时间。被告还在本院指定的举证期限内申请证人陈亦平出庭作证。证人陈亦平出庭陈述：陈亦平系原、被告间房屋买卖的中介人，与被告的父亲曾经是工友。被告于2013年1月9日取得本案所涉房屋初始登记的房屋所有权证和土地使用权证。定金协议签订后双方均未拒绝签约，一直在沟通。定金协议签订后，卖方要求买方交纳房开公司物业方面需交纳的两万多元，买方不同意。陈亦平通知双方签订正式买卖合同，买卖双方都有到场，因双方对原告住房按揭贷款是否可办理、剩余800000元房款如何支付问题意见不一致，导致至今未签订房屋买卖合同；2013年1月21日，陈亦平要求原告提供原告夫妇的购房情况及按揭贷款情况，原告于1月28日提供了上述资料，次日，陈亦平到工商银行、邮政储蓄银行及三个房屋贷款中介咨询，咨询的结果是原告不能办理按揭贷款。陈亦平即将咨询结果发信息给原告。签订定金协议时，买卖双方未对多长时间内办好银行按揭贷款、不能办理按揭怎么办等问题进行协商。陈亦平曾向双方提出两种解决方案，①双方和中介一起到可以办理按揭贷款的银行或办理按揭贷款的中介确认，确认可以办理按揭后再签订正式合同；②如不能得到确认而买方有能力办理按揭，签订正式合同时买方付清剩余房款800000元，卖方按月利率1.5%支付买方三个月的利息。买方未对陈亦平提出的解决方案作表态。经庭审质证，被告对原告出示的证据质证意见如下：对证据1-6均无异议，但主张证据3的收件时间已超过双方约定的签约时间，证据6可以证明原告夫妇曾有四次房屋买卖记录；对证据7的关联性有异议，主张证据7盖的是浙江苍南农村合作银行龙港第二支行信贷合同专用章，而信贷合同专用章只能用于签订合同，而不能对外出具证明，且出具的时间在原告起诉之后。原告对被告出示的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但主张原告于2013年2月17日才收到该函件，该函所讲的原告不能办理按揭贷款只是被告单方的意见；对证据2的真实性无异议，但主张该三份协议将定金协议约定的条款作了重大的修改；对证据3、4的真实性均无异议，但主张原告是在起诉后才收到上述短信和函件；对证据5、6无异议；对证据7的收据的真实性不能确认，原告不清楚办证完毕的时间；证据8未载明落款时间，也没有经手人签名，对证据8的真实性和合法性均有异议，主张即使是真实的，相关费用应由被告承担；对证据9未发表质证意见。原、被告对证人证言均无异议，被告主张陈亦平还提出一个解决方案，即签订正式合同时，原告出具800000元的欠条给被告，原告自行办理按揭贷款。本院认证意见如下：对原告出示的证据1-6均予以采纳；原告出示的证据7加盖的是浙江苍南农村合作银行龙港第二支行信贷合同专用章，而银行的信贷合同专用章应仅用于签订信贷合同，不宜用于对外出具证明，故对证据7不予采纳；对被告出示的证据1-4的真实性予以确认，这部分证据可以证明中介人陈亦平收到原告方的催告签约律师函后，曾四次致函原告律师，对余款800000元的支付提出几种协商方案等事实；对被告提供的证据5、6均予以采纳；被告提供的证据7与证据9可以相互印证，可以证明原告办理本案所涉房屋权属证书并交给中介陈亦平的时间，故对证据7、9均予以采纳；证据8未载明落款时间，亦无经手人签名，仅凭证据8而无相关正式发票予以佐证，不能证明本案所涉房屋在交付及办理权属证书前所需交纳的相关费用，亦不能证明这些费用应由哪一方承担，故对证据8不予采纳；对证人陈亦平的证言予以采纳。本院经审理，认定事实如下：2012年10月20日，原、被告在第三人陈亦平居间介绍下就平阳县鳌江镇滨江大厦南楼2301室商品房买卖达成一致意向，签订一份《房地产交易预付定金协议书》，被告收取原告定金200000元。该协议约定：房屋建筑面积168.76m2，最终付款以房产证上面积为准，多找少补，双方议定9481元／m2，总房价共1600000元；买方先付定金200000元，待正式签订卖尽契约时在卖契总款内扣除；卖方（被告）将三证（房产证、土地证、契证）过户到卖方自己名下后，一个星期内择日正式签订卖尽契约；本协议于预付定金后即日生效，任何一方均不得反悔，如买方反悔，定金不予退还，如卖方反悔，必须按定金加倍金额付给买方；正式签订契约时，买方付房款600000元；余款800000元在办完按揭后，由银行直接转入卖方帐户，如按揭金额与实际需支付余款有差额，则在按揭款放出当天，多找少补一次结清；卖方办理自己名下的房产证、土地证、契证等所需各项开支费用由卖方支付，卖方名下转入买方名下时所需费用由买方自负；买方未交清房款前，房屋一切手续资料交由中介保管，办证时交办证机关，按揭时交银行；卖方办理名下的房产证、土地证、契证应在叁个月内完成，然后交买方办理相关手续；卖方有义务协助买方完成买房过程中的一切手续。当日，被告收取被告定金200000元。上述定金协议签订后，被告取得本案所涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证，于2013年1月9日交给中介人陈亦平。