福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2013）芗民初字第568号原告蔡美女，女，1944年5月12日出生，台湾金门县人。原告翁明国，男，1949年2月16日出生，台湾金门县人。原告张玉羡，女，1949年6月26日出生，台湾金门县人。原告张峰德，男，1950年5月4日出生，台湾金门县人。原告林辉力，男，1950年9月10日出生，台湾金门县人。原告杨淑卿，女，1951年10月15日出生，台湾金门县人。原告翁力胜，男，1981年1月28日出生，台湾金门县人。原告叶自翰，男，1984年4月17日出生，台湾金门县人。原告洪如彦，男，1976年8月13日出生，台湾金门县人。原告吴维能，男，1945年7月8日出生，台湾金门县人。以上原告委托代理人连毅杰，男，1983年10月26日出生，汉族，龙海人，个体户。以上委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。被告漳州市通天地通讯器材有限公司。法定代表人赵志鹏，经理。委托代理人王贺洋，福建九鼎律师事务所律师。被告陈明江，男，1976年12月20日出生，汉族，龙文区人，个体户。被告黄惠容，女，1977年1月5日出生，汉族，龙文区人，个体户。委托代理人陈明江，男，1976年12月20日出生，汉族，龙文区人，个体户。被告王义五，女，1963年12月27日出生，回族。被告游又，女，1993年9月27日出生，汉族。委托代理人蔡志毅，男，汉族，1976年1月29日出生。
原告蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能与被告漳州市通天地通讯器材有限公司（以下简称通天地公司）、被告陈明江、被告黄惠容、被告游又、被告王义五租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能的委托代理人连毅杰、蔡云龙；被告漳州市通天地通讯器材有限公司的委托代理人王贺洋、罗燕红、被告陈明江、被告黄惠容的委托代理人陈明江、被告王义五、被告游又的委托代理人黄志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能诉称，通天地通讯器材有限公司于2005年7月22日向漳州汇弘经济贸易中心承租东盛温泉公寓27、28、29、30号4间店面，漳州汇弘经济贸易中心在拟出售上述4间店面时征求通天地通讯器材有限公司意见，通天地通讯器材有限公司表示不愿行使优先购买权。过后，漳州汇弘经济贸易中心将上述店面出售给原告蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能，蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能购买后取得漳州汇弘经济贸易中心与通天地通讯器材有限公司租赁合同出租方的权利，并将上述店面委托连毅杰代管，现连毅杰发现被告通天地通讯器材有限公司未经出租方同意私自加价将店面转租给被告陈明江、黄惠容，被告陈明江、黄惠容又加价转租给游工民、王义五，游工民、王义五又加价转租其他人经营，严重违反租赁合同的约定。原告已将“解除租赁合同告知函”寄送五被告，五被告收到后未持异议，租赁合同已经解除。租赁合同解除后，五被告无权使用该4间店面，因店面转租加价的收入应归原告所有。因此，五被告负有将转租店面产生的加价部分（既游工民、王义五应交陈明江、黄惠容每月所谓店面承包金）连带支付原告。游工民因病过世，其继承人王义五、游又应在继承遗产的范围内承担清偿责任。故请求法院判令五被告连带支付东盛温泉公寓27、28、29、30号4间店面从2009年7月4日起至2011年8月31日止占用费暂计61万元（每月按44160元合计为110万元，原告先行主张61万元，剩余部分保留另行主张的权利），案件受理费由五被告承担。
