浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2011）绍越民初字第3797号原告袁庆云。委托代理人（特别授权代理）虞伟庆、赵凤海。被告浙江诗韵江南房地产开发有限公司。法定代表人冯超。被告浙江大宋控股集团有限公司。法定代表人冯超。上述两被告委托代理人（特别授权代理）章明清。
原告袁庆云与被告浙江诗韵江南房地产开发有限公司（以下简称“诗韵江南公司”）、浙江大宋控股集团有限公司（以下简称“大宋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年8月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月30日、2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告袁庆云的委托代理人虞伟庆、赵凤海，被告诗韵江南公司、大宋公司的委托代理人章明清到庭参加诉讼。本案中止审理期限为2012年7月6日至2013年8月21日。本案现已审理终结。
原告袁庆云诉称，2008年11月10日，原告与被告诗韵江南公司签订22份商品房买卖系列合同，约定被告诗韵江南公司将其开发的湖州南浔世贸名流总计3634.67平方米的22套住宅以700万元出卖给原告袁庆云。合同签订当日，原告已按被告诗韵江南公司指示，付清全部购房款项，但被告未能按约交付房产。2009年4月6日，原告与被告诗韵江南公司及其控股母公司大宋公司就上述22套房产买卖事宜签订协议书，约定如两被告在2009年6月30日前全额退还原告已付购房款700万元，并按已付购房款总额自本协议签订之日起每月百分之六补偿原告损失，则原告同意解除与被告签订的上述22套住宅买卖合同；如原告在被告付清上述款项后不办理解除合同手续的，则原告需按11140114元房价补交差额款并退还已付补偿损失款。该协议签订后，两被告未能按时向原告退还购房款并支付补偿款。2010年6月3日，原告袁庆云与被告诗韵江南公司和两被告公司实际控制人宋行标就原、被告上述22套房屋买卖事宜再次签订协议书，约定被告应退还原告购房款700万元，并赔偿原告损失300万元，合计人民币1000万元，在2010年6月底前及2010年12月20日前各向原告支付500万元；宋行标就被告上述付款义务提供为期两年的连带责任担保；自被告2010年6月底前支付500万元之日起15日内，原告负责解除双方22套住宅买卖合同并办理相关手续；如被告违反协议约定不全部向原告支付上述款项的，原告有权按2009年4月6日协议主张权利或者追究宋行标连带保证责任；协议约定的付款时间有一个月宽限期。协议对其他事项尚有约定。2010年6月3日协议书签订后，被告向原告支付了500万元款项，原告亦依约解除了双方22套住宅买卖合同并办理了相关手续。但时至今日，被告仍未能支付第二笔500万元款项。根据该协议书，原告有权选择原、被告于2009年4月6日签订的协议书主张权利。为维护原告自身合法权益，现诉请法院依法判令二被告共同退还原告购房款700万元，并按每月6%补偿原告自2009年4月6日起至判决确定履行日期间的损失；本案诉讼费用由二被告承担。
被告诗韵江南公司、大宋公司辩称，首先，本案所涉的700万元中有500万元是原告在2008年7月7日就借给了大宋公司，原告在诉状中所称签订买卖合同是在这个日期之后，11月10日打进来的200万元也是打入大宋公司，因此这并不是正常买卖，而是借款。为保证借款能归还，以被告诗韵江南公司开发的22套房子质押给原告，所以房价在每平方米1900多元（该价格是当时出卖房屋的59、69折），还没有到房屋的成本价。其次，2009年4月6日的协议是两被告与原告共同签订的，2010年6月3日是原告与被告诗韵江南公司签订的，不涉及到大宋公司。在2009年4月6日所签订的协议中间，约定在2009年6月30日前归还700万元的借款，并按月6%补偿原告，这个6%实际上是高利，而且期间被告也支付过利息。