成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第2041号原告（反诉被告）邓燕。委托代理人潘陈，四川兴远律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告）赵春芳。委托代理人付敬德，重庆王华律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人陈鸿亮，四川蜀西律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉第三人）冯丽华。
原告（反诉被告，以下仍称原告）邓燕诉被告赵春芳（反诉原告，以下仍称被告）、被告冯丽华（反诉第三人，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷本、反诉案，本院分别于2013年4月13日、6月4日立案受理。依法由
代理
审判员张媛媛适用简易程序独任审判，于2013年6月21日、8月9日、9月3日公开开庭进行了审理。原告邓燕的委托代理人潘陈，被告赵春芳及其委托代理人付敬德、陈鸿亮，被告冯丽华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓燕诉称，原告与二被告于2012年5月30日签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于成都高新西区碧林街127号1层的商铺租赁给二被告，租期5年，租金每月3000元，之后逐年递增。合同签订后，原告积极全面地履行了约定的义务。二被告接手商铺后，用于出售童装，一直在正常经营，生意也颇好。但二被告从2013年1月15日起即开始拖欠租金，且没有交纳相关的水、电、气、物管费等，原告多次催收未果。原告认为，二被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同并要求二被告承担违约责任。故原告诉请人民法院依法判决：
一、解除原告与二被告于2012年5月30日签订的《商铺租赁合同》，二被告立即搬离商铺；
二、二被告向原告支付拖欠的商铺租赁费，并结清至其搬离之日为止的水、电、气、物管费等（租赁费按照合同约定标准从2013年1月15日开始计算，其他费用以相关部门出具的收费凭据中实际发生的金额为准）；
三、二被告向原告支付违约金及损失19080元。
被告赵春芳答辩并提出反诉称，对原告与二被告签订的租赁合同不持异议，案涉房屋实际由赵春芳一人承租使用，与冯丽华无关。赵春芳并没有违约，而是原告出租的房屋不符合约定，存在严重的漏水情况，且赵春芳多次要求原告维修整改，原告置之不理，故赵春芳在原告违约且拒不整改、无法正常使用租赁房屋的情况下有权拒绝交纳租金及相关费用，更不应向原告支付违约金等。同时，由于案涉房屋的漏水问题一直未能得到解决，严重影响了赵春芳的经营，且造成了货物及相关设施的损坏，潮湿环境还导致赵春芳患上了风湿麻木及关节炎等疾病，赵春芳继续营业是为了减少损失，因此赵春芳不同意解除合同，原告应继续履行合同并承担相关违约责任。故请求人民法院依法判决：
一、原告立即彻底修缮解决商铺的漏水问题（商铺后墙必须做排水沟）；
二、原告修复因漏水造成的商铺装修受损部分；
三、原告免除商铺修缮解决漏水问题期间的商铺租金和物管费、水电费，并负责修缮期间商铺货物的搬运和货物仓储保管（商铺租金按照租赁合同标准计算，物管费按照物管标准计算，每月152.26元）；
四、原告免除其违约期间的商铺租金和物管费（违约期间从2013年1月8日起算）；五，商铺租赁合同的租赁期延长，延长的租期为从2013年1月8日起至原告彻底解决商铺漏水问题之日止；六，原告赔偿因商铺漏水问题引起的货物损失14248元；
七、原告支付违约金：时间从2013年1月8日起、按每日3600元计算至原告解决商铺漏水问题之日止（总计5万元，其余部分放弃）；
八、原告赔偿潮湿环境造成赵春芳的身体疾病所需医疗费至完全康复之日（暂计600元）。