被告通天地公司辩称，被告通天地公司与陈明江、黄惠容之间系承包经营合同关系，原告所谓“私自加价转租给陈明江、黄惠容”明显与事实不符。2007年4月26日通天地公司与陈明江、黄惠容签订《通天地手机商场承包经营合同》，合同约定，“承包内容：漳州市通天地通讯器材有限公司营业执照所准许的经营内容范围。承包经营期限：2007年5月1日至2011年4月30日止，共四年。承包形式：税后承包金（递增）包干。”合同还约定“甲方有权监督乙方依法经营、履行合同，管理好企业资产，并协助处理好与工商、税务等部门的关系；在承包期间不得擅自改变公司的法人地位，名称和经营范围，如确需改变，需经甲方同意。发包期间，乙方必须对原甲方的管理人员进行安排，未经甲方同意不得辞退人员，并确保他们的工资待遇优于原有待遇”无论从合同名称，还是从合同的实质内容看，被告通天地公司与陈明江、黄惠容之间均系承包经营合同关系，原告所谓“私自加价转租给陈明江、黄惠容”明显与事实不符。原告所谓“陈明江、黄惠容又加价转租给游工民、王义五”明显与事实不符，通天地公司不存在违约行为。2007年5月1日发包方黄惠容、陈明江与承包方游工民、王义五签订《通天地商场承包经营合同》。合同约定，“承包内容：漳州市通天地通讯器材有限公司营业执照所准许的经营内容范围。承包经营期限：2007年5月1日至2011年4月30日止，共四年。承包形式：税后承包金（递增）包干。”合同还约定“甲方有权监督乙方依法经营、履行合同，管理好企业资产，并协助处理好与工商、税务等部门的关系；在承包期间不得擅自改变公司的法人地位，名称和经营范围，如确需改变，已经甲方同意。承包期间，乙方必须对原甲方的管理人员进行安排，确保他们的工资待遇优于原有待遇，并保证其认真代表甲方行使权力与义务。”从以上合同名称及内容看，陈明江、黄惠容与游工民、王义五之间明显属于承包经营合同关系，并非租赁合同关系。并且漳州市芗城区人民法院于2011年11月30日做出的（2011）芗民初字第1738号生效判决，也已经认定陈明江、黄惠容与游工民、王义五之间系承包经营合同关系。因此，陈明江、黄惠容又加价转租给游工民、王义五”明显与事实不符，被告通天地公司不存在转租的违约行为。故请求依法驳回原告对被告通天地公司的诉讼请求。
被告陈明江、黄惠容辩称，被告陈明江、黄惠容与原告之间不存在合同关系，不存在直接利害关系，依法不能作为被告，故请求驳回原告对被告陈明江、黄惠容的起诉；被告陈明江、黄惠容不存在转租事实，退一步讲即使构成转租，期限也明显超过6个月，依法不能撤销原租赁合同。2007年5月1日，陈明江、黄惠容将讼争通天地手机市场承包给游工民、王义五，陈明江、黄惠容与游工民、王义五一起到原业主漳州汇弘经济贸易中心告知该承包的事实，以后每月的租金由游工民、王义五代为缴交。原业主对该承包行为表示同意，之后的租金均有游工民、王义五直接向原业主缴交。原告是在2008年11月份才向漳州汇弘经济贸易中心购买该店面。在这期间游工民、王义五实际承包经营已经长达一年六个月的时间。该事实，原告在购买店面时也是知道的。游工民、王义五、陈明江、黄惠容、连毅杰三方共同到漳州汇弘经济贸易中心办理交接手续。原告作为店面的买受人，在购买该店面后，继续受原租赁合同的约束。在原租赁合同关系中，出租人漳州汇弘经济贸易中心已经不再享有撤销权的情况下，原告基于买卖合同取得出租人的法律地位，原出租人在租赁合同中享有的权利和义务均由原告承受，但其法律地位不能优于原出租人在原租赁合同中的地位。因此，其依法也不再享有租赁合同的撤销权。
被告王义五辩称，原告所说属实，其跟陈明江、黄惠容租店面之后，双方一起去原业主那边告知该店面已经由王义五跟游工民承租，并告知原业主以后的租金由其和游工民交纳。在这之后，连毅杰向其讨房子，陈明江告诉其不要理连毅杰。这房子是陈明江、黄惠容租给王义五、游工民的。王义五对（2011）芗民初字第1738号民事判决书认定的事实及判决内容不服，现已向漳州市中级人民法院提起再审。
被告游又辩称意见与王义五一致。
