陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2012）神民初字第00490号原告（反诉被告）赵永平，男，1976年7月16日出生，汉族，陕西省神木县人，居民。委托代理人魏建平，男，1983年10月4日出生，汉族，神木县。被告（反诉原告）常情，女，1966年12月21日出生，汉族，神木县人，工人，系神木县国华电厂职工。委托代理人崔永利，陕西大秦律师事务所律师。
原告赵永平（反诉被告）诉被告常情（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2011年12月23日立案受理，2012年4月25日，被告常情向本院提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵永平因故未到庭，由其委托代理人魏建平出庭参加了诉讼。被告因故未到庭，由其委托代理人崔永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵永平诉称：2010年9月份，原告购买被告常情所有的位于神木县神木镇人民小区3区1套单元房，房权证号为神字镇第22**号，后因产权变更得知被告用该房设置了抵押贷款13万元。原告找到被告协商，被告给原告出具了承诺书，承诺该抵押贷款于2010年12月1日还清，但被告一直未偿还贷款，原告无法办理产权变更登记，侵犯了原告的合法权益。请求判决被告协助原告办理房屋产权及土地使用权变更登记，并承担本案的诉讼费用。原告向本院提供以下证据：1、房屋转让协议1份、书屋产权证、土地使用证。证明原、被告双方达成了房屋转让协议，原告已经按协议履行了支付转让费义务，被告已将房屋产权及土地使用证交给了原告。被告常情于2010年9月30日给原告出具的书面承诺。证明常情承诺于2010年12月1日将房屋抵押贷款还清。
被告常情辩称：2010年，答辩人将自有的神木镇人民小区3区的房屋进行了装修，并安装了三台空调。房屋装修完毕后，答辩人将房屋出租给李建军居住。2010年9月5日，答辩人将房屋转让给赵永平，并签订了转让协议。协议签订后，赵永平从租房人手中拿走房屋钥匙，占有了房屋，答辩人将房屋所有权证件交给了赵永平。答辩人出卖房屋不久，房价上涨，答辩人出卖的房屋涨到了200多万，但反诉人仍信守承诺，经常要求赵永平办理过户手续，但赵永平拒交物业费用，还要求借用答辩人用房产办理抵押贷款。原告将答辩人起诉到法院后，答辩人才得知转让给原告的房屋系经济适用房，按七部委关于经济适用房5年内不得上市交易规定，答辩人与原告签订的房屋转让协议系无效协议，因此向法院提起反诉，请求人民法院判决反诉人与被反诉人签订的房屋转让协议无效。由被反诉人返还房屋，支付反诉人垫付的物业费744.84元及房屋三部空调价值9600元的，判决被反诉人赔偿占用反诉人房屋两年间的租金损失10万元，并承担反诉费用。被告常情未向本院提供证据。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院向被告常情所在单位负责小区筹建的贺众楷、白生禄进行了调查，并当庭出示了调查笔录。原告赵永平有异议，被告常情对真实情无异议，对证明目的有异议。本院对原告提供的证据做出如下认定：原告提供房的屋转让协议1份、房屋产权证、土地使用证、被告常情于2010年9月30日给原告出具的书面承诺。被告对转让协议无异议、对房产证、土地使用证无异议，对承诺书真实性无异议，提出无法过户不是由于银行贷款造成，而是经济适用房不能过户。经本院审查，原告提供的上述证据系书证，证明力强，结合当事人陈述，能证明原、被告之间达成房屋转让协议，被告已将房产证、土地使用证及房屋交付给原告的事实，也能证明被告常情承诺偿还转让房屋上设置的抵押贷款的事实。结合当事人陈述，对原告提供的证据，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年9月5日，原告赵永平与被告常情签订了房屋转让协议，约定被告常情将所有的位于神木县神木镇人民路小区康宁苑A座9层03号单元房出售给赵永平，交易价格为1174800元，合同约定签订之日付50万元，一个月内付清剩余房款，房款付清后，甲方将房屋钥匙、土地使用证、房产证交付给赵永平。