贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）松民初字第437号原告松桃松江物业服务有限公司。住所地：松桃县蓼皋镇世昌广场。
法定代表人：龙晓金，该公司总经理。
委托代理人：陈勇，贵州泽富律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人：肖天赐，贵州泽富律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告松桃苗族自治县农村信用合作联社。住所地：松桃苗族自治县蓼皋镇水塘河大桥旁。
法定代表人：吴光前，松桃苗族自治县农村信用合作联社理事长。
委托代理人：杨旭，乾锦律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告松桃松江物业服务有限公司（以下简称松江物业公司）与被告松桃苗族自治县农村信用合作联社（以下简称松桃信用联社）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月8日立案受理后，依法由
审判员龙金福适用简易程序公开进行了审理，原告松江物业公司法定代表人龙晓金及其委托代理人陈勇、肖天赐和被告松桃信用联社委托代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年7月20日与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司（以下简称“邦宇松桃分公司”）签订物业管理委托合同，约定对邦宇松桃分公司开发建设的“盛世兴城”房屋建筑共用部分，共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物等进行日常维修、养护和管理。合同期限：2012年7月20日至小区业主委员会成立后新聘物业管理公司止。物业管理费收取标准为：住宅户每月每平方米0.30-0.50元、办公楼每月每平方米0.80-1.00元。被告于2009年12月购买邦宇松桃分公司开发建设的“盛世兴城”商品房5945.35㎡作为办公用房，被告于2010年6月起入住，原告自2012年7月20日与邦宇松桃分公司签订物业管理委托合同，提供了物业服务，被告享受了物业服务，但从2012年7月20日至2013年5月未缴纳物业管理费，已欠原告物业管理费十个月共计59453.5元，滞纳金2972.68元，经原告多次协商，被告拒绝支付。为此，原告特向法院起诉，请求依法判决被告支付物业管理费59453.5元，滞纳金2972.68元，共计62426.18元被告辩称：原告的起诉违反了一事不再理原则，原告曾于2013年1月24日起诉我方，要求我方支付从2010年6月入住房屋办公后至原告起诉时的物业管理费153561元，松桃县人民法院于2013年3月20日作出判决，以原、被告之间不存在物业服务合同关系，驳回了原告的诉讼请求，判决已产生法律效力。2013年5月8日，原告以其于2012年7月20日与邦宇松桃分公司重新签订了物业管理合同这份证据又起诉，要求我方支付2012年7月20日至2013年5月的物业管理费，这一诉讼请求已被前一生效判决所包容，显然违反了一事不再理原则，如果该份合同是新证据也只能申请再审，而不能提起此诉讼，起诉应当驳回。另外，被告不应当支付物业管理费，理由是2009年12月31日我方与邦宇松桃分公司签订购房合同，2010年6月，我方入住该房办公，被告入住后未与原告签订物业服务合同，被告单位的设施、设备、卫生、水、电等均是被告单位自行雇请人员进行管理、维修和保养，原告也未向被告提供任何服务，原告起诉被告欠其物业服务费和滞纳金是没有道理的，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、物业管理资质证书、收费许可证。证明原告的身份及具备物业管理的资质、享有收费资格和物管收费标准通过物价部门核准的事实。2、商品房买卖合同、物业管理协议。证明被告在原告进行物业管理的区域“盛世兴城”内有办公用房5945.35㎡，享受原告提供的公共服务，应当缴纳物业管理费。证明原告与邦宇松桃分公司签订了物业管理委托协议，原告对“盛世兴城”内的业主提供物业管理服务的事实。3、（2013）松民初字第126号判决书。证明原告从事了小区物业管理的事实。4、证人唐XX证言：证实内容为原告方对“盛世兴城”小区公共区域的水电、管道设施进行维修、清理包括被告在内共同使用的小区化粪池。被告为证明自己的主张提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明被告的身份及诉讼主体资格。2、商品房买卖合同：证明邦宇松桃分公司开发占地达60780平方米，被告购房为预售销售，交房时间为2010年1月18日。3、《物业管理委托合同》、《补充合同》、“和解协议2”。证明原告与邦宇松桃分公司签订的物业管理合同已解除，原告与邦宇松桃分公司无任何关系，原告与被告无权利义务关系。4、（2013）松民初字第126号判决书。证明原告与邦宇松桃分公司无任何关系，同时证明2010年7月20日原告与邦宇松桃分公司并没有物管合同，本案诉讼属重复诉讼。5、现场照片：证明被告办公楼四周地面车辆随意停放、有垃圾堆放，原告没有进行服务管理和被告办公楼不具备物业管理条件的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，但对证据2、3的证明目的有异议，认为达不到原告的证明目的。对证据4真实性有异议，认为证言不客观。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议。但证据3、4的证明目的有异议，达不到被告的证明目的。对证据5真实性有异议，认为照片的拍摄时间、地点、拍摄人不明。