经审理查明，本市区东盛温泉公寓27、28、29、30号店面原系漳州汇弘经济贸易中心所有。2005年7月22日，漳州汇弘经济贸易中心与被告漳州市通天地通讯器材有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告通天地公司向漳州汇弘经济贸易公司承租位于市区新浦路与新华北路口的东盛温泉公寓27#、28#、29#、30#等4间店面计总面积为997.23平方米（其中：底层店面面积514.75平方米，夹层面积482.48平方米）作为经营用房。租赁期限6年，自2005年9月1日起至2011年8月31日止。2007年4月26日，被告通天地公司与被告陈明江、黄惠容签订一份《通天地商场承包经营合同》，合同约定，被告陈明江、黄惠容向被告通天地公司承包通天地营业执照所准许的经营内容范围。承包期限：自2007年5月1日起至2011年4月30日止，共四年。2007年5月1日，被告陈明江、黄惠容与被告游工民、王义五签订一份《通天地手机商城承包经营合同》，该合同约定，游工民、被告王义五向被告陈明江、黄惠容承包通天地营业执照所准许的经营内容范围。承包期限：自2007年5月1日起至2011年4月30日止，共四年。在游工民、王义五承包后，又分别与各柜台签订了《租赁经营合同》。2008年11月，原告向漳州汇弘经济贸易中心购买芗城区东盛温泉公寓27#、28#、29#、30#4间店面。2009年7月25日，原告委托连毅杰代为管理上述房产，委托书在上明确具体代理权限如下：
一、代办理、领取并保管上述房屋的房屋所有权证、土地使用权证，缴交相关费用。
二、代为管理、维修上述房屋，缴交相关费用。
三、代为出租上述房屋，代为与承租人商定房屋出租价格、租金支付等各项条款，签署《租赁合同》及相关协议、文件，收取租金。代为处理与出租有关的一切事宜。
四、若上述房屋与他人发生纠纷，受托人有权代为参加诉讼活动：1、提起诉讼、应诉，代为承认、变更或放弃诉讼请求，进行和解（签署和解协议），提起反诉；2、代为提起上诉并在二审诉讼中继续代为代理参加诉讼，代为承认、变更、放弃上诉请求，进行和解（签署和解协议）等；3、代为参加执行活动，代为承认、变更或放弃执行请求，进行执行和解，代为办理与执行有关的一切活动，领取执行款项；4、在必要时受托人有权将有关诉讼权限转委托律师。受托人在办理委托事项时所为的一切行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相关费用，委托人均予以承认。受托人有转委托权。2009年7月28日该委托书经厦门市鹭江公证处公证。2009年6月17日，原告的代理人连毅杰向被告通天地公司及被告游工民、王义五出具一份《解除租赁合同告知函》，该告知函上记载：连毅杰发现通天地公司未经出租方同意私自转租上述店面，严重违反租赁合同的约定，贵公司在接到本函之日起租赁合同终止，请贵公司租赁物经营者游工民、王义五在3日内将承租店面交付连毅杰先生。否则，将采用法律途径向贵公司及游工民、王义五主张权利，追索损失赔偿，届时，贵公司将承担更为不利的法律后果。该函件被告黄惠容于2009年7月3日收到。再查明，2011年，陈明江、黄惠容向本院起诉，要求解除与游工民、王义五签订的通天地手机商场承包经营合同及补充协议等，本院于2011年11月30日以（2011）芗民初字第1738号民事判决书作出判决。该判决书认定“本案合同依法成立，且具有法律效力，被告王义五、游工民应当按照合同约定履行自己的义务。”“
本院认为，本案合同的性质为承包合同，而非租赁合同，两原告经漳州市通天地通讯器材有限公司同意将通天地手机商场发包给被告王义五、游工民经营，并非转租。本案与被告王义五所述的另案无关。被告王义五、游工民应当按照合同约定向两原告支付承包金。”“