被告冯丽华辩称，对原告与二被告签订的租赁合同、赵春芳陈述的商铺漏水等事实均不持异议，案涉房屋实际由赵春芳一人承租使用，冯丽华没有参与其经营，对赵春芳承租后的相关情况也不了解，赵春芳向冯丽华出具了承诺书，案涉商铺的租赁事宜及本案纠纷均与冯丽华无关，冯丽华不应当承担任何法律责任。原告针对被告赵春芳的反诉及冯丽华的答辩意见称，赵春芳的全部反诉请求均没有法律依据，应予驳回。原告向二被告出租房屋时其左侧存在漏水问题，原告对此进行了修整，实际交付房屋并计收租金的时间是2012年7月15日，且在交付房屋时与二被告对此进行了确认；案涉房屋没有漏水情况，即使存在漏水也是因为二被告的使用所导致，原告不同意进行修复，因为事实上，该房屋仅因为一楼位置及天气原因有一点返潮，完全不影响使用，二被告一直在正常营业，其拒不支付租金已经构成根本违约，应当承担相应的法律责任。对冯丽华称案涉商铺与其无关的陈述不予认可，二被告的内部关系从未告知过原告，与原告无关，该商铺系二被告共同向原告承租，应共同向原告承担责任。
经审理查明，2012年5月30日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于中海国际社区橙郡三期1-104号（高新区西区碧林街129号）的商铺，建筑面积29.83平方米（房产证上登记的建筑面积为29.83平方米）；租赁期限5年，自2012年6月15日起至2017年6月14日止；租金为每月3000元，首期商铺租金支付时间为2012年6月3日，以甲方实际收到为准，后续租金需每次提前15天支付，第一年按季度支付，第二年、第三年、第四年、第五年月租金按5%逐年递增，按半年支付一次，后续租金转入建行：4367423811150879433邓燕；在本合同签订当日，乙方应向甲方交付3000元租赁押金，租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该商铺所产生的水、电、通讯、设备、物业管理等有关费用由乙方承担；甲方需保证所出租商铺的水电设施正常使用，商铺建筑结构坚固耐用，如出租的房屋出现漏水、裂缝等问题，由甲方负责修缮，费用由甲方承担；甲方应协助督促物业管理公司向乙方提供充分的保安、消防工作及相应的服务，如水、电等供应及各种设备的正常工作；由于甲方的原因导致上述不利情况发生，将被视作违约，自违约发生之日起，甲方应按日向乙方支付年租金10%的违约金，直至违约行为结束并据实赔偿乙方损失；乙方应按本合同约定向甲方交付租金、押金，乙方应爱护商铺及其设备，如因乙方原因导致损坏的，乙方应负责修缮、据实赔偿；乙方违约的，自违约发生之日起，乙方应按日向甲方支付年租金10%的违约金，直至违约行为结束，同时乙方逾期5日支付租金的，甲方有权经书面通知乙方后解除租赁合同；甲方承诺该商铺左侧与旁边商铺漏水整修事宜，甲方无条件配合，整改费用由甲方承担等。2013年3月7日，原告代理人赵崇芝与被告赵春芳在合同末尾备注：因门牌号悬挂有误，本合同所指129号商铺实际应为127号，2013年3月6日经派出所对门牌号进行了更正，本合同实际租赁商铺碧林街127号。3月12日，被告赵春芳向原告出具了一张收条，对收到原告支付的赵春芳垫付的2012年7月之前的水费及违约金345.7元予以确认。另查明，合同签订当天，二被告向原告支付了3000元押金。由于案涉房屋存在漏水问题，原告对此进行修复后于7月15日才向二被告交付了房屋并开始计收租金。被告赵春芳在接房时确认该房屋漏水问题已解决，在进行装修后开始经营。然而，被告赵春芳向原告支付了2012年7月5日至2013年1月15日的租金后，便以案涉房屋存在漏水问题且原告拒不解决为由，不再向原告支付房屋租金。2013年3月20日，原告向成都市蜀都公证处申请对其高新西区碧林街127号1层的商铺内现状进行拍照的行为和拍照内容进行证据保全公证，公证员左军与工作人员刘婵于当天上午11时来到上述商铺现场，看到有人正在该店内购买童装，也有人在商铺内浏览童装，在公证员左军与工作人员刘婵的现场监督下，原告与工作人员刘婵共同进行了现场拍照，整个保全行为在12时左右结束。