另外合同约定常情必须协助乙方办理房屋转让的相关手续，即提供必要的证件，不得推诿搪塞，办理房产转让的一切税费均由乙方承担。合同第四条第1项约定了从2010年9月5日后该房屋物业费、水电费由赵永平承担。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告向原告交付了房屋钥匙、土地使用证、房产证。原告准备办理产权变更登记，得知被告用该房设置了抵押贷款，双方进行了协商，在原房屋转让合同中间人李应田的参与下，常情于2010年9月30日给原告出具了书面承诺，承诺于2010年12月1日将房屋抵押贷款还清，但被告常情未按承诺偿还贷款，双方为此发生纠纷。经查，被告常情所有的位于神木县神木镇人民路小区康宁苑A座9层03号单元房，系常情所在的单位中电国华神木发电有限公司，为响应神木县政府启动人民小区项目城市规划，和小区办协商，对单位职工集中在三区修建的房屋，以协议方式取得土地使用权，土地出让费用都已支付。修建时单位与中国银行神木支行联系办理了建房贷款，建房贷款偿还最后期限为2017年8月31日。房屋于2005年建成，建筑面积130.96平方米，办理产权登记时，将权属都登记到了职工个人名下，房屋产权为职工个人所有。
本院认为，本案争议的焦点主要是“七部委”关于《经济适用房管理办法》关于经济适用房五年内不得上市交易的规定，能否成为合同无效的理由，房屋转让协议是否有效。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。我国合同法规定违反法律、行政法规强制性规定，是合同无效的法定事由之一。况且我国关于经济适用房上市限制性规定，不属法律、行政法规的强制性规定，只是部门规章，不能成为法院认定合同效力的法律依据。我国关于经济适用房不得在5年内直接上市交易的规定，应属管理性禁止性规定，不宜直接引用评价双方当事人之间的合同效力；基于公平理念及社会居民生活稳定性考虑，此案亦不宜认定合同无效。因此，反诉人主张双方交易房屋系经济适用房，违反五年内不得上市交易，属无效合同，并请求返还房屋，赔偿占用反诉人房屋两年间的租金损失10万元的反诉请求，本院不予支持。况且，从该房屋建成至原、被告双方达成房屋转让协议，已满五年，也不受经济适用房管理办法规定5年内不得上市交易的约束。本案中，双方交易的房屋，是常情所在单位以协议出让方式取得土地使用权，按协议向土地管理部门交纳了土地出让金，职工拥有完全所有权，并不是严格意义上的经济适用房，从房屋产权证登记事项为常情所有，也能说明其并非标准的经济适用房。原告无法办理房屋过户的直接原因，是被告常情在转让的房屋上设置了抵押权，向银行办理了建房贷款，且未于原告约定的期限内偿还贷款，致使原告无法办理房屋过户手续。反诉人提出是经济适用房，不允许转让是赵永平不能办理产权过户手续的原因，无事实依据，对该辩称，本院不予支持。反诉人常情请求原告赵永平支付其空调款及物业费，未提供证据证明房屋转让协议中未涉及空调，况且反诉人自己陈述转让的是装修好的房屋，转让前已安装了空调，因此对该反诉请求，本院不予支持。反诉请求赵永平支付物业费，合同明确约定从协议签订之日起，以后的物业费由赵永平承担，反诉人未提供证据证明代赵永平支付过物业费，对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告赵永平与被告常情签订的房屋转让协议有效，继续履行，被告常情应当按补充协议约定，提前清偿银行贷款，协助原告办理产权过户手续。因此，原告赵永平提出判令被告协助原告办理房屋产权及土地使用权变更登记，并承担诉讼费用的诉讼请求，本院应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，
判决如下：
一、被告常情继续履行其与原告赵永平于2010年9月5日签订的房屋转让协议。
二、被告常情于本判决生效后三十日内将房屋抵押贷款还清，并协助原告赵永平办理产权过户手续。
三、驳回被告常情的反诉请求。案件受理费100元，反诉费1260元，由被告常情负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 高利平
审 判 员 张 伟
人民陪审员 刘 卉
二〇一三年五月二十六日
书 记 员 张志平 更多数据：搜索“”来源：