本院认为，两原告与被告王义五、游工民的承包合同关系合法有效，受法律保护。”“被告王义五辩称本案实质是房屋转租合同，与事实不符，不予采纳。”2012年，王义五不服上述判决，向漳州市中级人民法院申请再审，漳州市中级人民法院于2012年7月25日出具（2012）漳民申字第13号民事裁定书，裁定驳回申请再审人王义五的再审申请。该裁定书认定：“关于本案合同性质问题。经审查，从王义五、游工民与陈明江、黄惠容于2007年5月1日签订的《通天地手机商场承包经营合同》约定的第一、六、九项等内容看，本案是承包合同纠纷，不是租赁合同。”2013年1月17日，王义五不服（2011）芗民初字第1738号民事判决书向芗城区人民检察院提出监督申请，芗城区人民检察院出具芗检民不监（2013）1号民事行政检察不支持监督申请决定书，决定不支持申请人王义五的监督申请。该决定书认定：“原审判决认定本案合同为承包合同并无不当。从陈明江、黄惠容与王义五、游工民签订的《通天地手机商场承包经营合同》的条款来看，该合同具体约定了承包经营形式、承包期限、承包范围等，符合承包合同性质，并且王义五确实以通天地商场的名义在经营该商场，因此，本案合同应为承包合同。”另查明，游工民已经身故，其法定继承人为王义五、游又。以上事实有原、被告提供的芗城区东盛温泉公寓27、28号店面产权证、芗城区东盛温泉公寓29、30号店面产权证、漳州汇弘经济贸易中心与被告通天地公司签订的《房屋租赁合同》、被告通天地公司与被告陈明江、黄惠容签订的《通天地手机商场承包经营合同》、被告陈明江、黄惠容与被告王义五、游工民签订的《通天地手机商场承包经营合同》、（2011）芗民初字第1738号民事判决书及法律文书生效证明书、漳州市芗城区巷口街道岳口社区居民委员会证明两份、2009年6月17日连毅杰出具给被告通天地公司级游工民、被告王义五的解除租赁合同告知函及当事人庭审陈述为据。
本院认为，2005年7月22日，漳州汇弘经济贸易中心与被告漳州市通天地通讯器材有限公司签订的《房屋租赁合同》，系合同双方的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。之后，原告取得本市区东盛温泉公寓27、28、29、30号店面所有权，并不影响上述《房屋租赁合同》的效力。2007年4月26日，被告通天地公司与被告陈明江、黄惠容签订的《通天地商场承包经营合同》，性质是承包合同，并非是租赁合同。另外，根据已经生效的（2011）芗民初字第1738号民事判决书，被告陈明江、黄惠容与被告王义五、游工民之间签订的《通天地手机商场承包经营合同》性质为承包合同，而非租赁合同。故原告主张被告通天地公司未经出租方同意私自加价将店面转租给被告陈明江、黄惠容，被告陈明江、黄惠容又加价转租给游工民、王义五，游工民、王义五又加价转租其他人经营，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。另外，2009年6月17日，原告的代理人连毅杰向被告通天地公司及被告游工民、王义五出具的《解除租赁合同告知函》，根据《合同法》的规定，本案不存在原、被告双方协商一致解除租赁合同的情形，也没有存在解除租赁合同的法定情形，故原告要求解除租赁合同依法不能成立。原告的诉讼请求依法无据，本院依法不予支持。被告通天地公司及被告陈明江、黄惠容主张其不存在转租的违约行为，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第九十三条、第九十四条的规定，
判决如下：驳回原告蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能的诉讼请求。本案受理费8050元，由原告蔡美女、翁明国、张玉羡、张峰德、林辉力、杨淑卿、翁力胜、叶自翰、洪如彦、吴维能负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 许华望
人民陪审员 林文婷
人民陪审员 杨连金
二〇一三年七月六日
书 记 员 周颖鸿附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 更多数据：