成都市蜀都公证处于3月29日对此出具了（2013）川成蜀证内民字第10852号《公证书》，其所附照片显示，案涉商铺正在开门营业，店招名为“Kent儿童时尚生活馆”，房屋内周围墙壁上方展示有大量童装，下方货架也悬挂有大量童装，店内货架上摆放有大量童鞋，还陈列了数个身着童装的模特，货架上贴有“热卖中”以及“春款鞋已回原价，为你带来不便敬请谅解”的字样。还查明，2012年6月4日，被告赵春芳向被告冯丽华出具了一份《承诺书》，载明：本人承诺，租赁中海国际社区橙郡三期1-104#（高新区西区碧林街129#）商铺实际由本人一人承租，由此因该商铺所产生的法律责任纠纷均由本人承担，所有关系与冯丽华无关。在诉讼过程中，本院向二被告释明仍需按合同约定标准向原告支付房租，其他问题留待本院依法认定，并指定了租金支付限期，二被告均明确表示了拒绝；在本院释明原告享有合同解除权后被告赵春芳也拒绝变更反诉请求。被告赵春芳申请对案涉房屋是否漏水、漏水原因、能否修复及所需费用等问题进行司法鉴定。为决定是否进行司法鉴定，本院于8月19日14时到案涉房屋进行了现场勘察，被告赵春芳正在该房屋内营业，房屋内营业区域并无明显渗漏水痕迹，墙面及地面较干燥，门口右侧墙壁有轻微剥皮，右侧墙面有少量细微裂缝，主要渗水处存在于房屋内营业区域后面的卫生间水槽处，墙面潮湿有霉点。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《商铺租赁合同》、房产证、被告赵春芳出具的收条、（2013）川成蜀证内民字第10852号《公证书》，被告赵春芳提供的原告出具的《收条》，被告冯丽华提供的赵春芳出具的《承诺书》等予以证明。
本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。被告赵春芳提供的其他证据，不能证明其真实性、关联性，故不予采信，具体理由将在
本院认为部分阐述。
本院认为，原告与二被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。原告将案涉房屋提供给二被告使用至今，二被告从2013年1月15日以后的租金便未交纳。本案的争议焦点在于：
一、原告出租给二被告的房屋是否存在漏水问题？二、二被告是否有权拒绝支付租金及相关费用，原告是否有权解除合同？三、原告是否应承担房屋修复义务并向被告赵春芳赔偿各项损失？四、原、被告是否应当向对方支付违约金？五、被告冯丽华是否应向原告承担责任？就第一个问题，被告赵春芳提供了照片、证人证言及视频资料予以证明，原告对其证据均不予认可。其中，照片系赵春芳单方拍摄，除拍摄有店招的照片可以确认系诉争房屋外，其他照片的拍摄时间、地点等均无其他证据佐证而无法确认，从照片本身也无法得知上述信息，其证人李柯娇对大部分照片也无法辨认；且李柯娇本人又涉及类似诉讼，具有一定的利害关系，其证言在缺乏其他有效证据佐证的情况下不能采信；其视频资料也没有反映出案涉房屋漏水的具体情况，故赵春芳的上述证据不能证明案涉房屋漏水的实际情况。赵春芳经本院释明后，申请对案涉房屋是否漏水及漏水原因等问题进行鉴定，本院到诉争房屋现场查看后确认该房屋确实存在渗水情况，但该问题并未影响被告赵春芳继续开门营业。就第二个问题，从房屋出租合同中出租人、承租人的主要权利义务来说，出租人的主要义务是提供适租的房屋，承租人的主要义务是按约交纳租金。原告向二被告提供了诉争房屋供其使用，二被告租赁该房屋的目的是用于经营即销售童装等产品，虽然该房屋后来存在一定的渗水情况，但其经营活动仍可基本正常进行，其承租房屋的根本目的并未落空，且事实上被告赵春芳至今仍在开门营业且据其陈述每月均有盈利。故诉争房屋的瑕疵并不足以免除二被告的租金支付义务，被告赵春芳在原告不予修复的情况下可以自行修复、再从租金中扣除修复费用，或者不再承租诉争房屋、要求原告赔偿损失，而不能在继续占有使用诉争房屋的情况下拒交租金等费用，否则即构成了根本违约，二被告经本院释明后仍拒绝向原告交纳租金，故原告有权解除合同。就第三个问题，由于本院认定原告有权解除合同，且原告已经行使了解除权，故在原告与二被告的合同解除后，二被告应将诉争房屋腾退给原告，原告已无必要为二被告修复房屋并承担修复期间的相关费用，被告赵春芳也无权要求延长租期。