在2010年6月3日，原告和被告诗韵江南公司再次签订一份协议，协议虽然约定被告收到原告700万元房款，但事实上被告诗韵江南公司根本没有收到过原告的700万元，该700万元是打入大宋公司帐户的，而协议约定被告诗韵江南公司赔偿原告损失300万元，该300万元损失补偿是大大超过利息规定的。而之后的500万元的归还也不是被告诗韵江南公司归还的，该协议把被告大宋公司的义务也体现在内，存在不规范之处。从现在原告的诉讼主张来看，我们认为这个请求无论从法律还是事实角度都是相违背的。事实上在2010年6月3日，被告大宋公司已经归还了原告500万元，剩下只有200万元，200万元按6%月息计算损失我们认为也是过高的，是不合理的。再次，本案中被告大宋公司借原告700万元，但是实际已经归还969.2万元，这包括本金和适当的利息。实际上大宋公司一直存在这样的问题，以购房名义进行借款，借款归还后解除购房协议。本案所涉款项并不是购房款，而是被告诗韵江南公司向原告的借款，约定的损失其实是利息。我们认为本金及利息已经还了900多万元，因此不需要再归还。原告袁庆云为证明其主张，向本院提供了：证据1、购房清单1组、完整的商品房买卖合同复印件1份、其余21套商品房复印件（封面及第一页）1组，证明原告与被告诗韵江南公司就房产交易总计面积、房款总额进行约定，并签订了相应的22套商品房买卖合同，并在相关主管部门备案的情况。两被告经质证对证据的真实性没有异议。22份合同是签过的，也备案过的，但这并不是真实的商品房买卖，如1402号房的完整版合同单价及总价是不真实的，付款方式及付款期限也是不真实的，原告没有付房款给被告诗韵江南公司，而且这个价格与清单中最终所付的价格也不一致，即使如原告所述她支付了部分款项，余下的款项也没有按约支付，违约的相关责任也没有追究，房子也没有交付过，可见双方对该合同并不是实际履行。其他房屋情况应该也差不多。本案实际是2008年7月7日大宋公司向原告借款500万元，2008年11月10日又借款200万元，共计700万元，以被告诗韵江南公司名下的22套商品房作为质押，购房款并没有支付。证据2、承诺书1份，证明两被告共同出具给原告房款支付承诺，承诺对原告应付的购房款700万元，先以被告大宋公司尚欠原告的500万元借款冲抵，差额购房款200万元人民币如按期汇付被告大宋公司，则视为原告已全面履行购房合同付款义务的事实。两被告经质证对证据的真实性没有异议，该证据恰恰可以证明本案实际是借款，而不是商品房买卖合同关系。500万元是借给大宋公司的，200万元也是支付给大宋公司的，如果是真正的买卖，这是不可能的，因这涉及到纳税等问题，而且两被告是两个独立的法人。证据3、取款回单复印件1份、现金缴存单复印件1份、转帐借款传票复印件1份，要求证明原告支付购房款的事实。两被告经质证对证据的真实性没有异议，但认为这几张凭证都是做在大宋公司帐上，收款单位也是大宋公司。2008年7月7日转帐单上记载转帐原因也是个人借款，因此与被告诗韵江南公司无关。证据4、收条复印件1份，证明原告已支付700万元房款给被告的事实。两被告经质证对证据的真实性没有异议，虽然出具过该份收条，但该收条不是合法的收条，事实上被告诗韵江南公司没有收到过该笔款项。该700万元都是打入被告大宋公司帐户上的。证据5、湖州市南浔区人民法院（2009）湖浔商初字第412号民事裁定书1份，证明原告与被告诗韵江南公司的房屋买卖已由相关法院处理的事实。两被告经质证认为该裁定书与本案无关，这只是撤诉的裁定，并没有审理认定内容，无法确认双方之间的买卖关系。而且裁定书是在2010年2月5日，而原告主张2008年10月10日就买了上述房屋，在此后一直没有开票、交付或过户，所以该案的原告才将上述22套房屋作为被告诗韵江南公司的财产申请法院查封。证据6、（2009）湖浔商初字第412号案件的起诉状复印件1份、反诉状复印件1份、中止裁定书复印件1份，证明该案原告长业公司起诉的时间是2009年3月9日，庭审中被告诗韵江南公司认可双方系买卖关系。两被告经质证认为起诉只能代表起诉方的看法，不具有法律意义。而且根据合同约定房屋交付时间是在2008年10月份，而长业公司起诉是在2009年3月份。