北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第00329号原告周庆峰，男，1977年4月5日出生。被告赵秋兰。被告刘向亚，男，1984年9月27日出生。被告苑呈芹，女，1981年3月10日出生。二被告共同委托代理人赵华，北京市清华源律师事务所律师。
原告周庆峰（以下称姓名）与被告赵秋兰、刘向亚、苑呈芹（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周庆峰，赵秋兰，刘向亚与苑呈芹的共同委托代理人赵华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周庆峰诉称：我自2009年以来，一直承租赵秋兰所有的位于北京市朝阳区X号楼X门X号房屋（简称涉案房屋）。合同签订以来，我和赵秋兰均严格按照租赁合同履行义务，但是赵秋兰却在我不知情的情况下，与刘向亚、苑呈芹订立房屋买卖合同，将涉案房屋出售给二人。在双方的诉讼过程中，我得知了双方交易的情况。我认为我作为涉案房屋的承租人，享有优先购买涉案房屋的权利，故诉至法院，要求判令赵秋兰与我按照其与刘向亚、苑呈芹所订立合同之条款就涉案房屋签订买卖合同，并要求赵秋兰在收取我购房款的基础上将涉案房屋过户给我。赵秋兰辩称：周庆峰陈述的情况属实，我均认可。我在向刘向亚、苑呈芹出售涉案房屋的时候并未向周庆峰进行告知，直至双方因买卖合同发生矛盾诉至法院后，法院需要征求承租人的意见，我才通知了周庆峰出售涉案房屋的事情。现在周庆峰主张行使涉案房屋的优先购买权，我同意，对于涉案房屋的价格，我认为应当适当上浮，以121万元的价格出售给周庆峰。如果其同意这个条件，我愿意配合其过户。刘向亚和苑呈芹共同辩称：周庆峰以租赁合同纠纷为案由起诉，不应当将我二人列为当事人，因此其起诉我二人主体不适格。周庆峰在得知我们与赵秋兰签订房屋买卖合同后，并未在规定时间内行使优先购买权。应当视为对该权利的放弃。此外，周庆峰和赵秋兰在原租赁合同到期后，明知我们与赵秋兰之间的诉讼争议，仍然续订租赁合同，属于恶意串通的行为，相应租赁合同应属无效。周庆峰本人也没有在京购房资格，因此无法行使实际上购买涉案房屋的权利，故对其诉讼请求。我们不同意。
经审理查明：2009年11月29日，周庆峰与赵秋兰订立《房屋租赁合同》，向赵秋兰承租涉案房屋居住使用，租赁期限为一年。此后，周庆峰按照合同约定居住使用涉案房屋至今。在此期间，周庆峰和赵秋兰一直续订租赁合同延续该租赁关系。2013年11月29日，双方再次续订租赁合同，约定租赁期间截至2014年11月28日。另查，2012年12月16日，赵秋兰在未告知周庆峰的情况下，与刘向亚、苑呈芹订立《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以1100000元的价格将涉案房屋出售给刘向亚、苑呈芹。双方后因买卖合同履行问题发生争议并诉至法院。诉讼中，周庆峰得知该出售事实，遂向赵秋兰主张行使涉案房屋的优先购买权。诉讼中，周庆峰主张按照赵秋兰与刘向亚、苑呈芹订立之房屋买卖合同中所约定的条件向赵秋兰购买涉案房屋。赵秋兰同意将涉案房屋出售给周庆峰，但要求将房价款上浮为1210000元，周庆峰对此表示同意。刘向亚和苑呈芹则对此不予认可，认为周庆峰和赵秋兰恶意串通续订租赁合同，行为应属无效，并对周庆峰的购房资格提出异议。经询，周庆峰称其本人不具有在京购房资格，其妻子ＸＸ青也因为所在单位的问题未能取得在京购房资格，但表示其夫妻在京注册了一家公司，希望以公司的名义购买涉案房屋。针对该意见，赵秋兰表示同意，刘向亚、苑呈芹则不予认可，认为周庆峰无法实际购买涉案房屋。上述事实，有当事人当庭陈述以及《房屋租赁合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据在案佐证。
本院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，周庆峰作为涉案房屋的承租人，在赵秋兰出售涉案房屋的过程中享有以同等条件优先购买的权利。根据本案查明的事实，周庆峰虽以高于刘向亚、苑呈芹购买涉案房屋合同的价格与赵秋兰达成了交易涉案房屋的合意，但周庆峰及其家庭并不具备在京购买房屋的资格，因此其无法实际行使优先购买涉案房屋的权利，对于其诉讼请求，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，
判决如下：驳回原告周庆峰的诉讼请求。本诉受理费35元，由原告周庆峰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 刚
代理
审判员 侯蓓丽
人民陪审员 张 宪
二〇一三年五月十九日
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