就被告赵春芳提出的损失赔偿请求，包括漏水造成的货物损失费用及身体患病所支出的医疗费：就货物损失而言，赵春芳为此举出的进货清单系其购入的全部货物的清单，且缺乏相关发票印证，既不能证明因渗水造成损坏的货物数量，也不能证明损坏货物的具体金额；此外，由于成都天气潮湿，夏季多雨，尤其在一楼的房屋，长期存放其中的物品发生长霉现象较为普遍，赵春芳应当知道这一生活常识，妥善保管货物，在房屋渗水后更应当采取积极措施避免损失扩大；就医药费损失而言，赵春芳既未提供病历证明，也未提供医疗费发票，且其主张的风湿麻木及关节炎等均属于慢性疾病，致病原因具有长期性、复杂性，故其该主张也缺乏证据支持。因此，赵春芳既不能证明其损失的具体金额，也不能证明相关损失与诉争房屋渗水具有充分的因果关系，故本院不予支持。就第四个问题，由于案涉房屋确实存在渗水问题，而合同中约定原告对此负有修缮义务，原告未履行该义务即构成了违约。然而，本院已经认定这并不足以免除二被告支付租金等费用的义务，故二被告拖欠租金也构成了违约。由于原告已依据合同行使了解除权，被告赵春芳经本院释明后并未提出其他损失赔偿要求，其诉请的损失又缺乏充分证据支持，故已无必要对渗水原因进行鉴定；综合考虑本案的相关具体情况，本院认定原告与被告赵春芳在本、反诉中主张对方应当承担的违约金互相抵消，均不再向对方支付违约金。但二被告在合同解除前仍应当向原告支付合同约定的租金、在合同解除后至其腾退案涉房屋前则应当依照合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费，并按照合同约定承担其占有使用案涉房屋期间的物管费、水电费等相关费用，其应在腾退案涉房屋前向相关收费单位结清上述费用。就第五个问题，二被告认为被告冯丽华没有实际承租案涉房屋，已经退出了案涉的租赁关系，故不再向原告承担相关责任。然而，案涉房屋租赁合同系二被告与原告所签订，被告冯丽华嗣后不再承租该房屋虽然取得了被告赵春芳的认可，但并未告知原告或取得原告的同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，冯丽华将其在案涉租赁合同中的权利义务一并转让给赵春芳的行为对原告并未发生效力，故其仍应向原告承担相关责任，在本案中即为与赵春芳共同腾退房屋并向原告支付至其腾退案涉房屋为止、按照合同约定的租金标准计算的租金及房屋使用费。被告冯丽华承担责任以后，可以依法向被告赵春芳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邓燕与被告（反诉原告）赵春芳、被告（反诉第三人）冯丽华在2012年5月20日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告（反诉原告）赵春芳、被告（反诉第三人）冯丽华在本判决生效之日起15日内搬离原告（反诉被告）邓燕位于成都高新西区碧林街127号1层的房屋；
三、被告（反诉原告）赵春芳、被告（反诉第三人）冯丽华在本判决生效之日起15日向原告（反诉被告）邓燕支付2013年1月15日起至其实际搬离上述房屋之日止的租金及房屋占用费（该费用标准为2013年1月15日至7月14日每月3000元，2013年7月15日至2014年7月14日每月3150元，此后每年递增5%）并结清搬离前该房屋的水、电、气及物管费等费用；
四、驳回原告（反诉被告）邓燕的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）赵春芳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取230元，由被告（反诉原告）赵春芳承担，反诉案件受理费减半收取908元，由原告（反诉被告）邓燕承担［本诉案件受理费230元，原告（反诉被告）邓燕已向本院交纳，反诉案件受理费减半收取908元，被告（反诉原告）赵春芳已向本院交纳，经品迭，原告（反诉被告）邓燕还应向被告（反诉原告）赵春芳支付678元，在被告（反诉原告）赵春芳、被告（反诉第三人）冯丽华履行本判决第三项义务时同时履行］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 张媛媛
二〇一三年九月三日
书 记 员 狄 强 搜索“”