而且当时两被告的控股人均是宋行标，宋行标的借款行为并不合法，受控股人宋行标控制的法人陈述的内容并不真实。证据7、2009年4月6日、2010年6月3日协议书复印件2份，证明被告不按约履行合同约定，原告主张权利的依据。两被告经质证认为协议书签订过可能是事实，但该二份协议在我处并没有。从协议书内容看，2009年4月6日的协议书本是购房，但原告在购房后既不主张开票，也不主张交房，然后还把房子退了，可以看出并不是真正的购房。协议约定“并按已付购房款总额自协议签订之日起每月百分之六补偿甲方损失”，不符合客观事实，该利息损失约定太高，与法律规定不符，也显失公平。2010年6月3日的协议书超出了签订协议双方的范围，对大宋公司没有约束力。而且该合同中讲到分二期支付，之前的承诺书就作废了，现被告500万元已经归还，还余200万元未还，原告再主张6%的损失没有相关依据。被告诗韵江南公司、大宋公司为证明自己主张，向本院提供袁庆云支付给大宋公司的付款凭证4份、大宋公司支付给袁庆云的付款凭证复印件14份，证明大宋公司总计向袁庆云借款1294.8万元，大宋公司通过相关账户已经还给袁庆云的连本带息是1564万元。原告经质证认为袁庆云打入大宋公司的钱中，194.8万元的汇款，是东方建设公司与袁庆云之间的款项往来，与本案无关。关于葛成代付的款项系房款，在（2009）湖浔商初字第412号案件中有记录。其余款项无异议。对大宋公司支付给原告的款项凭证中，2008年10月6日总计270万元的款项，没有凭证原件，有异议。与东方建设公司发生的600万元，与本案无关联性。2008年12月5日的42万元也没有原件。2009年1月8日的陈丽萍代收42万元的收条，只有复印件。此外，被告提供的证据与本案无关联，本案的法律关系是原告与被告诗韵江南公司的房屋买卖关系，之所以把大宋公司列为被告，是大宋公司有支付款项的责任，本案仍属于房屋买卖合同纠纷，被告提供的材料是证明原、被告之间有民间借贷关系，与本案无关。本院向越城区检察院调取的讯问笔录1份、询问笔录1份，原告经质证认为两份笔录系公安机关在调查大宋公司涉嫌犯罪时所做的，因区检察院已明确犯罪嫌疑人不构成犯罪，故所形成的询问笔录和讯问笔录不能成立，不予认可。对宋行标的讯问笔录中提到归还1200万元的内容也不予认可。同时，两份笔录与本案无关联性。两被告经质证认为关于袁庆云的笔录中有许多不是客观事实，房子并不是大宋公司卖给她的，而是大宋公司欠钱还不出来，把房子以超低价质押给原告的。大宋公司已经支付的利息不止250万元。对于宋行标的笔录，其中提到“已经偿还1100万元，支付250万元利息”不是事实。我们总计支付的款项是1564万元。对当事人提供证据的分析与认定：原告提供的证据1、2、3、4、7，被告对真实性均无异议，本院予以认定。证据5、6系原、被告涉诉资料，本院对真实性予以认定，对双方之间的究竟系何种法律关系，需结合其他证据予以认定。被告提供的付款凭证，除被告无法提供可供核对的原件外，其他证据的真实性予以认定。对本院调取的询问笔录和讯问笔录，其证据本身真实性可以认定，对被询（讯）问人的陈述应结合本案其他证据综合予以认定。经审理，
本院查明：2008年7月7日，被告大宋公司向原告袁庆云借款500万元，2008年11月10日，原告与被告诗韵江南公司签订22份商品房买卖合同，约定被告诗韵江南公司以优惠价700万元将上述房产出售给原告。两被告并出具承诺书一份，承诺对原告应支付的购房款700万元，冲抵到2008年11月10日止被告大宋公司尚欠的500万元借款，冲抵后差额购房款200万元如按期汇付被告大宋公司，则视为全面履行购房合同付款义务。同日，原告将200万元款项通过案外人葛成汇付至被告大宋公司账户。被告诗韵江南公司出具收条一份，载明房款全额付清的事实。2009年4月6日，原告与两被告签订协议书一份，约定如两被告能在2009年6月30日前全额退还原告已付购房款700万元，并按已付购房款总额自协议签订之日起每月百分之六补偿原告损失（与已付购房款一并支付），则原告无条件同意解除与被告签订的22套住宅合同，否则仍按原签购房合同履行。