2013年1月19日，经陈亦平通知，原、被告双方到陈亦平的中介所，因对原告能否办理住房按揭贷款、定金协议约定的余款800000元的支付存在争议，双方未能签订房屋买卖合同。2013年1月21日，陈亦平要求原告提供原告夫妇的购房情况及按揭贷款情况，原告于1月28日提供了上述资料，次日，陈亦平到工商银行、邮政储蓄银行及三个房屋贷款中介咨询，咨询的结果是原告不能办理按揭贷款。陈亦平即将咨询结果发信息给原告。原告的丈夫卢建华在浙江省建德市曾有四处房产，但均已转移登记，现其名下无房屋权属登记信息记录，原告在浙江省苍南县亦无房屋权属登记信息记录。卢建华在2007年至2009年间，曾有一次个人住房按揭贷款和两次个人商用房（包括商住两用）按揭贷款，均已于2012年9月前结清。2013年2月5日，原告向被告和中介陈亦平发出催告签约律师函，要求三日内签订正式买卖合同。此后至本案立案受理前，中介人陈亦平曾四次致函原告律师，原告承担管道煤气报装费、有线电视报装费、电表报装费押金、水表报装费、装修垃圾清理费、公共部分水电费等共7412元，并提出以下几种协商方案：要求原告与中价一起到银行确认是否可办理按揭贷款；签约时原告一次性付清房款，被告支付其中800000元的1个月利息12000元；原告出具800000元欠条给被告；如银行确认不能办理按揭贷款，原告应7天内付清房款。但原、被告双方未能对定金协议约定的余款800000元的支付达成一致意见，而未能签订房屋买卖合同。庭审中，原告明确要求解除双方签订的《房地产交易预付定金协议书》，不再与被告协商签订房屋买卖合同。
本院认为：现原告主张解除《房地产交易预付定金协议书》，并在庭审过程中明确表示与被告协商签订房屋买卖合同，法律不能强制当事人缔约，故双方所签《房地产交易预付定金协议书》应予解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。双方签订的定金协议约定“余款800000元在办完按揭后，由银行直接转入卖方帐户”，但未就办完按揭贷款的期限、如不能办理按揭贷款余款800000元如何支付等问题进行约定。
本院认为，个人住房按揭贷款能否办理受此前原告夫妇办理个人住房贷款的次数、登记在其名下房产的间数等因素影响。同时，银行个人住房按揭贷款的办理，受当时银行信贷规模的影响，即使原告夫妇完全符合相关银行规定的办理住房按揭贷款的条件，也有可能不能在相对较短的时间内取得个人住房按揭贷款。原告给付被告定金200000元后，因双方对原告能否办理住房按揭贷款、定金协议约定的余款800000元如何支付存在争议，而磋商不成未能签订正式房屋买卖合同。由此可见，双方在定金协议中对“余款800000元”的支付未约定明确的履行期限，此后又磋商不成，是双方未能签订正式房屋买卖合同的主要原因，该原因均不应归责于对方。因此，双方均要求适用定金罚则条款的主张，均不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为房屋出卖方，在未明确约定占合同总价款一半的“余款800000元”的支付期限的情形下，就收取原告的定金200000元，之后又未能就“余款800000元”的支付的问题与原告达成一致意见。现被告收取定金已近11个月，原告必定因此产生一定的利息损失，如仅返还定金对原告显失公平。结合本案实际，本院酌情确定被告除返还原告定金200000元外，还应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率赔偿原告的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，
判决如下：
一、解除原告陈继红与被告易际聪签订的《房地产交易预付定金协议书》；
二、被告易际聪于本判决生效后十日内返还原告陈继红定金200000元并赔偿原告陈继红的利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2012年10月20日计算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告陈继红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由陈继红负担3300元，易际聪负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院（上诉受理费7300元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理）。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）
审 判 长 黄孙荣
代理
审判员 张小玲
人民陪审员 杨少茹
二〇一三年九月三日
书 记 员 张福海 来自