经审理查明：原告松江物业公司于2007年4月27日与贵州邦宇房地产开发有限公司松桃分公司签订了前期物业管理委托合同，约定邦宇松桃分公司开发建设的“盛世兴城”房屋建筑共用部分，共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物等的日常维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集清运，车辆停放的管理，治安防范和公共秩序维护等事项委托给原告管理，委托管理期限为2008年8月1日起至业主委员会成立后与物业管理公司签订新的物业管理合同时止。2008年3月25日，原告松江物业公司与邦宇松桃分公司签订物业管理补充合同。合同签订后，原告依合同约定对“盛世兴城”房屋建筑共用部分，共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物等的日常维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾的收集清运，车辆停放等事项进行管理。被告于2009年12月31日与邦宇松桃分公司签订了购买“盛世兴城”区域内5945.35平方米房屋一栋作办公用房的商品房买卖合同，并同意邦宇松桃分公司指定前期物业公司管理和交纳物业管理费，2010年6月被告单位入住该房办公。2011年12月14日，松江物业公司与邦宇松桃分公司签订“和解协议2”，解除了双方于2007年4月27日及2008年3月25日与邦宇松桃分公司签订《物业管理委托合同》及《补充合同》。2011年12月19日原告松江物业公司取得物业管理企业资质证书。2011年12月26日原告松江物业公司的法定代表人由龙志萍变更为龙晓金。2012年7月20，原告松江物业公司又与邦宇松桃分公司重新签订“盛世兴城”物业管理协议，合同期限为2012年7月20日至小区业主委员会成立后新聘物业管理公司止。2013年1月24日，原告以被告从2010年6月入住起拖欠其物业管理费153561元为由，向本院起诉请求被告支付物业管理费，在该案诉讼中，原告没有提交其于2012年7月20日与邦宇松桃分公司重新签订物业管理协议这份证据。我院于2013年3月20日以（2013）松民初字第126号判决书认定原告松江物业公司与邦宇松桃分公司前期物业合同已解除，原、被告双方无权利义务关系，判决驳回松江物业公司的诉讼请求，判决后双方均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。2013年5月8日，原告松江物业公司以其于2012年7月20日与邦宇松桃分公司重新签订物业管理协议这份证据为由，起诉要求被告支付从2012年7月20日起至2013年5月的物管费，共计十个月59453.50元，滞纳金2972.68元。同时查明，2011年，该案原告龙晓金与被告原松江物业公司法定代表人龙志萍曾因合伙纠纷产生诉讼，我院于2011年12月19日以（2011）松民初字第009号调解书结案，双方达成协议如下：松江物业公司法定代表人由龙志萍变更为龙晓金，变更前公司债权债务与龙晓金无关。2011年12月26日松江物业公司的法定代表人信息在工商行政管理部门正式由龙志萍变更为龙晓金。松江物业管理的“盛世兴城”小区至今没有成立业主大会，业主委员会也就无从产生，“盛世兴城”小区的前期物业管理至今都是松江物业公司在进行管理。
本院认为：国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。可见，前期物业合同双方可约定期限，但以业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止，“盛世兴城”小区现还没有成立业主委员会，仍处于前期物业服务阶段。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”从本案的事实看，原告松江物业公司与邦宇松桃分公司签订《物业管理委托合同》及《补充合同》，约定由松江物业公司对“盛世兴城”小区进行前期管理。在管理过程中因松江物业公司内部原因，2011年12月原告曾与邦宇松桃分公司解除了物业管理合同，一时中断管理。可时至今日，“盛世兴城”小区尚未成立业主委员会，但小区的公共区域和公共设施需要管理和维护，2012年7月20日，松江物业公司与邦宇松桃分公司通过协商，重新签订了物业管理合同，松江物业公司已对“盛世兴城”小区进行了物业管理。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。该物业管理合同是邦宇松桃分公司在“盛世兴城”小区业主委员会未成立的情况下为小区提供物业服务的需要，符合广大业主的利益，是前期物业管理的延续，没有违反法律、法规的规定，对业主具有约束力。被告于2009年12月31日与邦宇松桃分公司签订了购买“盛世兴城”商品房买卖合同，并同意邦宇地产开发有限公司指定前期物业公司管理和交纳物业管理费，其入住“盛世兴城”小区后的公共物业服务系松江物业提供，被告辩称与松江物业公司没有权利义务关系，与事实不符，本院不予采信。被告作为“盛世兴城”小区业主，享受了公共服务，应当依约交纳物业管理费。原告的物业管理收费依据已通过松桃物价部门审核，其中办公用房每平方米每月0.80—1.00元，原告按每平方米每月1.00元收取物管费，虽然没有超过核定标准，但涉及的是不特定服务对象，
本院认为以0.8元的标准收取物业费较为合适。关于此案是否属于重复诉讼，违反一事不再理原则的问题，虽然本案当事人、诉争的法律关系与（2013）松民初字第126号案相同，但原告起诉所主张的诉讼请求和所依据的事实和理由与（2013）松民初字第126号案明显不同，只有在当事人同一、法律关系同一、诉讼请求同一、受同一既判力所约束的条件下进行的诉讼才为重复诉讼，本案与（2013）松民初字第126号案不完全相同，显然是一个新的诉请，故对被告认为原告的起诉系属重复诉讼违反一事不再理原则的辩称，本院不予采信。原告要求被告支付物业管理费十个月共计59453.50元，因松江物业公司对小区的公共部位进行了管理，付出了劳动，被告作为小区业主享受了公共服务，根据权利义务相一致原则，被告应当支付物业管理费。但是，原、被告仅约定办公用房的物业管理费为0.8-1.0元／㎡，并未约定具体的物业管理费价格，故本院根据实际酌情支持47562.80元（5945.35平方米＊10个月＊0.80元）。关于原告要求支付滞纳金2972.68元的问题，因双方对于物业服务关系一直处于争议状态并处于诉讼中，不同于故意不交纳，原告要求被告支付滞纳金缺乏事实依据，故本院对原告该诉讼请求不予支持。为了维护公民、法人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条之规定，
判决如下：
一、被告松桃苗族自治县农村信用合作联社于本判决生效后十日内给付原告松桃松江物业服务有限公司物业管理费47562.80元。
二、驳回原告松桃松江物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费681元，减半收取340.5元，由被告松桃苗族自治县农村信用合作联社负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期未上诉，则本判决发生法律效力。当事人如不按期履行本判决确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 龙金福
二〇一三年七月二十日
书记员 吴 愚 来源：百度“”