如原告在被告付清上述款项后五天内不办理相关解除合同手续的话，则原告必须按11140114元房价原值补交足额差额款并退还被告已付补偿损失款。2010年6月3日，原告与被告诗韵江南公司以及案外人宋行标签订协议书一份，约定关于原告的700万元款事宜，经原告、被告诗韵江南公司会同被告大宋公司协商确认：应付给原告的700万元及损失合计1000万元人民币，由被告诗韵江南公司负责在2010年6月底前支付给原告500万元，2010年12月20日前向原告一次性付清余下款项。由宋行标为被告诗韵江南公司付款提供连带责任保证，保证期限为两年。自被告诗韵江南公司2010年6月底前向原告支付500万元之日起15日内，原告负责保证无条件出具解除原告与被告诗韵江南公司之间所签订22套商品房买卖合同所需手续并同时会同被告诗韵江南公司到相关部门办毕全部解除合同手续。如被告诗韵江南公司违反协议约定不向原告支付上述款项，原告有权按2009年4月6日协议约定主张权利或者追究宋行标连带保证责任。协议并对其他事项进行了约定。2010年7月30日，被告大宋公司支付给原告人民币450万元，同年9月1日，被告大宋公司又支付给原告人民币50万元。现原告与被告诗韵江南公司之间关于22套房屋的商品房买卖合同已经解除，但被告未按约支付款项，遂成讼。
本院认为，本案争议的焦点在于：
一、本案讼争款项所涉法律关系的问题。
原告与被告大宋公司之间原存在借款合同关系事实清楚，但在原告与被告诗韵江南公司签订商品房买卖合同后，双方已经约定以被告大宋公司尚欠借款抵充部分购房款，且此后原告又按约支付了剩余购房款200万元。因此原告与被告诗韵江南公司之间就房屋买卖达成的合意符合法律规定，系双方真实性意思表示。两被告虽辩称认为买卖合同签订后原告未及时要求开具发票、办理过户，双方之间实则仍系借款合同关系，因房屋买卖合同的成立要件并不以开具发票，办理过户等为前提，故本院不予采纳。
二、关于原告主张购房款及退房损失问题。原告认为被告未按双方于2010年6月3日的约定支付款项，故要求按照协议约定选择2009年4月6日的协议主张退还购房款并赔偿退房损失。对此分析如下：首先，2010年6月3日签订的协议当事人系原告及被告诗韵江南公司以及案外人宋行标，并无被告大宋公司的意思表示，因此原告以该协议约定要求约束被告大宋公司缺乏事实和法律依据。其次，即使原告可以按照2009年4月6日协议约定主张权利，因该协议约定如两被告能在2009年6月30日前全额退还原告已付购房款700万元，并按已付购房款总额自协议签订之日起每月百分之六补偿原告损失（与已付购房款一并支付），则原告无条件同意解除住宅合同，并不是说如原、被告的购房协议解除，两被告应支付相应款项，两者之间并不存在可以倒推的关系。事实上，本案原告与被告诗韵江南公司之间的购房合同已经解除，也就是说2009年4月6日的协议已无法实际履行。因此，原告主张购房款和退房损失仅能按照2010年6月3日的协议约定。该协议中当事人已就房款和退房损失明确为1000万元，因原告自认被告已支付500万元，故原告仅可就剩余500万元主张权利。同时，因被告大宋公司未同意对该1000万元承担共同还款责任，故原告要求被告大宋公司承担共同付款责任缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，
判决如下：
一、被告浙江诗韵江南房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给原告袁庆云购房款及退房损失共计人民币500万元；
二、驳回原告袁庆云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取60800元，由原告袁庆云负担17370元，被告浙江诗韵江南房地产开发有限公司负担43430元，于本判决生效后三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 张 剑
人民陪审员 万春霞
二〇一三年八月三十一日
书 记 员 赵珠艳附法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 微信公众号“”